31年楼龄卖6.2万，越秀黄金地段改造意愿表决，这些老旧小区身价还要涨
备受关注的环市东商圈更新改造项目东启动区，正式启动改造意愿征询工作。
图片来源：群友
根据宣传海报，环市东商圈东启动区的改造流程，共分为六步：
第一步：改造意愿征询（也就是目前进行的阶段）
第二步：控规调整
第三步：公开招标选取改造实施主体
第四步：项目征拆方案的编制及审批
第五步：签订征拆补偿协议以及启动房屋拆迁（当签订征拆协议的居民达到三分之二以上时实施拆迁）
第六步：项目建设，回迁新居
图片来源：群友
本次表决仅仅是启动意愿征询，这是环市东改造的第一步，跟补偿方案无关。
但，广州老牌CBD的转型升级，是真的要来了。
招标文件显示，东启动区意愿表决工作涉及户数约5600户。
根据此前流传的环市东商圈片区改造策划方案，东启动区，位于环市东路南侧，东风东路北侧，建设六马路东侧。
该策划方案显示，东启动区将拆除建筑52.9万平，新建建筑面积为149.1万平（住宅76.6万平，商办69.1万平，医疗综合体3.4万平）。
|此前流传的环市东商圈片区改造策划方案
在东启动区范围内，涉及的住宅小区和公寓有时代YOU公寓、邮电新村、青菜东社区等。
其中，时代YOU公寓最新二手成交均价约2.6万元/平；
青菜东社区最新二手成交均价约6万元/平，且放盘数量稀缺；
邮电新村近期已经没有二手房放出，其在4月成交的一间单间，成交单价高达6.2万元/平。
将范围扩大至整个环市东片区，最新的二手房挂牌均价将近7万元/平。
且从最终成交情况来看，近期的成交均价要高于挂牌均价。
截图来源：贝壳找房
而片区周边在售的一手住宅，报价更是高达10万+。
| 项目 | 在售产品 | 报价（元） |
| 四季奕居 | 166-206平四房 | 9万/平 |
| 淘金半山豪庭 | 85-192平二四房 | 11万/平 |
报价综合来源：房天下、贝壳找房
那么，改造后的环市东商圈长什么样呢？
根据越秀区十四五规划，环市东片区，将建成优质生活商务圈，强化商务楼宇、高档酒店、消费品牌资源优势，提升商务服务管理水平，试点建设六马路医疗体TOD，开展城市广场、空中连廊、亮化工程等项目。
按照规划，越秀区将形成“一轴三带六组团”的产业空间布局，而环市东片区恰好位于环市路数字经济创新带上。
这里将高标准布局人工智能与数字经济等新兴产业，引导优质企业和高端要素加速集聚，力促数字经济与创新产业深度融合。
|一轴三带六组团”的产业空间布局图
在其他区旧村改造如火如荼的时候，越秀区则以旧城改造突出重围。
在越秀区十四五规划中，关于城市更新的内容，分为两大部分，一部分为旧城改造项目，一部分为城中村改造项目。
|越秀城市更新单元及更新项目改造范围
其中，旧城改造的目标，是打造混合改造标杆。
环市东片区，就是越秀区十四五期间的重点改造项目之一，除此之外，还有五羊新城片区。
根据规划，将对这两个片区内100公顷的低效用地实施全面改造，力促新增200万平方米以上的优质商务空间。
|环市东商圈现状航拍图（拆神@细鹏拍摄）
同时，越秀区还将以南洋电器厂及周边更新改造作为全市首批混合改造项目，形成旧街区混合改造可复制可推广的经验，有序推进广州日报社健康文化产业园区混合改造项目。
|南洋电器厂改造效果图——越秀之心
对于旧村改造，也列出了详细的节点计划：
2025年底前，登峰、西坑、瑶台3条村回迁安置房建设基本完成，农林、寺右2条村回迁安置房开工建设。
同时，也将有序开展旧街区的改造工作：
其实，在今年早前时候，广州一份城改政策就透露，未来广州共有26个旧城城市更新旧城改造项目登场，进行全面改造或混合改造（中改造）。
其中，越秀区有7个，海珠区有3个，荔湾区7个，天河区有2个，黄埔区3个，白云区3个，番禺区1个，主要还是集中在中心城区。
而这些项目，也大部分出现在各区十四五规划中。
详情回顾：
作为广州最寸土寸金的老城区，越秀区的每一个旧改动作都备受关注。
首先，位置优越，居民不愿意搬迁，拆迁难度极大；
其次，地价昂贵，全市的地价标杆项目就在越秀区——越秀南AD013907地块，占地面积仅有1.46万平方米、最大计容建面约4.95万平方米。广州城投以底价23.57亿元摘得这宗地，楼面价达到6.46万元/平方米。
因此，越秀区的旧改项目，补偿标准相对会比其他区的要高出一些。
随着环市东商圈改造的启动，拆迁补偿方案将会是我们接下来关注的重点。
从此前流传出来的策划方案看，项目规划有安置房，因此具备原地回迁的可能。
货币补偿，则将会参考片区房屋的均价水平。
当然具体的方案，我们还需等环市东项目改造主体的相关组织公布为准。
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