40年楼龄老破小，刚启动改造，业主就加价38万
“闻风而动”，就是市场。
传出改造消息后，不到一个月的时间，番禺一套楼龄将近40年的老破小，涨了38万。（数据来源：链家）
｜挂牌（7月27日）
｜涨价10万（8月6日截图）
｜再涨28万（8月23日截图）
这套房子，就位于番禺首个旧城改造项目——「永大社区」，是整个社区唯一一套挂牌的房子。
8月初，社区启动改造意愿征询，目前已经取得了96%表决同意率，超过了政策规定的90%，改造可以启动。
不过，为了保障全部居民自身住房改造权益，争取达到更高的同意率，意愿表决工作将持续到9月9日。
｜图源居民爆料
据了解，社区不少居民都搬到了市桥等地，接到通知才回来表决。
对于改造，居民大多都比较支持。
“当地人肯定是希望好好改的，作为番禺首个旧城改造项目，希望政府好好推动呗。”
“普遍都签得比较积极。因为其实留系社区里面住嘅，好多都系租客。”
“唔洗等9月9啦，马上来拆。”...
同意改造的同时，有居民表示，希望可以保留住有意义的建筑。
“就我自己嘅话，其实我觉得，到时候，可唔可以保留部分建筑，好似紫坭堂，单纯话拆就拆左，好可惜咯。”
｜永大社区现状
永大社区，位于番禺区南村镇新市路段，现占地面积约44.3万平方米。
往北，对岸就是大学城；往南为南大干线，临近市头村、罗边村；往西向板桥，往东则为新造。
附近有地铁7号线板桥站及4号线新造站，但距离稍远，需要依靠公交接驳，轨道交通不算便利；
｜永大社区区位示意
从改造范围示意图来看，不仅包括北丽园、东丽园与西丽园三部分，还有一所学校——万豪儒林小学。
｜改造范围示意
与一般的老旧小区不同，这原是一个“企业型”社区，原为广州市永大集团公司，转制后推向社会。
由于建成年代较早，房屋整体较为老旧，且社区基础设施薄弱，居住环境较差，现有居住条件比较落后。
｜永大社区现状
由于改造已经是明牌，社区业主普遍惜售。
二手房市场，往西的雅居乐花园剑桥郡，挂牌套数较多，参考均价4.59万/平，业主大胆叫价到10万+的也有。
｜截图来源：链家
至于一手项目，周边价格基本在4.3万/平以上。
思科智慧城，成交均价4.3万/平；珠江铂世湾，成交均价4.8万/平；星汇文玺4.4万/平；（来源：世联东一研究院）
值得一提的是，最近比较红的新盘奥园恒基·学苑壹号，与永大社区，有些相似之处。
奥园恒基项目，前身是番禺氮肥厂；而永大的前身，则是糖厂。
曾经的氮肥厂，已经蜕变成了高端江景盘；
同样是一线临江的永大社区，能否带来新的辉煌呢？
｜永大社区现状
其实，手握「国际创新城」王牌，又于与大学城隔江相望的永大社区，发展前景还是不错的。
经过多年的发展，大学城已经基本“饱和”，房价也站稳了番禺的天花板。
往西受地形交通限制，往东是黄埔，要拓展自身发展空间，只能向南、向北。
所以，国际创新城以广州大学城为核心，以广州国际生物岛和大学城南岸地区为“两翼”的格局越来越清晰。
而提到国际创新城，无论是3.36万/平的地价，还是亮眼的楼市表现，这一板块都完全可以用一匹黑马来形容。
👉22宗地，收金452亿：白云金沙洲4.2万，创新城摇号、知识城2.7万双摇号
产城融合、学城融合、人城融合，是广州国际科技创新城——广州大学城的定位。
按照番禺“十四五”规划，到2025年，这一平台产出体量将达百亿级。
｜番禺“十四五”
值得一提的是，去年10月，广州市规划局公布了番禺区永大集团公司1号地块（BB0201、BB0202规划管理单元）政府储备用地控制性详细规划的批前公示。
永大社区，就在这一地块范围之内。
控规调整的主要内容，是减少商住综合用地和其他商务设施用地，增加居住用地、中小学用地、服务设施用地以及商业商务设施用地。
不过，这一规划没有最终敲定，未来还有调整的可能。
而关于永大社区的改造，今年3月发布的《番禺区城市更新局2020年度工作总结和2021年度工作计划》就有重点提及：
“着力推进南村镇永大社区改造项目，结合市级部门关于旧城改造相关政策，通过试点项目探索旧城镇改造的新模式。”
来源：番禺区人民政府
作为广州的旧城改造计划中，这是番禺唯一一个上榜的项目，永大社区改造的重要性，不言而喻。