2000亿房企大佬的危情与自救
过去几个月里，我们看到了部分房企爆雷。而创始人、实控人的所作所为，深刻地影响着投资者，是否对这家公司还有信心。这是决定公司命运的关键所在。
如果老板们都不想救、不爱自己的公司了，那还指望谁跟你一起同船？
华尔街见闻推出“危机中的大佬”专题，将目光聚焦在那些爆雷房企的实控人身上，构成观察房企和行业的另一个视角。
11月的房地产，突然悲情弥漫。
一封名为《老板压上了家产，而我想哭泣》的员工信，激起了地产人的共鸣，公司爆雷，失业威胁，他们从未如此恐慌。
这封信疑似阳光城员工所写。这家2000亿级、由知名职业经理人掌舵的房企，身陷资金困境，是继恒大之后最大的一家地产商。
林腾蛟，这个福建最富有的商人之一，从未经历过如此巨大的危机。爱好国学的林是业内知名的放权型老板，公司日常经营交给职业经理人，自己的很多时间花在读书、锻炼上。
然而危情之下，林腾蛟不得不亲自下场，和债权人谈展期，向机构求援手，甚至赌上全部身家。
这是林老板得到盟友支持的关键。在他的四处奔波下，阳光城的债务危机得到缓解。
当然林腾蛟面临的挑战的还有很多：进一步安抚泰康人寿、寻求谅解，就自身债务结构、经营给出具体的改良方案等。
毫无疑问，当下的房企正在穿越一场巨大的风暴雷区，就像电影《中国机长》那样，闯过去就是一片新的天，闯不过去的，将就此湮灭。
危 情
这家2000亿级的房企，过去4年在朱荣斌、吴建斌治理下，正试图变得稳健。
在10月份之前，阳光城的整体表现都还不错。9月份时，阳光城旗下物业公司阳光智博与万物云进行换股协议，这表明，阳光城得到了行业大哥万科的认可。
可以说，在10月份之前，阳光城对外并没有展现出过多的异样，但市场深处的一股风暴，正在悄然蓄力。
进入10月，随着新力爆雷、花样年“躺平”，以及超预期的资金监管，让阳光城这类高杠杆房企的脆弱性被放大，传闻银行抽贷、三季度业绩“变脸”成了危机催化剂。
三季度，阳光城实现营收 114 亿元，同比下滑近2成，归母净利润 9.19 亿，同比下滑 11.57%。更超乎市场预期的是，前三季度扣非净利润仅为 8670 万元，同比下跌 96.89%，第三季度扣非净利润为负 17.52 亿元，同比下滑 274.27%。
去年才与阳光城结下盟约的二股东泰康保险，罕见地投出了反对票，要求阳光城给一个交代。阳光城的警报拉响了。
从投资者的角度来说，这才一年的时间，分红还没多少，战投的资金就蒸发了快16亿，泰康今年的业绩也势必受到牵连，他们害怕像平安一样踩雷华夏幸福。
危机的发酵，来自市场情绪、来自人心。泰康的反对票将董事会的矛盾公开化，在这个地产行业的寒冬里，无异于釜底抽薪。
三季报公布后，阳光城的股价便一路下滑，一周不到就跌去了25%，导致大股东阳光集团被动平仓减持2784.43万股，市场持续恐慌。
机构逃离的背影，也很快就映射在了债市上。阳光城的境内外债券纷纷下跌，本来阳光城的美元债并不算多，大概22亿美元，并且在国庆期间，阳光城限制了个人合格投资者买入境内债券，但仍然止不住债券下跌。
更急迫的是，11月份阳光城有多笔境内外债务到期。在集团层面，待偿债务总额超40亿，虽然阳光城有还款意愿，但手头的资金若全部用于还款，公司的正常经营将难以保障。
危机爆发，林腾蛟必须与时间赛跑。
果 决
