旧改大量供应，能控住房价吗？
一个重磅信号。
前两天，央视新闻《1+1》白岩松连线专访广东省省长马兴瑞，信息量巨大。
当中，最受外界关注的，无疑是领导对房价的表述：
目前大湾区的房价是完全可以控制的，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
当面对刚性需求，该如何处理？遇到“炒房”问题又该如何应对？
马兴瑞认为需要控制住恶意炒房现象，近几年推动"三旧"改造可以提供供给，同时加大对廉租房的(建设投入)力度，推动长租房、共有产权住房建设以及棚户区改造。在房价问题上，既要遵循市场规律，又需要很好的调控手段。
在控制房价，土地供给端，旧改更新被摆到无比重要的位置。
人口涌入，土地资源稀缺
其实，这也不难理解。
最新公布的广东省第七次人口普查数据显示，十年的时间里，广东新增人口2171万人，约等于一个北京城的人口（2189万人）。
广东不仅总人口数全国最多，人口流入也是全国最高，当中，广州增加人口598万，深圳713万。
此外，广东省人口结构15-59岁年龄段比重全国最高，人口结构很年轻，也暗含着儿童数量增速。
伴随着人口的涌入，家里小孩要上学，买房就变成了刚需，人们也不再犹豫了。
未来，如何安放不断涌入的新增人口和配套，成为急需解决的问题。
数据显示，全省常住人口中，居住在城镇的人口为9343.61万人，居住在乡村的人口为 3257.64 万人，城镇人口比重为74.15%，比全国平均水平高出 10.26 个百分点。
伴随着城市化的发展，人口持续朝着核心都市圈涌入，广州、深圳等城市存量土地资源先后达到“瓶颈”。
根据佳兆业集团推出的《城市远见》全国城市更新政策行业报告，2019年全国全年国有建设用地供应量为62.4万公顷，同比上年下降3.6%，其中房地产用地下降1.4%，基础设施用地下降9.5%。
核心城市开发强度逐渐趋于饱和，土地资源紧缩稀缺，土地重新再利用需求扩大，土地供应也从增量模式转向存量模式。
城市开发的逻辑，也从规模扩张逐步转向城市更新，包括旧改、棚改，传统商圈的升级以及城市老旧空间的重新利用。
在这方面，深圳“人地矛盾”无疑是最突出的。
有人说，经济学解释不了深圳的房价，其实从最简单的供需理论，就可以说明。
深圳面积1997平方公里，只有约广州的1/4，但实际生活人口2600万，口密度达到了1.25万人/平方公里。
去年深圳一手成交448.9万平，而土地供应只有158.9万平，其中绝大部分来自旧改更新。
自2012年以来，深圳城市更新供应用地连续7年超过200公顷，2020年通过城市更新供应土地再次突破至303.3公顷，城市更新逐步成为深圳土地供应的主要来源。
供需矛盾，这是深圳楼市最大的基本面。
所以，我们看到在珠三角，深圳旧改项目是最多的，有541个，其次是广州481个，东莞347个。
核心就是要加大供应。
增加供应，能稳住房价吗？
看到这里，很多人可能会说，货币供应的增减是造成房地产价格波动的主要原因，即当货币政策宽松，货币供应增加时，地产价格会上涨，一旦货币条件收紧，房价就会下滑。
跟土地端的供应，关系不大。
确实，不可否认的是，过去十几年间M2增速的加快，总是会带来房价的上升，M2的放缓则带来房价的下滑。
但是，这个“推论”，在2015-2017年间，却“失灵”了。
在这期间，央行广义货币供应量M2增速大幅下滑，降幅从13.3%下降到8.2%，降幅接近40%，但是房价却一路高歌猛进。
换句话说，货币超发，作为房价推手的重要“犯罪嫌疑人”，根本不在现场。
但是，2016年-2017广州，乃至全国房价大跃进，很多楼盘全款变成首付，相信很多人印象深刻。
︳图片来自财新数据
实际上，从央行的数据来看，自从房住不炒的定位提出之后，广义货币M2规模增速就一直在10%以下，一直到去年疫情的爆发，水龙头放水才回到10%以上。
如今，这一数据急速回调，这也许会带来房价拐点的预期。
然而在M2规模换挡减速区间，70城的房价数据还是上涨的。
M2增速确实与房价波动一方面存在显著关系，但是也有背离的阶段。
广义货币M2规模是房价波动的重要变量，但是影响房价的因素很多，不能把房价的暴走简单归因于货币政策。
反过来，也不能只要货币政策收紧，一定能抑制房价上涨。
︳图片来自刘晓博说财经
房价短期看政策，中期看土地，长期看人口，一座城市的人口结构、城市化水平，才是决定了地产的大周期。
劳动力人口占比越高，对楼市需求越旺盛。这一点，日本体现得格外明显，80年代末到90年代初住宅地价达到历史巅峰，而同期也是日本劳动力人口的巅峰，随后人口结构进入拐点，地价与人口结构同步下行20年。
所以，我们看到之前全国“七普”数据迟迟没有公布的时候，网上多么的焦虑，原因就在这里。
同理，城市化水平提高意味着越来越多的农业居民迁入城市，必然带来住房需求的高涨。
结合前面的数据，广东人口净流入，而广州、深圳等大城市土地供应稀缺，经济快速发展，土地溢价率自然也就水涨船高。
