解读 | 广州地铁在广州土拍“连下四城”！其中有何玄机？
|图：GGvsQQ、Neveadun、kAmi Chun、仰望LK
|文：GGvsQQ
半个月前的5月5日，广州2022年第一轮集中供地落下帷幕。在共计18宗挂牌出让的地块中，除了白云区空港大道中地块引来12家房企争夺并抢到封顶价的好戏之外，最令Metro Bay团队印象深刻的，当属广州地铁在广州土拍豪取四地，凯旋归来。
那么，广州地铁在广州土拍独夺占近1/4的地块，背后究竟有何玄机？让我们一起通过本文一探究竟吧！
还记得去年第二轮集中供地的凄凄惨惨戚戚吗？48宗出让地块中，23宗成交，25宗流拍，流拍率高达52%！
在去年第二轮土拍中我们发现：位于中心城区的地块基本都顺利出让成功，甚至不少地块即使起拍楼面价已经很高但依旧不乏开发商青睐。但是，位于郊区的地块则呈现出截然不同的另一番景象——大量地块纵使起拍楼面价不高亦惨遭流拍，其中增城区流拍率更是超过68%。
在房主不炒的大形势下，广州土拍从未试过以如此惨淡的方式收尾。之所以出现这种情况，除了出让条件严苛、开发商躺平等因素，其中部分地块“不够优质、缺乏赚头”也成了流拍率高企的主要原因之一。
而今年的第一轮集中供地18宗地中仅1宗流拍，其余地块均成功顺利出让，与去年第二轮集中工地可谓是天壤之别。
广州2022第一次土拍地块出让情况图
而对比两次土拍的出让地块，今年的第一轮土拍的出让地块数量明显更少，而且地段整体更优——也就是说，今年的第一轮土拍的出让地块，属于精挑细选后的精品地块，地块品质的提升也更能吸引开发商拿地。
因此，随着“房住不炒”政策执行、楼市日渐降温，土拍的“战场”上，我们将看到由“开发商比拼，争抢地块”，到“地块比拼，吸引开发商拿地”的转变——这也意味着：全市有待出让的地块将不再在土拍中“高枕无忧”，而将迎来“优胜劣汰”的时代。
那么，如何决定地块是否优质呢？通过对几轮土拍地块的观察，Metro Bay发现：交通是否便利，尤其是否在地铁沿线，成为了地块能否得到开发商青睐的关键因素。
常言道“地铁一响，黄金万两”，地铁对于片区价值拉动与提升意义巨大、无可替代。随着地铁线路增多、覆盖范围越来越广、可达地区越来越多，近地铁已经成为了购房者和开发商均极其重视的“必需条件”。毕竟，在轨道交通蓬勃发展的时代，一个楼盘若缺少地铁覆盖，必定会导致吸引力大减。
众多购房者在挑选楼盘时，也会格外注重“有地铁覆盖”和“离地铁站近”两大标准；同样的，大多开发商在宣传自家楼盘时，也往往都会以“地铁上盖”作为一大噱头。
某楼盘区位图
将规划中的16号线、23号线、27号线作为了宣传和卖点
营造多地铁上盖的“氛围”
因此我们可以发现：在刚刚过去的第一轮土拍中，所有18宗出让地块中，竟有14宗位于已开通/在建地铁线路沿线，其中更是有高达6宗位于地铁站正上盖的黄金地段，而其余4宗地块虽没有已开通/在建地铁线覆盖，但也在规划地铁线路沿线上。
广州2022第一次土拍地块地铁覆盖情况图
如此可见广州为了提升土拍成交率，可以说是费尽心思推出了最优质的地铁沿线地块，尽可能吸引开发商拿地。
不过需要一提的是：地铁并非“万金油”，同样是“地铁地块”，也有价值高低的区别。
首先，地铁线路有分层，从而令不同线路覆盖的楼盘地块价值分层。目前，广州所有地铁线路基本可以分为下面五类：已开通线路、在建线路、已获批线路、待批线路、规划线路。
一般而言，五者沿线地块的价值由前向后递减。也就是说：已开通线路和在建线路沿线的楼盘地块，交通最为便利、价值亦最高；其次是已批复线路，随后是待批线路、规划线路。
由于已开通线路和在建线路已经落实，而已批复线路也获得了批复，故而这三者沿线的楼盘地块价值会比后两者高。
