分化已经越发明显了
之前我们不是写了篇《未来楼市会出现明显分化》嘛，说后面全国乃至全球楼市都会出现分化。
现在很多小伙伴说，在他们的城市，楼市的分化体现的越来明显了。并不是所有的板块都涨，但是热门板块涨幅不小。
即使同一个板块，因为楼龄物业还有各方面配置不同，涨跌差异也很大。
从统计数据看也是这样，最近这波一线强二线城市并没有普涨，涨起来的更多的是改善需求。
拿北京来说，万科的金域华府价格涨了，不代表回龙观20年房龄的老房子也会涨。
当然了，整个北方可能除了北京西安，其他城市基本都没咋动，活跃的基本都是南方城市。
简单说就是疫情之后，赚到钱的富人们要腾钱腾名额，去摇号新出来的大平层。
手里之前买的旧豪宅，或者次新优质房源，要置换给中产里面，收入相对高的那部分人。
然后中产里面收入相对高的那部分上中产，也会做同样的操作，之后一级一级向下传导。
这个链条最终传导到的末端，是那些最低端的，楼龄二十年以上的老房子。
这些房子因为房龄太老，接盘的买家会越来越少。不少到最后就砸手里了，最终会一步一步变成贫民窟。
这也是为啥我们写《买房自住也不是一劳永逸的》时候说，房子也是有生命周期的，也是需要不断做置换，才能提高价值的。
这个规律在过去很多年，在一线和所有强二线都适用。未来很多年，大概率也适用。
一线强二线城市这些年，因为人流和资金不断涌入，土地和房产都在快速增值。
虽然目前的楼市，因为限购限贷的原因，导致杠杆率不断降低。
这也使得多数地方的楼市，快速增值的可能性减少了很多。现在的楼市，可能更像一个保值储蓄的工具了。
但是从投资保值和居住舒适度的角度讲，房子住的依然是一个折腾劲儿。
你如果买不起或者买不到房龄五年以内的新房。那么考虑房龄在五到十年的，基本是最优的选择。
房龄十年朝上的，基本就要开始谨慎考虑了。要是房龄二十年以上，那就更要远离了。
因为这种房子要是物业再不好，基本维护就会很差，房龄长维护差的老房子，神仙也难救。
当然了，说到这种老房子，大家一定会说学区房。我们以前写过篇文章，叫《学区房是不是智商税》。
当时说的很清楚，学区房最重要的目的就是投资，而不是提高你孩子的成绩。
所以投资短炒问题不大，但是记住是短炒。因为政策的大方向，未来一定是要打掉学区房这个概念的。
这里我们还可以顺带讲下，另外一个规律。
从长期来看的话，不管是房子还是其他任何类型的主流资产，涨跌只和两件事有关系。
短期的话，是看到底印了多少钱。中长期的话，是看市场上的实际利率水平。
如果想知道未来资产价格的走势，只需要能正确判断未来的实际利率走势就可以了。
为啥全球都盯着美国十年期国债收益率呢？因为这玩意是全球利率和资产定价的基准。
不懂为啥利率水平这么关键的，可以看看这篇《全球资产价格泡沫，最终会被什么刺破》
城市分化，区域分化是未来楼市的主旋律。
这也是为啥现在普通人买大城市的房子投资保值，容错率越来越小，因为分化越来越明显。
在没有杠杆或者杠杆很低的情况下，房子本身也更像个储蓄保值的工具。
未来房地产市场内部的差距，还会进一步拉开，会呈现出强者恒强的局面。
就是在同一个地区，也会出现十几万一平人人抢，和旁边五万一平卖不掉的场景。
如果你要问我，在一线强二线怎么选到能保值的楼盘，那么我们定个简单标准吧。
好开发商次新三居，最好带学区或者地铁加持，就是目前保值增值第一推荐。
这里肯定有人要问，为啥要选择三居，不选择两居呢？不是说小面积好出手么？
个人认为限购限贷以后，人们手里有钱买改善的，都倾向于一步到位，用足杠杆。
不然先买个两居之后再置换三居，会浪费首房首贷的名额。当然这是我个人看法，你可以有你的看法。
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