10月31日，二股东反对票给出后，林腾蛟立刻主动带着一众高管前往泰康总部沟通，寻求谅解、支持。接近阳光城的人士说，林老板希望展现出积极的态度，化解大股东、二股东之间的公开矛盾。但接近泰康的人士透露，那次沟通并不是很顺畅。
阳光城所能依靠的，只剩下大股东阳光集团了，这家公司也由林腾蛟控制。
林腾蛟也很快做出了自己的选择，要与阳光城共进退。同时他也做了最坏的打算，并聘请了擅长债务化解的钟港资本为财务顾问，后者也是蓝光发展、华夏幸福以及恒大的同款选择。
林腾蛟的第一步是希望得到债权人的支持。11月1日，阳光城境内外公开市场的部分化债方案火速出炉，计划对旗下3只美元债交换要约及1只国内私募债进行展期，并对另外5只美元债修订契约。
为此，林腾蛟孤注一掷、压上自己的全部身家。他承诺会对阳光城的三只美元债进行全额担保，同时也有阳光城集团提供担保，向外界展现出了诚意。
从具体条款也可以看到，方案并未对本金进行削减，交换要约时间也未超过一年，并且其中2笔的新发债券利率，也比此前高上许多。
与部分违约房企老板利用有限责任公司漏洞，试图与企业债务摆脱关系相比，林腾蛟已诚意十足。
不过很多投资者并不是非常买账，他们期望看到林腾蛟有更多实质性的行动，比如说提前偿还债务、或者卖资产筹钱。
林腾蛟也确实有这个打算。11月初，他率队回了一趟福州，与多家金融机构斡旋，盘点下自己有哪些资产是当下容易变现的。
比如说其持有的2.4亿股兴业银行股权，还有与万物云换股得到的4.8%股权对应估值约百亿，以及龙净环保超过20%股份，市值超过20亿，阳光城旗下土储也可以卖，这都是可选项。
但万物云虽已有上市计划，短期售出会有明显折价；龙净环保绝大部分持股已被质押；地产项目并购已非易事，并且绝大部分可能已被抵押。
短期内，林腾蛟的选择并不多，只有兴业银行的股权是可以快速变现的，除质押部分外，可售部分市值还剩22亿多，他处置起来非常果决。
兴业银行称，林腾蛟于11月3日辞去兴业银行董事会职务。随后几天，兴业银行发生多笔大宗交易，交易对价超过十亿。
华尔街见闻了解到，这正是林腾蛟所为。阳光城相关人士也透露，这笔资金将用于补充阳光控股以及旗下上市公司经营流动性。
林老板的这些实际动作，给了他的员工、投资者信心。与债权人的谈判很快取得进展，11月5日那周债权集中度较高的境内债展期成功，随后两周里三笔境外债的展期也陆续顺利通过。
11月18日，阳光城公告称，一笔因技术性原因交换要约延长至11月17日出结果的美元债，经过密切沟通与争取，这笔美元债展期方案终于获得超过85％投资人支持。
至此，阳光城11月份到期的所有公开债务已完成展期。林腾蛟的亲力亲为，也逐渐奏效。
溯 源
“阳光城是最早加杠杆的闽系房企，杠杆高，时间长，”一位华东房企人士认为，这是它爆发危机的根本原因。
林腾蛟从不掩饰阳光城对规模的渴望。在2006年阳光城销售才2亿时，他就提出要在2010年实现100亿销售。
2012年林老板干脆把总部从发家的福州搬往上海。此后，从坐上“直升机”的陈凯时代，到大力并购的张海民时代，抑或“双斌”组合，阳光城的奋斗方向，均聚焦于林腾蛟的“行业前十”梦想。
融创、碧桂园皆成了林老板学习的对象。
2016年阳光城销售额不过487.2亿，当年的并购额就达205亿元，仅次于恒大、碧桂园和融创，经营活动现金流净额-25.81亿元，净负债率高达258%。
