新土拍游戏规则隐现

始自2004年的土地招拍挂制度，是一项从上至下的游戏，历经价高者得、限地价、限房价，再到双限双竞、双限多竞，甚至摇号，花样繁多。

无论规则如何变化，不变的却是地价从未下跌，在首轮集中供地中，这场地方政府和地产商的利益博弈，演变到了高潮。

22个城市收金超万亿，平均地价过万/平，较2020年上涨15%，但开发商多数无钱可赚，无奈“躺平”，不想拿地了。

8月11日，地产股迎来久违的大涨，市场传言，土拍规则将要调整。

仿佛久旱甘霖，多位地产商及机构人士表示，调整的方向很可能是稳地价，缓解房企的利润空间被压缩。

“多个城市土地出让中止、延期，说明肯定是要调整了”。业内人士认为，要落实房住不炒，稳地价是重中之重。而地价、房价联动的调控机制，本也是房地产长效机制的应有之义。 

土拍调整预期

地产股的暴涨突如其来。

8月11日早盘，保利、金地、金科一度涨停；内房股也悉数上涨，华润置地、融创等涨幅超11%。截至收盘，万科A、中交、招商蛇口、华侨城A等涨幅均超过5%。

这不同寻常的现象，指向了一则市场传言：土拍政策将要调整，溢价率不得超过15%，不得抬高底价、竞自持等增加实际地价。

多位业内人士表示，首批集中供地后，地价不跌反涨，若政策调整对开发商是利好。

此前的7月22日，国务院副总理韩正出席有关房地产的会议提到，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则。

“我们最近都收到了风声，说土拍规则要调整，但还没看到具体的措施，”深圳一家本地开发商说。

另一家龙头开发商则表示，目前没有确切消息，都是投资圈子里在传，但从近期各地政府的动作来看，规则调整的可能性比较大。

从8月5日开始，多个城市土地出让中止或延期，让政策调整的预期变得更强烈了。

8月6日，深圳暂停原定8月9日集中出让的第二批次集中供地，共计22宗，已交纳的保证金也原路退回；

8月10日，天津宣布其第二批集中供应的61宗地块，拍卖活动延期，限价也有所下调；

8月11日，青岛发布公告，将7月30日公示的第二批次集中供应的100宗地块“终止”拍卖，再次实施公开出让时间，公告另行通知。

除此之外，其他5座已发布二次供地信息的城市中，上海仍未确认具体出让时间；杭州、苏州均到9月前后才进行。

在谈及深圳土拍中止时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，首批集中供地，没有实现稳地价的预定目标。深圳溢价率最高达45%，楼面价最高达7万元/平。第二批供地需要调整，避免再推高地价。

中信证券分析师陈聪也认为，在第一批供地溢价率过高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整，是大势所趋。

事实上，一些城市已着手酝酿调整拍地竞买规则。

天津在二次集中供地的补充公告中，要求竞买企业必须具备开发资质；需要股东合规提供资金来源承诺、企业资信证明等；必须由自有账户交纳竞买保证金。

此外，61宗地块的最高限价也有所下调，住宅用地溢价率不得超过15%。上述规则，与网传的信息趋于一致。

“稳地价不是空话”

首批集中供地后，开发商群体陷入了集体困境：大部分地块，都很难盈利，尤其是在杭州、北京。

原因在于地价普遍上升了。中原数据显示，首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。

与此同时，大部分城市都对新房销售进行了限价，两相挤压下，房企的利润空间被大大压缩了。

杭州滨江董事长戚金兴率先公开表示，滨江在杭州这批拿的地，努力才能做到1%-2%的净利率，得到了很多房企的附和。

宋都股份因怕亏损，选择直接退地，还与意向合作方祥生、宝龙各执一词，走进了罗生门。

另一名北京开发商透露，收金千亿的北京首批集中土拍，其实也没有利润。根据某龙头房企的极限测算模型，即最快开发、最快销售，并基于所有购房者全款、一次售罄的前提下，都至少要亏损3个点。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为，首批集中供地利润太薄，第二轮供地如果继续采取此前的模式，多数企业拿地会造成风险，不拿地又会造成地方收入下滑，是“双输”局面。

“稳地价并不是一句空话”，中信证券认为，部分城市成交溢价率缺乏约束，土地市场竞争缺乏必要的门槛，尤其是土地成交达到限价之后转而竞自持面积，其实质是推高商品房部分的地价，并不符合稳地价的政策精神。

房企对地价上涨的抗议，无声但强烈。近期厦门、长春、无锡完成第二批集中供地，市场热度较首批供地均有所下滑。

温州、金华、舟山等楼市表现较好的华东城市，出现了流拍；北京、深圳，开发商报名积极性不足。

多方博弈之下，土拍政策的调整方向隐现——稳定地价，由“控溢价”向“控实际地价”转变。

“限制溢价率只是一方面，这次可能会是一个多方面的调整，整体趋势是稳地价，或者说不让地方来哄抬地价，”深圳一名开发商分析。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，新一轮供地规则调整，强调更细致深化房地联动调控机制，即地价和房价之间的传导性，给房企留出合理利润空间，保障项目品质。

而房企重获利润空间的条件是，必须以更健康的模式、更高的标准来完成土地的开发建设。

多年来，坊间对于高房价的批评和反思从未停歇，而高房价的本质，其实是高地价。

而若此次土拍再调整，当是对房地产调控长效机制的落实，在新房限价，二手房指导价政策的基础上，让房价、地价联动起来。

另一重意义，则是对房地产利益链的重构，使政府、房企、银行、购房者，多方利益达到新的平衡。

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