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房市漫谈之南通,何以如此之疯狂

胯下痛公寓新之助 悟空新之助 2021-03-23

特别提示:本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十篇文章,若有不当之处,欢迎留言讨论。

去年全国房价的总体趋势是向下的,但是有几个城市却逆势上扬,南通就是其中之一,而且涨幅还不小。

如下图所示为南通安居客二手房价格趋势图,过去三年,南通房价从17年年中的约1万元,持续上涨到了18年年中的1.22万元,然后经历了一波大半年的横盘震荡,从19年年中又开始了新一轮的上涨,目前安居客的最新平均价为1.46万。前一波反弹是借着全国第二次房价暴涨的大潮,第二波大涨主要借助炒本地概念:地摊+上海第三机场。

再次强调一下,虽然说安居客采用的是二手房挂牌价,与成交价存在差别,不过虽然挂牌价不够准确,但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的,足够让我们看清楚所在城市房价的走势。

并且,选取二手房价格作为参考,是因为新房被政府管控太严了,而且新开楼盘的地区分布不均,因此一手房的数据严重失真,而二手房因为房源多、分布均衡,所以更具有参考价值。

南通的房价自08年以来主要经历了三个阶段,第一轮是2008-2011年,房价翻番了;第二轮是2012-2015年,房价回撤,幅度大约2成;第三轮是16年至今,涨幅达7-8成,如上所述,这个阶段也可以划分两个阶段。

南通房价未来如何呢?

还是那句话,房价上涨的理由主要有三点:一是需求旺盛,换言之接盘侠丰富;二是经济发展良好,人民荷包鼓了;三是政府刺激,换言之放水。参考旧文:2020 年的房价还会大幅度升高吗?

关于会不会放水不再赘述,可以参考旧文:《疫情的思考:经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划,值得大惊小怪吗?》和《房地产杂谈,“放水?不要想多、想偏了!”》《年轻人还有必要买房吗?

目前高层比我想的还要谨小慎微,用的比较多的就是定向降准,何为定向?不就是怕流到房地产,吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向,没有一条是给房地产的,而且,房地产目前不是推进器,而是刹车片,甚至可以说是路障!

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路:放水!但是两会过后,这条路已经被斩断!

最新两会政府工作报告充分说明,政府是不可能放水了,某些人最后一丝希望彻底没了。

1、人口方面

南通市统计局网站发布的《2019年南通市国民经济和社会发展统计公报》显示,2019年末南通市常住人口731.8万人(几无增长),其中,城镇人口498.4万人,增长1.6%,城镇化率达68.1%,比上年提高1个百分点;年末户籍人口759.8万人,比上年减少2.7万人。全市人口出生率5.85‰,人口死亡率8.60‰,人口自然增长率-2.75‰

目前本公众号已经分析了20个中国典型城市,南通是第一个人口自然增长率为负数的。而且,南通的人口结构表明,未来南通的人口形势会越来越严重。2019年南通18岁以下户籍人口占比才12%,而60岁以上的户籍人口占比达到了惊人的30.8%,典型的倒三角。

考虑到江苏省的特殊属性以及长三角的竞争激烈性,也就别指望南通可以在抢人大战有所斩获了。人口将是影响南通未来发展的一个核心问题。

2、经济方面

2019年,南通实现地区生产总值9383.4亿元,按可比价格计算,比上年增长6.2%。其中,第一产业增加值428.8亿元,增长2.7%;第二产业增加值4602.1亿元,增长6.9%;第三产业增加值亿元4352.5,增长5.7%。

“两新”产业保持增长,高新技术产业产值增长4.1%,占全部规模工业的比重为40.3%;新兴产业产值增长1.6%,占全部规模工业的比重为30.8%。

经济增速为6.2%,仅比全国高0.1个百分点,算不上好成绩。更为重要的是:代表南通经济发展未来的“两新”产业增速缓慢,高新技术产业产值增长才4.1%,新兴产业增速更少,不足两个百分点。

全市规模以上工业营业收入8024.2亿元,增长3.4%;实现利润456.2亿元,下降9.6%。亏损企业亏损总额73.5亿元,增长36.2%。规模以上工业营收有增长,但是利润却大幅下降,亏损金额大幅增长。

南通的第二产业占比超过第三产业,说明工业对南通的经济贡献占有很重的比重,但是南通的整个工业经济数据并不漂亮。

结论:

综上所述,目前人口、经济和政策没有支持南通房价上涨的理由。

安居客数据显示,18年中到19年初南通二手房价格基本上处于横盘震荡。19年以来南通的房价上升,我判断是炒作概念,当此时,上海第三机场选定南通加上一波地铁概念,而且南通对购房管制比较松,导致房价逆势大涨。

19年南通房价收入比13.1,无锡才10.1,论经济体量,南通还是逊于无锡的。安居客无锡二手房均价才1.32万,几乎比南通少1.2k,可见南通的泡沫比无锡大不少。

即便考虑机场因素,昆山距离上海够近了吧,虹桥机场也近在咫尺,但是,最近3个月昆山房价陷入下行趋势,不到三个月跌幅500(详见安居客)。

综合来看,目前南通的房价处于高位,人口、经济和政策并不能支撑南通房价走高。不建议投资,投资的概念已经基本消化完了,现在投资很大概率属于高位接盘(虽然短期可能还会涨一点,但是到你再出手,很可能已经创新低了)

对于刚需,得了解刚需到什么样的程度!

最后重申一下我的个人看法(仅供参考):
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产,如果是刚需你可以考虑购买,但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂
买房前,请务必和家人摊开说明当前形势,分析利害,然后再做决策。决策之后不管怎么样,同甘共苦,不要再出现互相埋怨。
备注:图片来自网络

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