2017年，阳光城立下目标，未来三年保底销售分别为1500亿、2500亿、3500亿；到了2020年，阳光城没有达标，但财务状况好转，经营性净现金流入213.54亿元，净负债率为94.9%，“三道红线”由橙转黄。
这只是浮在水面的财务表象。实际上，阳光城长期资金链紧绷、对融资高度依赖、盈利能力不高的模式并未真正转变。
也因此，当去年阳光城与泰康签下罕见的十年对赌协议，考核的重点也是盈利能力的时候，市场充满期待。
十年赌约之下，是林腾蛟想要彻底祛除阳光城旧疾的心。
朱荣斌也强调，未来公司将以利润增长作为导向，但他也坦承，“阳光城的利润率一直都不高，这决定了必须要不断扩大营业规模，以实现利润总额的增长。”
也就是说，阳光城很难暂停下快速的步伐。
可惜，在十年赌约的第一年，阳光城便遭遇了如此重大的危机，从某种程度上来说，这次危机似乎不可避免。
活 着
按照《公司法》，大股东、实际控制人对公司只承担有限责任，这也造成了很多企业出事后，公司没钱、老板有钱的现象，而老板们是否愿意花自己的钱来救公司，取决于他自己。
林腾蛟只是作出了自己的选择。
11月的短期债务警报解除，林老板暂时松了口气，但接下来他还要继续忙。
最关键的还是债务问题。
评级机构东方金诚的数据显示，截至11月4日，阳光城未来3个月境内债务到期及回售有24.06亿元，6个月内为55.76亿元，境外美元债在3个月内的到期及回售为4.47亿美元，6个月内为 7.47亿美元。
也就是说，阳光城短期内压力很大，三个月、半年将分别还债52.67亿元及103.26亿元。
另据华尔街见闻统计数据，阳光城在2022年有约93.04亿美元债行权或到期，加上境内债券以及ABS，全年阳光城的待偿债务为182.69亿元。而在2023则有合计46.94亿元的境内外公开债务。
随着近期境内外债券展期成功，阳光城短期内的债务压力也被直接转移至2022年的下半年，使得2022年到期的境内外公开债务规模升至217.57亿元。
华冕财富理财产品的兑付也是要林老板妥善解决的，很多阳光城员工的身家也都在里面。
这都是林腾蛟与阳光城管理层接下来要闯过的一道道坎。
经历了这次危机，对于未来，林老板已经不再期待规模的暴涨，前十的执念消除，活着才是第一要义。
阳光城内部近期也有个测算，如果明年销售仅完成1000亿，权益回款可达700亿，在暂停买地的情况下，足以应付各类刚性支出。刚性支出包括公开市场需要偿付的100多亿的债权、100多亿的利息以及阳光金服要兑付的100亿。
当然1000亿的销售或许有些过于极端，但有了如此的底线思维，若能保持定力，在政策的春风吹拂下，阳光城想必会回暖得更快一些。
阳光城也在10月下旬对组织架构做了调整，原阳光城副总裁兼福建大区总裁徐国宏被任命为公司执行总裁，这是阳光城希望加强销售的体现。
阳光城也期望引入一家国企，不过在与二股东泰康保险关系紧张的情况下，目前还只是主观意愿。
好消息是，在林腾蛟与管理层的努力下，与泰康的最新沟通还算顺畅，泰康方面对管理层提了改进要求。
无论是进一步引战，还是抚平投资者的情绪，林老板都要争取泰康方面的公开支持，这是投资者、机构恢复信心必备的一环。
此外，林腾蛟手里还是有不少硬通货。除了前述几家公司的股权，林老板的商业版图还涉及医疗、教育以及金融，尤其是金融部分变现会容易些。
林腾蛟已处置兴业银行的股份，想必在需要的情况下，将一些硬通货变现都会是可选项，这也让阳光城活下去的几率要大些。
这也是阳光城看到“下一个春天”的希望所在。
往期推荐