房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR
一、契税
近日《中华人民共和国契税法》获得全国人大常委会通过，并将于明年9月1日施行。
目前，个人买房实际所缴契税税率为1%-2%，而契税法第三条规定：契税税率为3%-5%。因此，公众纷纷表达了对“契税上调”的忧虑。
然后，一些房地产中介又开始利用人民恐慌心理鼓吹，新契税法税率调整为3%~5%，之前1%、1.5%的购房优惠契税税率将成为历史，明年9月1日买房成本将增加。因此，大家快点抓紧买房啊！
这是典型的误读，而且只能骗骗没有看过《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国契税法》的人，看过这两个文件的都清楚，新的契税法内容就是原先暂行条例的平移，只不过将暂行条例规范成了法律形式，更加规范了。
1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》，也明确契税税率为3%-5%。
新的“契税法”第六条有这样的规定：根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
这个条款本身给了国家和地方很大的可调空间，原先按1%、1.5%和2%的税率征收契税也是因为暂行条例有那样的文字描述给了政府很大的调控空间，新的契税法依旧存在这样的可调空间。
因此，关于契税法的讨论可以暂且休止了，短期之内，契税估计也不会有什么大的变动。
二、再谈LPR
8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。
这个条例里面引起了舆论的讨论，很多人把这理解成了强制转换LPR。
其实不是强制转换LPR，而是如果你不主动保持固定利率，银行会默认帮你转成LPR。
我个人虽然支持大家转LPR，但是不赞同这样的不人性化的服务方法。
银行应该通过短信的方式告知大家有两种选择，选择何种利率模式由客户自己选择，并且要确保每位客户都知晓此事，因为现在很多人都不仔细看短信的，很可能会漏掉此信息。
个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。
那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。
消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。
关于房贷利率，举个例子，您要记住您的房贷是20-30年是事，这时候中国闭眼想就知道靠消费驱动经济发展了。未来20-30年，中国的房贷年均利率估计2-3%，我就假设未来30年房贷利率恒定为3%，贷款100万，为期30年，那么利息大约：51.78万。
如果您购房时，房贷利率为基准利率上浮20%，利率大约5.88%，其他参数不变，那么利息为：113.07万。
息差为：113.07-51.78=61.29万。
下表为不同贷款利率下贷款100万，采用等额本息的方式还款，贷款20年和30年的利息差别。可以看到，仅仅1个百分点的利率差，可以造成10万~24万的利息差距。（备注：本表仅供参考，主要是为了量化不同利率对利息的影响！）
以下为5月份写的分析文章，已经详述了我的观点：
今后几十年，我国的贷款利率（包括房贷利率）会一路拉低，直到和欧美日国家齐平。不仅如此，存款利率也会降低。最大限度刺激人们消费，别担心高房价，这轮去房地产，房价必死。。
这和我国转变经济发展思路相关，靠消费来拉动经济发展。
1、如何计算转换后的贷款利率呢？
转换后的房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数（可为负值），当期LPR利率由央行每个月20号公布，那么现在的问题是如何确定加减点数。
以下参考央行的举例说明：
比如借款人小李，购房时的实际房贷利率是基准利率的A倍（注：A小于1表明房贷利率下浮，A大于1表示房贷利率上浮），期限是N年。
如果小李选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，原有房贷基准利率是B（实为B = 4.9%），转换前的实际执行利率就是：
C = A×B
2019年12月发布的5年期以上LPR为D（实为D = 4.8%）。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是：
E = C - D，
（1）如果A = 1.2 （即房贷利率上浮20%），那么加减点数：
E = 1.2 * 4.9% - 4.8% = 1.08%（即加108个基点）
（2）如果A = 0.8 （即房贷利率下浮20%），那么加减点数：
E = 0.8 * 4.9% - 4.8% = -0.88%（即减88个基点）
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。比如，按照2月20公布的最新一期5年期以上LPR为4.75%，那么最新执行房贷利率变化为：
增减情况 = C - (4.75% + E) = (D + E) - (4.75% + E) = D - 4.75% = 0.05%
因此，只要后续的5年期以上LPR小于上期LPR，那么房贷利率就会减少，房贷支出也会因此减少。
也就是说，最终决定要不要将固定利率换位以LPR为锚的浮动利率，只需要判断未来五年期以上LPR会不会继续下调！
2、要不要将房贷基准利率转换为LPR浮动利率呢？
我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下：
当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。
长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于俘获人心。
最新zzj会议也强调了要释放消费，同时也强调了要力保全球供应链。我不清楚为什么直到现在还有人向我反驳说“本次疫情将使我国世界工厂更稳固、外资更愿意留在这里”，感情高层是瞎操心吗？
本次疫情给我国声誉抹上了极其严重的阴影，这一点是毋庸置疑的，会进一步加速全球供应链调整，同时也会让国家的各项gai革加速推进。
时局变了，当前，时间不一定是我们的朋友。（参考旧文：【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！）
房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数。
央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。
参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。
同时，3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开的“金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会”上表示要“释放LPR改革潜力”，无非就是降低利率呗，而且再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。
以上充分说明了高层的清醒与决心。
去年11月份，前央行行长周小川说：“实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代，如果能够管理好微观货币政策，可以不用那么依赖非常规的货币政策。”
充分说明，目前我国利率向下的趋势不小，此外，当下欧美已有不少国家进入负利率时代，而且前几天美联储就迫不及待大幅降息。
总的来说，LPR利率继续下调是大趋势，好不容易送给房奴这份礼物，岂有暴殄之理？
这是对房奴最后的福利，想明白了未来中国靠什么驱动经济发展，就很容易做出选择！
有人可能要问，为什么LPR在下降，但是所在地的房贷利率并没有下降呢？因为还存在“加减点数”，不仅如此，当下就是要遏制房地产，如果降低房贷利率，无异于助长泡沫，“利率加点”就是为了遏制住房地产。
我个人预测当泡沫破灭、房产税安排上了，房贷利率会快步向欧美日看齐，因为这个时候，房地产的金融属性已经很大程度榨干了，房地产回归到了居住属性，那个时候公积金贷款和商业贷款利率也将会合二为一。
往期精彩推荐