房市漫谈之徐州，​连涨50个月传说？

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十二篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

很多朋友留言希望我分析一下徐州的房地产趋势，因为不少朋友告诉我徐州的房价已经连续50多个月上涨了，也就是说连续4年都在上涨，可以说是“惊为天人”。因此，“妖气”十足的徐州房价很具有分析的价值。。

在分析徐州房价的过程中，我查找了不少资料。我不清楚私信我的那些朋友说的是二手房价格还是新房的价值，我从各方面（安居客、贝壳、诸葛等）查到的资料显示，徐州二手房价格不存在所谓的连续50多个月上涨。

再次向朋友们强调一个基本点：房价要看二手房的，而不是新房。因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。

徐州自古就是兵家必争之地，这一点说明徐州的地理位置很重要。即便是现在，徐州也是东部沿海沟通中国南北的交通枢纽。

但是徐州的位置也存在明显的不足，因为地处苏北，周围没有实力强劲的兄弟城市（包括附近其他省份的城市），因此难以形成城市群、协同发展也无从谈起。徐州属于典型的单打独斗，作为一个地级市，也难以在产业布局上获得省会级城市以及城市群那样的资源倾斜。

徐州和长沙类似，工业对工程机械的依赖比较大。长沙有三一和中联重科，徐州则有徐工。目前安居客数据显示，徐州二手房挂牌均价为10448元/平米，长沙则为10021元/平米（去年长沙下降约10个点，但是今年上半年依旧还在下行）。

两个城市的关键数据对比如下：

• 2019年徐州GDP为7151.35亿元，增速6.0%；
• 2019年长沙GDP为11884亿元，增速8.0%；

• 2019年末徐州常住人口882.56万人，比上年增加6.21万人；
• 2019年末长沙常住人口839.45万人，比上年增加23.98万人；

• 2019年徐州城镇居民人均可支配收入36215元；
• 2019年长沙城镇居民人均可支配收入55211元。

上述数据显示，徐州基本上全方面落后于长沙，这还没有加上教育等其他资源的比较。当然，拿一个强二线省会城市和一个地级市比较，会很公平，但是正因为如此，才可以给人更大的冲击力。

徐州房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！

最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

1、人口方面

2019年徐州市年末户籍人口数量为1041.73万人，相比2018年减少3.04万人；2019年徐州市年末常住人口为882.56万人，相比2018年增加6.21万人。户籍人口出生率为10.2‰，死亡率为5.3‰。

这个现象有的有趣，徐州市的常住人口在增加，户籍人口净增长率为正值，但是户籍人口在减少，只有一个解释：常住人口的增加并不能覆盖户籍人口的流出，而且徐州的常住人口少于户籍人口约160万，说明徐州的产业并不能满足本地人的工作需求。

如果徐州的产业没有实质性的提升，在经济形势下滑的情况下，徐州的人口流失会越来越严重。

2、经济方面

2019年，徐州全市地区生产总值（GDP）为7151.35亿元，按可比价计算，比上年增长6.0%。其中，第一产业增加值682.80亿元，增长2.4%；第二产业增加值2886.18亿元，增长7.0%；第三产业增加值3582.37亿元，增长6.0%。全市三次产业结构调整为9.5：40.4：50.1。

徐州的整体经济增速乏力，不及全国平均水平，占比达一半的第三产业增速比较慢，严重拖累了整体增速。

固投方面，2019年，全市完成固定资产投资比上年增长7.0%。分投资领域看，制造业投资增长5.3%，基础设施投资下降3.2%，房地产投资增长19.1%。看来去年徐州的房地产还是很拼的啊！

工业方面，正如前面所述，徐州的工业其实就是一个核心：工程机械。有一组数据足见工程机械在徐州的影响力：

2011年，徐州经济技术开发区工程机械占到工业经济总量的比重达到62.2%，占全国工程机械行业总产值的比重达到12%；各类整机和零部件产品门类齐全，配套基础扎实，经济总量分别占全省、全国同行业的80%和40%。

正如我对长沙的评价，工程机械的飞速发展得益于过去十多年的大基建时代。

但是，我们国内的大基建时代基本结束了，高铁、高速公路等主要大动脉基本成型，只剩下小修小补了，现在的概念是“新基建”。另外，房地产行业的黄金时代也要结束了。

而且，随着人口老龄化以及人口减少，不利于我们再搞大基建，否则未来的维护成本将大到难以承受。

未来，我国工程机械的发展，需要参与国际竞争，赚钱国外的钱，这比较依赖我国一带一路战略发展情况。

全球产业链重构的大背景下，会影响我国企业走出去的步伐。

结论：

人口、经济和政策三点来看，徐州未来的房价不存在支撑点。很多人说徐州已经连涨了50个月，实际上可能并不如此，追踪房价请务必盯住二手房的价格，而不是新房。

下图为安居客数据，虽然是挂牌价，但是趋势的演进还是可以参考的，徐州房价已经到顶，而且今年以来处于下降通道当中。

地铁这样的概念只能炒一时，不可以炒一世。还有，现在的地铁不是稀罕物，别搞得像“刘姥姥进大观园”，现在地铁也是要分位置的，如果处于地铁路线图的末尾，乘坐地铁到中心商场也要1个小时，就别谈优势了。郊区就是郊区，有地铁口也是郊区。

目前徐州的房价收入比为10.8（比无锡还要略高），长沙的房价收入比为6.4，两座城市在工业方面极其相似，但是其他行业长沙是肉眼可见强于徐州的。

总的来说，不看好徐州的房价，从哪里涨起来的，最终也会回落到哪里，直到价格合理。刚需的朋友可以慎重选择，投资的朋友还是别打水漂了。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

备注：图片来自网络

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