旧改更新，广州释放最新信号
天河、海珠、荔湾、白云、越秀老城五区，未来怎么走？
近期各区相继召开的党代会，为未来发展方向，描绘了发展蓝图，既有产业的重点布局，也有旧改更新的规划，内容很重磅。
对于楼市来说，买房跟着城市发展鼓点和发展脉搏走，错不了。
| 珠江新城（拆神细鹏摄）
现在，我们就一起来看看有哪些重点：
越秀：重点推进环市东、瑶台等城市更新
先来说说越秀。
说到越秀，你会想到什么？千年古城？深厚的文化底蕴？最强学区？
有人说千年古城，意味着城市面貌老旧；深厚的文化底蕴，隐藏的是城市发展缓慢的另一面；
最强学区，恐怕就是如今越秀楼市存在的最高价值。
不过，城市核心区，价值永不眠。
| 老城越秀（拆神细鹏摄）
未来五年的越秀，定位是国际大都市核心区，主要发展空间规划构建“一轴三带六组团”总体布局。
老城越秀，不会一直老下去。
看看下面这张图，勾勒出了越秀未来五年的发展轮廓：
“一轴三带六组团”总体布局
环市东、广州传统中轴线、北京路、广州火车站改造、东风东路...都被点名了。
重点发展，创新金融、生命健康、现代商贸、数字产业、文化创意、专业服务。
众所周知，广州走过2000多年的荣光，所诞生的中轴，不过三条。
一条北起越秀区中山纪念碑，南至海珠广场，手握千年底蕴，执掌人文命脉，是广州千年辉煌的浓缩。
| 老城越秀
广州传统中轴线的所在，崛起了第一代CBD环市东，GDP达3135亿，落户500强多达80+家。（来源：广州统计局）同时，无论教育资源，还是医疗资源，密度皆是广州乃至广东第一。
其最高楼面价约6.46万/㎡，广州之巅，价值可见一斑。（来源：广州中原研究发展部）
不过，越秀增量开发已经遇到瓶颈，接下来的重点也就是存量开发，也就是旧改更新。
比如，环市东旧改已经进入了意愿表决阶段：
31年楼龄卖6.2万，越秀黄金地段改造意愿表决，这些老旧小区身价还要涨
图片来源：群友
南洋电器厂混合改造，进入拆迁补偿公示阶段：还敢赌吗？
｜南洋电器厂及周边更新改造项目宣传资料
｜南洋电器厂改造范围示意图
越秀不仅在南洋、环市东等旧城发力，5个旧村改造也被重点提及。
根据规划，将重点推进环市东片区、五羊新城片区更新改造，其中，有5个全面改造城中村：登峰村、西坑村、瑶台村、农林村、寺石村。
2025年底前，登峰、西坑、瑶台3条村回迁安置房建设基本完成，农林、寺右2条村回迁安置房开工建设。
此外还将同步推进北京街盐运西等13个老旧小区微改造项目，推进4个历史街区微改造项目、1个环境品质提升项目、1个旧城全面改造和2个旧城混合改造项目。
∣越秀城市更新单元及更新项目改造范围
目前，瑶台等项目正在进入意向招商阶段，保利、富力、方圆、奥园、越秀等企业的展厅正在开放。
｜保利展示中心
｜富力展示中心
海珠：旧改引擎，五年推进17条旧村改造
9月27日，海珠区第十三次党代大会召开，会上再次明确了海珠今后五年的发展重心。
当中，旧改被提到发展引擎的定位，站位很高。
核心定位：全力做强人工智能与数字经济、城市更新“双引擎”。
空间规划：优化“一区一谷一圈”三大空间布局。
即在东部建设琶洲人工智能与数字经济试验区，在中部建设中大国际创新生态谷，在西部建设海珠新活力文商旅融合圈。
|海珠中大创新国际生态谷
“一区一谷一圈”三大片区，将大力发展总部经济，主导产业聚焦：新一代信息技术、科技服务、高端商务、现代商贸会展、文化旅游等，同时聚焦人工智能、新兴金融、生命健康、新材料等新兴产业发展。
作为广州的老四区之一，海珠GDP已迈上2000亿元台阶，现代服务业已突破千亿大关，未来紧跟市级规划，助推人工智能与数字经济跨越式发展。
| 琶洲西区（拆神细鹏摄）
与此同时，海珠也将推进城市更新九项重点工作。
其中包括，未来五年将持续推进城中村改造三年计划：包括赤沙、沥滘、石溪、新市头、康乐、鹭江，一共四个项目。
目前，沥滘周边旧改有越秀天悦江湾等项目；而石溪周边，则有中海观澜府，都是区域的网红项目，价格也不便宜。
未来，随着项目的推进，旧改配套的转化，以及城市界面的改善，片区价值还是有潜力的。
| 沥滘旧改周边（拆神细鹏摄）
五年计划：五凤、联星、红卫、东风、三滘、瑞宝、北山、龙潭、土华等一共13个旧改项目。
此外，这次还提到了旧街区改造三年33个、五年48个；旧厂房改造三年8个、五年13个的目标任务。
天河：五年推动28个旧改，鼓励国企参与
9月27日，天河区第十次党代表大会召开。
这个全广州唯一一个GDP迈入5000亿大关的“区域金融中心之核”，经济总量连续14年全市第一，且预计到2025年，地区生产总值将达到7000亿元。