广州地铁建设跨度图
可见每一条线路的建设都是漫漫长跑
不过值得注意的是：同是规划线路，差别可能也十分巨大——近期规划线路、中期规划线路和远期规划线路，对沿线楼盘地块价值也会有显著不同的影响。
由于数十条规划线路重要性、急迫性和线路意义不尽相同，因此上报日期可能会相差数年甚至数十年。如此，会导致人们对地铁线路的开通日期有明显不同的心理预期，从而影响到楼盘地块的价值。
广佛轨道交通一体化远景示意图
其中广州一共规划了43条地铁线路
而具体每一条规划线路是属于近中远期的哪一期规划，欢迎阅读Metro Bay此前做过详细分析的推文：《广州地铁规划53条线路？先别激动，这些可能才是近期建设的线路……》，本文不再赘述。
其次，距离地铁站的远近显著影响通勤时间，会令楼盘地块价值分层。
根据Metro Bay观察，我们日常公交通勤，平时路途花费较多的时间，其实并非花费在搭乘地铁上，而是花在了从居所到地铁站、和从地铁站到工作地的两段步行/骑行时间——市区地铁平均2-3分钟一个站，搭乘10个站也不过20-30分钟；但若居所和工作地均不是地铁正上盖，那两端的步行时间加起来可能就需要20-30分钟，大大拉高了通勤时间。
因此，楼盘地块距地铁站的距离对日常出行的便利性有着重要影响，因而成为了许多购房者购房时考虑的重点，也成为了开发商衡量地块价值的重要指标。
一般而言，我们日常通勤步行至地铁站可接受的耗时一般在15分钟以内，因此只有距地铁站不超过1200米的楼盘地块才能称为“地铁盘”。不过，考虑到郊区地铁线路少且站距大，因此我们将距地铁站1200-1600米的楼盘地块也认为是“有地铁覆盖盘”。
而且，随着共享单车和电单车的普及与发展，借助二者，我们可以接受的日常通勤至地铁站的距离会有所提升。也就是说，单车/电单车骑行时间在15分钟以内能够到达地铁站的地块，也可以算作“骑行可覆盖盘”。
最后，所处地铁站距城市中心的远近会令楼盘地块价值分层。距离城市中心越近，地段价值越高，显而易见，无需解释。
广佛地铁通勤时间圈（以珠江新城为中心）
可以生动看出广佛地铁线网各个车站抵达珠江新城的时间
时间的分层亦一定程度代表着价值的分层
原图详见：广佛地铁通勤时间圈示意图首发！
广州地铁在广州今年第一次土拍“连下四城”，成为最大赢家，殊不知近年来广州地铁在土拍上早已十分活跃。
广州地铁近年土拍拿地情况
（图源：南方都市报）
广州地铁近年来竟连续六年均收获多宗地块——如此动作，除了能够凸显地铁价值无比珍贵之外，还表明广州TOD模式的发展建设热度高涨、大量地铁上盖楼盘建设火热。
广州地铁沿线部分在建TOD项目
（图源：广州地铁地产）
TOD，英文全称为Transit-oriented Development，即以公共交通为导向的城市开发，指的是以公共交通站点为核心，进行居民区或商业区规划开发，推进混合土地利用的规划设计方式。
TOD开发有许多好处和意义：
围绕交通枢纽进行开发难度低，符合城市规划建设交通先行的科学步骤
在地铁车辆段等交通设施上方进行立体开发，集约土地资源，提升土地利用率
通过上盖开发增长营收，反哺地铁建设运营
带动片区投融资，促进产商业引入，拉动区域经济发展
……
在2000年代，国内对TOD模式尚不熟悉，再加上当时主城区范围远小于现在，郊区土地资源十分充裕，因此早期广州修建的地铁车辆段，不会考虑进行上盖综合开发，功能相对单一。
不过随着时间推移，城区范围逐渐扩大，TOD模式愈发得到重视，广州自亚运会以后修建的地铁车辆段，基本都会预留上盖开发的空间，以提升土地资源利用率。
白云湖车辆段上盖综合开发效果图
（图源：广州地铁地产）
