房市漫谈之天津，​天津卫何去何从

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十二篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

天津最近几年比较惨，典型的没落贵族。

曾记否，多年前人们谈及中国城市排名，四大一线城市之后必是天津，当时的天津号称是距离一线城市最近的城市，二线城市的领头羊。

但是，15年的一场大爆炸，以及随后的滨海新区大挤水，一下子就撕掉了天津浮华的外表。

2018年天津GDP从原本的1.88万亿元下调5500亿元到了13363亿，全国排名从第六一下子掉到了第十，按照天津目前的发展势头，不用多久就会被后面的南京超越，掉出前十（2019年南京GDP为14030亿元，同比增长7.8%）。

天津的下行也不算什么个案，整个北方，除了那颗太阳，其他的地区都出现了不同程度的下行，而且发展后劲不足。

二、天津未来房价如何？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

G20五万亿美元刺激计划目前我方还没有后文，静观其变就好了。不过还是那句话，即便增加市场流动性，大概率是不会流向房地产，那个雷太危险了。

1、人口方面

截至2019年末，天津全市常住人口1561.83万人、户籍人口1108.18万人。常住人口中，城镇人口1303.82万人，城镇化率为83.48%。

如果拉长时间线，可以发现，天津在人口方面的表现相对平庸。16年以来，天津市的常住人口基本上原地踏步，完全横盘了。

过去两年，二线城市抢人大战异常激烈，天津由于天津大爆炸事件和滨海新区大挤水导致自顾不暇，以至于在第一阶段抢人大战中没有斩获。

但是考虑到天津1560万常住人口的存量，似乎也不用太过忧虑。

2、经济方面

2019年天津市GDP为14104.28亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%。其中，第一产业增加值185.23亿元，增长0.2%；第二产业增加值4969.18亿元，增长3.2%；第三产业增加值8949.87亿元，增长5.9%。

规模以上工业增加值同比增长3.4%，增速较上年加快1.0个百分点。分行业看，规模以上工业39个行业大类中，20个行业保持增长，17个行业增加值增速快于全市工业平均水平。

天津最大的危机在于经济失速，不仅如此，产业布局方面也没什么值得称道的地方，后劲乏力。

2010年以来，天津GDP增速一路下滑，最近三年更是降到了低谷。三产方面，第二产业增长乏力，39个工业大类当中几乎一半处于负增长，要知道天津可是传统的工业重镇。不仅如此，第三产业也未见起色。

经济发展降速已成事实，如果产业布局合理，具备前瞻性，那么未来也是可期的。但是，问题在于目前并没有看到天津有重大的新兴产业布局，缺乏行业头部企业，也没有国家级战略投入。这一点可以从2019年天津统计局公布的数据得知，“规模以上工业中战略性新兴产业增加值同比仅增长3.8%”。

天津的工业比较偏传统，比如采矿业、铁路船舶汽车工业以及电力热力燃气等。天津虽然贵为直辖市和国家中心城市，但是由于自身距离北京太近，好的项目基本上入住北京，鲜有去天津的。

固定投资方面，2019年，固定资产投资同比增长13.9%。其中，民间投资占全市投资的41.1%，增长3.5%。民间投资占比较低，而且增速远低于平均水平。可见，天津的固定投资主要靠国营经济或者政府来拉动。

有人会说2019年天津一般公共预算收入数据很漂亮，那我们来仔细瞧瞧。2019年天津一般公共预算收入2410亿，同比增长14.4%。然后，税收收入仅增长0.6%，土地出让金1335.46亿，同比增长26.11%。可见天津2019年一般公共预算收入大幅增长完全是靠卖地。

再结合当前的大环境，天津的经济发展要想恢复起来还是比较困难的。

三、总结

贝壳数据显示，2020年3月天津二手房挂牌均价为22509元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为21333元/平米；2019年2月天津二手房挂牌均价为23020元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为22546元/平米。

意味着，过去一年天津二手房价格降幅分别为：

• 二手房挂牌均价降幅 = （23020-22509)/23020 * 100% = 2.2%
• 二手房成交均价降幅 = （22546-21333)/22546 * 100% = 5.4%

贝壳数据显示过去12个月，天津的房价出现了小幅下降。

但是，如果拉长时间线，跌幅就不算小了。安居客数据显示，过去36个月，天津二手房挂牌价格从2.52万降到了2.12万，降幅达15.87%，期间还出现过反弹，比如18年下半年的上涨幅度惊人，不过没过多久就创新低了。

同时，贝壳数据还显示天津在售房源达到了惊人的115217套，准备上车的朋友不得不重视接盘风险。

天津市专业房地产研究机构发布的统计数据显示，去年10月，天津二手房共成交3023套，相较于9月增长156套。在成交的重点板块中，滨海新区的大港地区成交量全市领先。据统计，去年3月天津市二手房成交量达到年内高峰，成交破4000套，此后连续数月每月成交量都在2000多套的水平。

假设去年天津每月二手房成交量为3000套，全年就是3.6万套。意味着仅贝壳上的现存房源就够天津3年来消化。

如果天津还是15年之前的发展形势，那么2.1万的均价还是可以理解的。但是，天津经过大挤水后，一切的价值需要重估。

一句话：21333元/平米的均价对于当下的天津来说有点托大了。

人口和经济，暂时看不到明显亮眼的地方，还有产业转型升级方面也还需要努力。政策方面，国家目前谨小慎微，怕就怕吹大泡沫，不好收场。

不过天津有个显眼的优势是高考升学率比较可观，好像全国第一。

去年天津放开落户政策，导致不少北京以及周边的人涌入天津，结果潮水退去，天津的房价依旧下行。

大势如此，任何措施顶多拖延了稍许时间，并不能改变最终的结果。

题外话：

房价的未来走势抓住三个根本要点：人口、经济和政策。

很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象，真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。孔明不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金10年。

当然也不得不提改革开放几十年来的工业化成就，工业化让人们富起来了，城镇化叠加改善型需求提供了庞大的需求。

什么阶级、贫富等不是根本原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层，进而有阶级。

基于上面的认识，08年的那波房价飞升是很正常的现象，即便08年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得14年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。

但是，15年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且15年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……

备注：图片来自网络。

---

往期精彩推荐