【绝不是蚊子肉】一文详解房地产税的潜在规模！

我发现直到2023年，很多人对房地产税规模尚未构建一个清晰正确的认知，不少人依旧认为房地产税属于蚊子肉，替代不了土地出让金收入。

对于房地产税规模的估算我其实已经写过好多次了（目前是2-3万亿/年，未来稳定后可达4万亿规模，这是蚊子肉！？），但是，我并没有单独就房地产税规模分享过文章。

为了帮助更多朋友清晰准确了解我国房地产税规模，所以写了本文系统性介绍我国房地产税的巨大规模。（必读万字文章《【11千字深度分析（典藏版）】房地产税的合理合法性、征收方式、70年产权、租金影响等关键问题剖析！》）

首先，我们必须要记住房地产税是要用来替代地方卖地依赖的，房地产税是财税改革的核心，房地产税将有效改善地方钱袋子的运行法则，有助于地方财政健康长远发展。

国防安全、公共基础设施建设、社会健康有序运转等都需要大量经费支撑，这些经费哪里来？这就是税的重要性，所以不要问收税干嘛？没有社会健康有序运转，你生命安全都得不到保证，更遑论生活质量了。

房地产税规模能不能替代土地出让收入呢？这里介绍2种房地产税规模估算方法，其结果高度一致。

1、房地产总市值乘以房地产税税率（税率参考其他国家案例）

目前，我国房地产总市值约400-500万亿，按照我国当前的房地产总市值，再乘以国际上房地产税税率普遍1-2%，就可以得出我国房地产税的大致规模。

这里1-2%的房地产税税率指的是整体平均房地产税税率。房地产税税率是很复杂的，而且还有免税，不过按照其他国家的经验，房地产税税率是阶梯税率，和个人所得税税率类似，而且，欧美日发达国家房地产税最高边际税率接近50%

400-500万亿市值的房地产即便腰斩（房地产税落地必然还有一次大幅价值回归），按照1%税率足可以获得2万亿税收收入。

这是一个粗略定量分析，算是最差情况的底线量化，因为房地产税是阶梯税率，我说1%税率不代表人人都是1%税率，考虑免税面积，只有1套房的家庭根本无需担心房地产税，N+2套房才最紧张房地产税。

有人可能要说2021年我国土地出让收入87051亿元，2万亿还是不够。非也，最近几年土地出让虽然不断创新高，但是，这不是常态。这其中很多国企、地方城投兜底做的数据，实际上并没有那么好看。

这不，10月14日，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。（相关解读《去泡沫坚定，未来之路清晰无疑！》）

而且土地出让金大部分用于拆迁补偿、配套基础设施建设、支农支出等，而房地产税收入就是纯收入，不需要考虑什么拆迁补偿、基础设施建设等。

考虑到17年前土地出让金不超过5万亿，基于当下各大城市基础设施建设已经基本成型，国家现在还在遏制乱基建（比如地铁），2万亿房地产税收入，是足够取代卖地依赖的。

大家切不可 以20-21年8+万亿土地出让金当做参考，说什么房地产税要达到8万亿规模才行，说这种话的人典型没有科学思维，有科学思维必然知道要剔除异常数据。

而20-21年出让金那么大是因为众所周知的原因，这期间地方政府是有意加大卖地来填补地方财政的，所以才创新高（这我在分析上海房地产时候已经说过，旧文《房市漫谈之上海，魔都楼市基本面》）。

更准确点，是18年以来，由于我们经济发展明显乏力，很多城市为了保住经济增速，就更加依赖卖地了，过去三年众所周知的原因让税收收入减少，所以更加加剧了卖地依赖，以至于2020年上海卖地金额猛增约一倍，超过杭州夺得第一名。

中金也用这种方法估算过我国房地产税规模，结论和我的估算基本上一致。中金得出如果2030年末房地产改革成熟后房地产税可贡献的税收规模在2.98-5.96万亿元（均值为4.47万亿元），这种规模也叫蚊子肉！？

2、房地产税在税收中占比估算

本部分估算方法详见文章《加快财产税落地，让共同富裕光芒万丈！》。

美国：美国房产税占税收收入比重约12%，税率方面，税率形式采用的差别化比例税率，各州的税率虽然差异大，但总体大致维持在0.2%至3%之间，平均税率为1.5%。

英国：英国的房产税发展较为完善，分为居住房屋税和营业房产税。居住房屋税针对居住用房屋，偏重追求稳定和公平。课税对象为居住用房，按照从价计征的方式依据房屋评估价值征收。英格兰和苏格兰等地区政府按价值梯度分为A-H各等级，威尔士地区则分为A-I各等级。英国房产税占税收收入比重也约12%。

日本：日本房产税占税收收入比重处于8%-10%区间。

2021年我国税收收入172731亿元，同比增长11.9%，按照发达国家房产税占税收收入10%的经验，2021年我国房产税税收可达1.72万亿人民币。

而且我国税收收入还在较快增长，没到稳定期，因此按照增速，我国房产税收入2-3万亿毫无问题，考虑到城镇化到顶、城市更新大幅降速，这个规模的房产税收入足够覆盖土地出让收入。

我国先前在上海和重庆的房产税试点是失败的，有名无实，参见旧文《房地产杂谈，上海/重庆试点的房产税有名无实》。

3、第三种视角

还有一个数据值得大家参考，足以让大家相信我国房地产税的体量庞大：2020年中国物业收入达到1.18万亿人民币（包括居民物业和商业物业），但是2017年仅6000亿，3年翻倍，远超机构预期。不仅如此，我国物业管理渗透率还很低，未来达到3-4万亿没什么问题。