与此同时，许多曾经位于郊区但如今已位于市区黄金地段的车辆段，由于占据了大片土地却无法综合开发利用，相当可惜，因此广州地铁也有计划对这些老旧车辆段进行改造。
赤沙车辆段旧照 vs 规划赤沙车辆段效果图
（左图非常感谢一位匿名读者提供）
例如位于琶洲南区的赤沙车辆段，在2000年代建设时，该区域仍是“荒芜之地”。不过随着广州城市扩张，目前该区域已经位处黄金地段。
因此，借助11号线修建的契机，广州地铁将原本旧的8号线赤沙车辆段完整拆除，规划修建全新的11号线赤沙车辆段，同时进行上盖综合规划开发——也就是进行TOD开发，将能大幅提升片区土地利用率，为琶洲地区发展提质扩容、注入强劲动力。
类似的车辆段还有很多，例如已有改造计划的1号线西朗车辆段，还有我们认为值得改造的3号线厦滘车辆段、5号线鱼珠车辆段。它们都是曾经位于郊区而如今位于市区的车辆段，如能改造并进行上盖综合开发，对片区规划建设、拉动经济发展的价值意义将十分巨大。
西塱车辆段改造效果图
曾屹立于田野中的西塱站与西塱车辆段
已愈发无法满足城市发展建设的需要
进行整体改造是适应新时代需求的必要之举
能够为芳村片区、乃至整个广州西部提供大量优质产业空间
西塱站及西塱车辆段改造的具体内容欢迎回顾：
可以说，地铁车辆段上盖综合开发是TOD模式的最佳实践之一，不过当然，TOD模式也远远不局限于地铁车辆段，下面的各种以交通枢纽为导向进行TOD模式规划建设的项目，也相当令人期待。
比如万胜围站上盖的万胜广场、坑口站上盖的荔胜广场、大干围站上盖的海港城项目、建设六马路站上盖的医疗综合体项目等等，都是围绕着地铁枢纽站进行交通导向的TOD规划项目。
大干围站上盖缤纷T台效果图
大干围站建设与石溪村旧改结合
并计划对大干围站上盖进行立体综合开发
对海珠创新湾的发展建设具有重要意义
建设六马路站及周边旧城改造效果图
广州曾提出借助地铁双线换乘站建设契机
对周边老旧小区进行改造和再开发
以将利好转化为带动发展的动力
能够为发展加速趋缓的广州第一代CBD环市东商圈注入新活力
除去地铁车站沿线的综合开发，比如广州南站TOD项目、白云站TOD项目、广州火车站及周边旧城改造项目，则是围绕火车站这一重要的交通枢纽进行交通导向规划。
新鸿基广州南站TOD效果图
将打造一体化综合交通枢纽
有利于借助广州最强的交通通达性吸引各类资本企业进驻
并促进广州南站商务区的发展建设
广州火车站及周边旧城改造规划方案图
若能够将火车站升级改造和高铁进城的利好
转化为带动周边片区改造发展的动力
未来区域经济发展和城市面貌有望焕然一新、值得期待
亦可谓是一举多得
而海珠创新湾门户枢纽项目，则是结合海珠湾隧道这类市政道路工程进行上盖综合开发，形式相当新颖。
海珠湾隧道TOD效果图
过江隧道与上盖楼房合建
是广州首个与市政道路工程结合的TOD项目
可以说，以交通枢纽为导向、以TOD模式进行规划建设，可以在交通设施的基础上设置住宅、商业、办公等多元化功能，是符合城市规划发展建设的理想模式。
围绕交通枢纽进行TOD综合开发，能够充分发挥土地效益，提高交通设施的利用率，将交通上的利好转化为带动城市发展的动力，从而促进城市发展的良性循环、为城市空间带来新生。
经历广州今年第一次土拍，见证广州地铁豪取四地之后，Metro Bay团队在欣喜之余更能领悟到地铁对城市的价值与意义——地铁成为了影响地块价值的重要因素，而围绕地铁进行综合开发的TOD模式更是热火朝天……
所以，两句话：
广州未来的地铁建设与TOD模式的发展，值得期待！
规划、投资、置业跟着地铁来，跟着交通来！
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