即过多的人口追逐过少的土地供给，面粉太贵必然推高面包价格，地王频出只是土地供给不足的映像。
如果这一解释成立，那么很可能意味着，货币超发并不是房价飙升的主要原因，土地供给缺口以及缺口下产生的房价上涨预期才是主要原因。
︳图片来自拆神——细鹏拍摄
长沙就是一个很好反面例子。
最近十年来，长沙房价平均涨幅只翻了一倍，主城区均价也是1.1万平左右，还没有跑赢货币贬值的速度。
这还是在长沙人口十年增长300万的背景下完成的调控。
︳图片来自刘晓博说财经
去年，住建部号召全国学习“长沙模式”，是对长沙楼市调控的首肯。
其实，关于“长沙模式”，公众号国民经略主要有两个主要的观点：
其一：严格的楼市调控，遏制所有投机空间。
1、限售4年：商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。
2、二套限购：购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。
3、二套征收重税：个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。
4、堵住人才购房漏洞：专科及以上学历人才，须满足在长沙工作生活24个月。
是不是有点熟悉？
广州4月两次调控，人才社保变1年，购房3年限售；9区增值税，免征年限2年变5年，应该是有抄长沙的作业。
其二：天量土地供应，杜绝人为制造短缺。
毕竟，土地是垄断的，土地供应是否充分，是不是存在人为制造短缺，有没有主动制造“地王”，决定着许多城市房价的走势。
从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，这将为当地提供源源不断的住房供应空间。
长沙楼市，应该是货币超发理论下的“异类样本”，投资客有去无回的城市。
这说明有调控，加大供应，房价是能稳住的。
广州五年推动183条村改造
将视野拉回到广州。
去年8月底，广州相续出台《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》及相关配套指引（合称城市更新“1+1+N”政策文件）。
接下来，三年推动83条村、五年推动183条村的改造，未来十年将改造300条城中村，面积543平方公里，相当于半个香港。
这一点都不夸张。
自2018年到2021年，广州就有116条旧改项目登陆广州公共资源交易中心，拆迁规模达到9805公顷，改造金额7359亿。
如此力度，前所未有。
如果按照容积率2.0来算（实际操作层面容积率可达到3-4），也有19610公顷的面积。
就算按照第二圈圈层4：6的职住比例，居住面积也达到了11766公顷。假设一套是100平，那也有118万套房源。
这188万套房源里，又分为回迁房和商品房，比例且为1：1。那意味着，回迁房有94万套，商品房94万套。
前者面向租赁市场，后者则是商品房市场供给。需自持20年！黄埔旧改有变，部分回迁房禁售
而2020年，广州一手成交100442套，是5年来新高。意味着，这一轮城市更新转化出来的供应，广州可以卖9年。
此外，广州住建还“憋了”一个大招，即增加改造项目90平以下中小户型住房的配置，丰富房源套型，增加套数供应，避免租赁房源短缺，平抑城中村改造后租金上涨。
在征求意见函中，在第一、第二、第三圈层，旧改商品房90平以下的比例不低于35%、25%、15%。
以后旧改供应，不仅面积多，套数也多，就是让四成以上的居民享受低成本住房。
所以，我们看到在大拆大建的黄埔，公开出让的黄陂地块，有一个特殊的要求，建设不低于30%的150㎡+的大户型，定位品质社区。
公开出让的地块与未来旧改新增供应，形成不同的产品差异，面向不同的市场。
草蛇灰线，相关的布局早已开始。
这还仅仅是旧改供应，广州还有住宅集中供地。
4月底刚刚结束的第一批集中供地出让42宗，成交面积352万平，计容面积近800万平，这是未来一两年可以明确的新增供应。
参考行业「369周转策略」，即3个月内开工、6个月内出正负零、9个月内拿预售证。
第一批集中供地的项目，最快年内就是入市销售。
而接下来广州还有两次集中供地。目前，第二批集中供地的名单已经逐渐曝光，数量或不少于40宗。
按照广州自规局的公告，2021-2023年，三年之内广州还将计划供应住宅用地1910万平，年平均供地637万平。
未来楼市供应增加是大趋势，这让刚需买家有了更多选择的机会。
当然，具体层面的分析，决定房价的还是地段和资源聚集效应。
核心地段的资源始终是固定且有限的，没有办法“无限”增加。
随着收入的增加，城市中心地段的地价仍然会涨，这也是城市中心房价那么贵的原因。
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【话题】身家千万，但深夜我也在珠江里划水