核心定位：建成国家中心城市核心功能枢纽；
空间规划：着力构建“两轴两带多片区”空间格局；
主导产业：金融业、新一代信息技术、现代商贸业、高端专业服务业、现代都市工业，同时布局太赫兹、量子通信等未来产业。
∣“两轴两带多片区”空间格局
在会议上，还传递出一个重要的信号，未来五年，天河将深化国资国企改革，探索推动国有资本和国有企业参与城市更新、投向重点产业等发展新路径。
用城市更新的路径，实现招商引资，以及产业的升级。
这契合了当下广州逐渐转变的旧改局面：市属功能性国企将全面参与广州的城市更新。
那么，天河的旧改体量有多大？
目前，天河中央商务区、广州国际金融城、天河智慧城、天河路商圈和沙河片区等重大平台都有项目正在推进中。
| 金融城航拍（拆神细鹏摄）
根据规划，未来，天河将全力推进28个旧村改造项目、30个旧厂改造项目以及27个老旧小区微改造项目。
旧改完成，预计可提供产业空间约800万平方米，拉动固定资产投资总额近5000亿元，年均创造GDP约2000亿元。
| 岑村旧改标语（拆神细鹏摄）
荔湾：推进19条旧村改造，引入实力企业
9月28日，荔湾重点会议召开，会上规划，城市更新和珠江沿岸高质量发展，是荔湾的“两大引擎”。
核心定位：建设国家中心城市和粤港澳大湾区广佛极点核心区；
空间规划：综合构建“一带两区”发展新格局；
主导产业：现代服务业、医药大健康、文化旅游、总部经济、产业金融、智能制造等。
即白鹅潭沿江总部经济带、广州市岭南文化中心（荔湾片区）核心区，以及海龙广佛高质量发展科创示范区。
∣“一带两区”发展新格局
荔湾，位于主城区核心位置，产业空间和载体不足，成了老城区亟需突破的瓶颈。
荔湾的未来，在白鹅潭。
会上表示，“各界对白鹅潭商务区充满期待，非常关心它的进度。这几年，白鹅潭商务区的各组团一直在持续稳步推动。”
据悉，白鹅潭片区未来将拥有超过2000万平方米的商务办公面积，白鹅潭商务区将进入项目建设高峰期。
城市更新方面，市城市更新三年计划中，荔湾城中村改造数量居全市第一。
具体包括推进鹤洞、西郊、茶滘、葵蓬、东漖等19条旧村改造工作，同时引入具有产业发展实力的合作企业。
∣荔湾区城市更新专项大纲
当中，鹤洞、茶滘已经进入拆迁阶段，而阳光城的茶滘旧改商品房已经开建；
世茂参与的五眼桥旧改已经在讨论初步的拆补方案；
东塱、南漖、海南、海中村、海北、龙溪、坑口等已经引入奥园、新世界、星河、珠江实业/雅居乐、佳兆业等开发商；而西塱也有珠江实业在参与。
白云：五年倍增计划
白云，是广州面积最大、人口最多的中心城区。
28日，白云区第十三次代表大会开幕，会上明确，未来五年，白云区将实施重点工作“五年倍增计划”。
核心定位：建设科技创新强区；
空间规划： 构建以“一园一城一示范区”等重大平台为牵引的现代产业体系，力争经济总量进入全市前列。
“一园一城一示范区”，即广州民营科技园、白云湖数字科技城和现代都市农业示范区，分别对应先进制造、战略性新兴产业、都市现代农业三大现代产业。
重点产业：新一代信息技术、人工智能、高端装备、智能定制、美丽健康、新材料等，同时发展第三代半导体、智能汽车及自动驾驶、下一代通信、类脑智能、激光等离子体等未来产业。
∣白云重点连片产业园区图
此外，白云也将打造城市更新新引擎，推动城市管理新提升，实现老城新活力。
相较于其他几个中心城，到去年为止，除了已经完成招商的陈田村、小坪村外，其他旧改项目进展并不快。
直到今年，白云专项规划大纲及“十四五”规划的出炉，才明确未来5年，白云过半面积将迎来城市更新。
而白云旧改的主战场，在于太和板块，该板块预计有12条旧村纳入旧改，改造范围超2305.4万平方米。
根据规划，白云寮采、马沥、大源等7条旧村都被纳入了三年行动计划。
更重要的是，长红、京溪、柯子岭、石马、建南、西湖、三元里等26条村都被纳入了五年实施方案，可见白云的破局决心。
∣小坪旧改拍摄于今年5月
实际上，从各区陆续召开的重要会议来看，城市更新一直都是重点着墨，说明这个既定的战略，广州是不会停下脚步。
毕竟，对于片区发展而言，城市更新相当于一个IPO，或者出让区域的“股份”来为发展融资，其带来的是学校、医疗、住房、市政配套的增加。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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