1-2月房企销售情况，最新人口数据观察！

写在前面：本文乃个人思考，内容仅供参考，不具备投资建议。

1、

如下图所示，广发证券和中指研究院数据皆显示前两个月重点房企累计销售额、销售面积均负增长。

1-2月累计同比可以有效规避春节假期扰动（去年春节在2月份，今年春节在1月份），因此数据更有参考价值。大家要特别小心中介炒作上海销售增速，因为去年前两个季度魔都基本上是静默的。

在去年低基数情况下，今年前两个月重点房企销售额/销售面积同比继续负增长说明整体上新房整个销量成绩并不理想，最起码不是传言中的那般火爆，目前仅是降幅收窄，而不是正增长。

广发证券数据还显示央企国企境遇明显好于民营房企，央企专注于头部城市核心地段开发。

2、

房地产利益集团掀起的虚假舆论旋风并不能决定房地产的走势，决定房地产命运的核心是人口，可惜的是，人口现在是越来越严峻。旧文：《2022年出生人口956万，总人口减少85万！》。

2月28日，统计局公布的最新数据显示，2022年末全国人口141175万人，比上年末减少85万人，其中60周岁及以上人口占比达到19.8%，65周岁及以上人口占比达到14.9%。

而未来30年我国将有6.53亿跨越60岁大关，平均每年超过2000万人，按照现在的增速，到了2055年我国60及以上人口占比或接近50%。

65岁及以上人口也仅比60岁晚5年，其人口占比最近几年也在高增，到2055年，65岁及以上人口占比将超过30%。

公布的数据还显示，2022年我国城镇就业人员比2021年减少了842万。这是自1962年以来，我国城镇就业人员首次减少。

城镇就业总人口减少其实也影响家庭经济收入，相当于少了一笔收入，自然不利于消费。

结合2022年新增城镇人口仅为646万人，28年来首次跌破千万，相较于2021年几乎腰斩，不到2019年的三分之一。

更加意味着城镇人口即将负增长，赤裸裸透露城镇化到顶了，后面随着老龄化进程我国城镇化将被动提升！

2月20日，上海市卫生健康委员会网站发布《上海市2022年度人口监测统计数据》。数据显示，2022年上海全市户籍人口总和生育率为0.7。

与上海相比，2021年，新加坡的总和生育率为1.12，东京的总和生育率为1.09，首尔的总和生育率为0.63。

总和生育率指的是平均每位育龄妇女的生育子女数。

根据联合国的定义，2.1的总和生育率是维持代际更替、人口稳定的基本条件。国际社会通认的警戒线为1.5，低于此数值有跌入“低生育率陷阱”的可能。

而我国2021年的总和生育率为1.15，已处于较低水平。目前世界上生育率最低的国家是韩国，2022年韩国总和生育率为0.78；2021年日本总和生育率为1.3。

2022年我国总和生育率大约为1，落后日本约30%，距离韩国也不远了。

日本厚生劳动省调查显示，2022年日本新生儿数量为79.97万人，比上一年减少4.3万人。总人口/出生比算，日本这出生人口换算到我国就是约900万出生人口。

为什么日本总和生育率比我国高，但是换算成总人口/出生比比我国少呢、主要是当前日本老龄化比我国更严重，日本育龄女性占比更少。

3、

一段很有意思是讲话——

3月1日某发布会上，谈及土地出让收入，财政部部长刘昆表示，土地出让收入列地方的政府性基金预算，是地方政府性基金预算的主体。从全国地方政府性基金预算的情况看，有部分收入调入一般公共预算使用，约占地方政府性基金预算的15%左右，去年虽然出现了下降的情况，但对地方一般公共预算支出的影响是可控的。

由于具体数据尚待决算才能确定，若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算，影响地方一般公共预算财力约3000亿元。

刘昆特别说明：“土地出让收入是毛收入，收入减少的同时，也会相应减少拆迁补偿等成本性支出。我为什么专门说明一下这个情况，因为收支之间是联动的，所以它的收入下降影响并没有那么大。”

以下是我在ViP群的讨论，这句话其实很有价值，基本上告诉了我们房地产税规模无需达到卖地收入那么多就可以解放地方卖地依赖症，卖地收入不是地方纯收入，其中相当部分收入花在拆迁补偿、配套基建上面了，2万亿卖地收入只能影响地方一般公共预算财力约3000亿，转化率太低了。

比如上海卖地 3000亿，很可能带给地方一般公共预算财力仅为450亿，但是上海潜在房地产税规模可达3000亿，这样对比下，地方其实更有动力收房地产税，毕竟地方税，即便考虑可能的房地产税转移支付，相当比例还是留在当地了。况且土地越来越难卖了。

北上广深加起来未来房地产税规模逼近1万亿，因为北上广深房地产市值约100万亿，参考发达国家经验，房地产税税率1-2%之间，即便考虑房地产税房价7折，也是接近万亿规模的房地产税收入，这样的纯收入不必卖地毛收入强！？

这些内容我其实也写过，参考旧文——

备注：图片来自网络

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