二手房买卖合同实战解析（八）—— 违约责任

二手房买卖合同实战解析系列，以《北京市存量房屋买卖合同》模板为例，把房屋买卖合同一条条拆开，讲一讲那些容易被忽视的内容。

把合同吃透了，朋友们就可以做自己的房产专家了。

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本篇是第八篇 —— 违约责任

本篇将列举一些常见违约情形、关于违约责任的误区，最后简要说明定金、违约金的适用规则。

一、常见违约情形

卖方违约：

1）卖房没有权限（不是产权人，或未取得共有产权人同意）；

2）反悔不肯卖房；

3）抵押没有按时消除；

4）房屋状况描述不实（非学区、非满五唯一等）

5）房屋有隐藏瑕疵；

6）房屋不能按时过户；

7）房屋不能按时腾退；

8）房屋买卖中途被查封、拍卖。

买方违约：

1）购房资格不过关；

2）银行不批贷；

3）晚付款，或付不出款；

4）反悔不肯买房。

二、违约责任的误区

1. 赔钱就能解约

这个通常发生在卖家反悔不想卖房的情况。卖家往往认为赔偿定金或者合同总价20%的违约金就可以解除合同。

但是，如果买家坚持要求履行合同，也有能力履行合同的，卖家不能单方解约，仍然要继续过户、交房。

反过来说，通常卖家却不能强迫买家买房，除非已经走完大部分流程，不适宜解除合同。

区别在于卖家在合同下拿到的是钱，钱并没有分别。而买家拿到的是房子，房子与个人喜好关系较大，能够赔偿解决，不宜强制。

2. 违约就能解约

解除合同是一个比较严重的惩罚，通常只有比较严重的违约才会导致合同解除的后果。

如果只是付款迟延2-3天，或者过户迟延3-5天，可以要求对方支付违约金，而不是解除合同。当然，合同另外约定的除外。

一方只有轻微违约，而另一方强行解除合同的，另一方反而会变成自己违约。

3. 一切以合同约定为准

大部分情况下，违约的处理以合同约定为准。但也有例外：

1）违约赔偿需要比照实际损失，过高或者过低，都可以申请法院调整；

2）如果购房款分期支付的，迟延付款的比例超过合同总价的20%才能触发解除条件。

4. 没有过错就没有违约责任

合同责任是一种绝对责任，承诺的事项，即便是因为客观因素影响，如果没有按照合同履行，也仍然要承担违约责任。

比如，银行放款迟延，虽然不是买家故意造成，但如果错过合同规定的最晚付款期限，买家仍然存在违约责任。

如果遇到强制性的政策变化，比如突然的限购，导致购房资格丧失，则可以适用“情势变更”原则，免除违约责任。但必须限于政策直接造成的影响，且合同没有特别规定。如果买家本来就不具有购房资格，或者政策出台之后才签署的房屋买卖协议，则买家违约与政策无关，买家的违约责任不能免除。

三、定金与违约金的适用规则

合同里可能分别有定金和违约金的规定，二者的适用规则如下：

1）合同规定了定金的，可以赔偿一倍定金；

2）合同规定了违约金的，可以要求赔偿违约金；

3）既有定金又有违约金的，可以选择二者之一，通常就是哪个高选哪个；

4）定金或违约金与实际损失相比，过高或过低的，可以根据实际损失情况进行调整。

二手房买卖合同实战解析第七课 —— 了解你的权利，用好你的武器。

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