依法有序调整存量个人住房贷款利率，影响几何？

背景：8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

最近关于存量房贷转贷的新闻前面也写过，现在根据一些研报分享大家一下量化数据。政策如果落实会利好部分高利率存量房贷家庭置换按揭贷款，减轻他们的还贷压力。

虽然银行落实意愿不高，但是，政策推动下银行肯定会执行转贷的。

不过也可以想象转贷估计也有门槛，会更倾斜高利率存款按揭贷款家庭，大家可以去对应银行咨询排队，密切关注政策落实进程。还可以想象国家为了激励银行参与转贷，会出台一些政策，比如降准等措施来降低银行成本、减轻银行压力。

置换高利率房贷无疑会减少银行利息收入，但是，如果按揭置换可以打消借款人提前还款的意愿，那么贷款置换则是有利于银行的，因为与其让人们提前还款赚不到利息，还不如贷款置换少赚一点。

居民按揭贷款属于银行优质资产，提前还款后资金目前也没有较好出路，因此还不如帮客户置换。

存量房贷转贷对银行的影响大家可以参考如下中金的测算：

当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调0.7%降至新发放利率4.0%左右的水平，全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。

下调0.7%,按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约400元（约7%）。

转贷对银行的影响测算。考虑到下调比例的不确定性，中金进行三种情景假设分析：1）假设30%存量按揭利率下调70bp（也就是0.7%），其估算对银行2023年净息差/营业收入/净利润影响分别为-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假设50%存量按揭利率下调70bp，其估算对银行2023年净息差/营业收入/净利润影响分别为-5bp/-2%/-4%（年化）；3）假设100%存量按揭贷款的利率下调70bp，其估算对银行2023年净息差/营业收入/净利润影响分别为-9bp/-4%/-9%（年化）。

转贷可以减少提前还贷角度反而有利于银行。中金假设存量按揭贷款利率与存款的利差为2.5ppt，分三种情形估算提前还贷减少对银行收入的正贡献：1）假设按揭早偿率降低1ppt，对银行净息差/营业收入/净利润贡献分别为+0.3bp/+0.1%/+0.3%（年化）；2）假设按揭早偿率降低3ppt，估算对银行净息差/营业收入/净利润贡献分别为+1bp/+0.4%/+1%（年化）；2）假设按揭早偿率降低5ppt，中金估算对银行净息差/营业收入/净利润影响分别为+2bp/+1%/+2%（年化）。

很可能国家老早就考虑下调存量按揭贷款利率了，从前面密集下调存款利率就可以窥见，当时我还分析道：

为什么银行如此密集下调存款利率？

这是降低银行负债端成本压力，缓解息差压力，然后打开银行下调贷款利率的空间，为下一步下调贷款利率做准备。

6月那波存款利率下调，中金估算算能节约银行负债成本约1200亿元，正向贡献银行净息差/营收/净利润0.03%/1%/3%（年化），其中活期存款占比较高的上市银行更为利好。

银行存款利率还有下降空间，这也是我一直说的利率下行大趋势。

对了，大家不要把这和08年转贷类比，认为国家要走老路，这是房地产利益集团混淆视听惯用伎俩，目的忽悠人接盘，他们赚佣金甚至套现！今时不同往日，基本面已天翻地覆，走不了老路的。

当前存量按揭贷款最辛苦的是18-21年买房的家庭，尤其是20年之前没有选择LPR浮动利率的家庭，选择浮动利率的家庭因为5Y-LPR下降65BP（0.65%），房贷利息已经有明显下降，幸运的是，这次国家着手给这些朋友转贷机会了。

房贷利率下行在我们预料之内，详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》，当时多次重复劝大家转成LPR浮动利率。而且也告诉大家国家还会给机会的，现在机会来了，那就是贷款置换降低存量高息按揭贷款。摘录如下：

个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。

备注：图片来自网络

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