消除房地产【高负债、高杠杆、高周转】发展模式弊端

2月15日《求是》的那篇文章我看了，文章很好，内容和去年末经济工作会议报告基本一致（部分讲话内容）。

关于房地产描述基本和近期国家强调的一致，整体意思没有改变，依旧是“住房不炒”。不过新增了更细的描述：深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

这段文字很重要，告诉人们房地产市场核心是供需关系，重要等是目前供需关系变化了，其实是人口变化了，过去房地产“高负债、高杠杆、高周转”发展模式不适宜当下的中国国情，发展逻辑天翻地覆了，未来我国房地产将走“现房销售、无公摊”发展模式。未来房子质量会更好、因为不好的房子将没市场。

这段文字最重要是就是“变化”二字，因为供求关系重大“变化”所以必须“抓紧研究”“消除模式弊端”。

我强调很多次，房地产核心在于人口，一些水货大V才说房地产核心在于政策or利率，这是典型不懂装懂、胡说八道。人口影响政策决策，政策也只是个果，而不是因！

对于去年末经济工作会议内容已经对房地产解读过，如下图所示，参考文章《【经济会议详解】扩大消费、数字经济、稳外资、房地产！》

别把暂时的小回调当反转，因为即便是股灾，股市曲线的导数也不是一直负的，也偶偶正的，但是不改变下行大趋势！

分析问题要抓住核心矛盾，房地产核心矛盾是人口老龄化加上负增长导致房地产供求关系根本扭转。昨天重要文章也说了“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策。”

中介任何谎言都抵不住一张出生人口图，这才是房地产的根基！而且由于经济发展降速换挡，居民收入增速下降，也会遏制房地产消费意愿。

昨天看了一篇新闻报道日本因为人口老龄化，全国有850万套“幽灵房屋”（也就是被人舍弃的房子），这篇报道很值得看，因为日本就是我们的“前车之鉴”。部分内容摘录如下：

在日本，无论在乡村还是城市，在最繁华的街区还是最破败的街区，你都会经常偶然发现“幽灵屋”的存在。

在这个世界上最富有的国家之一，它们是人口“坍塌”的缩影。

这些房屋被称为akiya，也就是被遗弃的房屋，在过去几年里像霉菌一样蔓延开来。日本政府最近一次统计是在五年前，他发现全国有850万套房屋空置，占总数的13%。这一数字在一代人的时间里翻了一番。在有些街道上几乎所有的房子都被遗弃了。

根据野村综合研究所的一份报告，除非拆除，到2038年，日本三分之一的房屋将无人居住。

在日本农村的小城镇和村庄，这种现象很容易理解。但是很难理解为什么“幽灵屋”会在日本最富裕的城市激增。

东京世田谷区拥有一些作为首都最令人向往的小区，但它也有5万所废弃房屋，比日本任何一个城市都多。这里面或许有一个明显的原因：例如，房子位于一个陡坡的顶部，或者只能通过狭窄的小巷进入，很难开车下来。

“幽灵屋”具有传染性，一堆废弃的房屋会影响周边房屋的价值。日本一些地方政府正在对废弃的房屋征税，并增加他们拆除这些房屋的权力（目前只能对濒临倒塌的建筑物这样做）。

但问题的核心是无法解决的：日本的人口正在减少。自2008年以来，日本已经减少了200多万人。“幽灵屋”是一个人口不再增加的国家的幽灵，是一个不可逆转的衰落的明显标志。

备注：图片来自网络

---

往期精彩推荐