还敢赌吗？
买老破小博拆迁的，可能要蹲在角落里哭了。
8月31日，发生了三件大事，“乱枪”之下，老破小的价值仿佛在一夜之间掉落。
｜老破小，还可以博拆迁吗？
为什么这么说，我们一件一件看。
凌晨，住建部正式发文，城市更新行动中防止大拆大建。
这份文件，虽然强调的是城市更新，范围很广，但影响最大的是老城区，有非常严格的拆建比限制，不大于2，并且严格控制建筑高度。
比如老城100万平的旧改，你拆了20万平，可再建40万平，这40万平除了回迁，开发商剩下的可售面积就很少了，老破小失去了拆迁的动力。
当然，这也不意味着广州旧改不做了，只是要稳妥推进，老城区的改造可能更多由政府来推进。
下午，国务院新闻办公室，举行了以“实现全体人民住有所居”为主题的发布会。
当中提到，“十四五期间将重点开展城镇老旧小区改造。”
“今年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，涉及居民900多万户。”
而广州，也计划在2025年年底完成484个老旧小区改造（点击回顾）
当然，这里的改造更多倾向于“微改造”，比如加装电梯、完善老旧小区物业管理等。
并不是推倒重来，为了博拆迁而入手的老破小，岂不是砸在手里了？
晚间，广州又宣布建立二手房价格指导机制，部分二手价格直接腰斩。
其实，很多旧改的红利，早就加在购入时的房价里了。
买家购入，可能是高位接盘不说，即使真的赌中了拆迁，新房到手再进入交易环节，遇上二手房房价严控，那更是有苦难言。
卖吧，便宜了自己舍不得，贵了买家不愿意要；
不卖吧，房子地段再好，也只是纸面财富。
| 地段优越的老破小
其实，今年年初，广州一份城改政策就透露，未来广州共有26个旧城城市更新旧城改造项目登场，主要还是集中在中心城区。
而这些项目，也大部分出现在各区十四五规划中。
其中，鱼珠旧城、环市东、南洋电器厂、永大社区等项目的改造，也在逐步推进，主导改造的更多是政府，以及越秀、科学城、珠实等国企。
点击回顾：
31年楼龄卖6.2万，越秀黄金地段改造意愿表决，这些老旧小区身价还要涨
这些项目，要进行的是全面改造或混合改造（中改造），也是博拆迁人群关注的重点。
然而，很多人都做着拆迁“一夜暴富”的梦，却没有仔细地算一笔账。
不惜付出高于市场价的价格购入的老破小，就为了博拆迁，这里面可获取的收益有多少？
我们以广州首个旧城混合改造项目，南洋电器厂及周边更新改造的补偿方案为例。
对老破小“虎视眈眈”想博拆迁的，可以看看到底“值不值”。
｜南洋电器厂及周边更新改造项目宣传资料
南洋电器厂及周边更新改造项目，坐落于环市东片区核心，东风东路与黄华路交界处，地理位置优越。
项目改造范围面积约3.73公顷，包括南洋电器厂、黄华塘社区、红胜街公安宿舍等建筑。
根据规划，这里将新建住宅、幼儿园、科创总部大楼、文化中心等，更有198米的“越秀之心”，作为越秀新地标。
｜南洋电器厂改造范围示意图
补偿安置方式有两种选择：房屋产权调换&货币补偿。
◎产权调换
房屋产权调换分为非住宅房屋和住宅房屋两种情况，适用不同的标准。
其中，非住宅房屋，是按被改造房屋合法产权建筑面积 1:1 的原则，与项目新建的相同用途房屋进行房屋产权调换。
而住宅房屋，则是按照被改造房屋合法产权套内建筑面积 1:1 的原则，确定产权调换房屋套内建筑面积。
在这一基础上，原则上还可以增购10m²的套内建筑面积。
按照不同情况，价格分为6000元/m²、40000元/m²以及60000元/m²三档。
◎货币补偿
这个货币补偿，是按照房屋建筑面积来计算的。
和产权调换相比，可以发现货币补偿在弃产补助、停产停业损失补偿、临时安置补助费上，增加了“一次性给予”的内容。
算上奖励及安置补助费内容，在第一阶段选择弃产搬迁，住宅房屋最高可以按照64150元/m²的标准获得弃产补偿。
至于产品，我们手头拿到了一份展示资料，一共有8个户型。
分别为40m²、45m²、50.4m²、54.5m²、60m²、65m²、70m²、75m²的二到三房。
选择还是比较丰富的，而且都是套内面积，没有弯弯绕绕。
｜南洋电器厂及周边更新改造项目户型
仅供参考，具体以政府批复为准
从项目一期标准层户型图来看，梯户比为三梯十户，实用率在76%左右。
包括2个A1户型、3个A2户型、1个A3户型、2个A4户型、1个A5户型以及1个A7户型。
｜南洋项目一期标准层户型图
产权调换和货币补偿两种方式，哪种更“划算”呢？
我们可以通过实例计算，更直观来对比一下：
以套内60m²的框架住宅房屋为例，假设建面80m²，算上奖励及补助内容，在第一阶段签约，可以获得一下其中一种补偿。
*产权调换：套内60m²的新房+48万现金+4000元/月的临时安置补助费；
另可选择花费50万，增购10m²套内面积。
*货币补偿：513.2万现金+一次性临时安置补助费1.2万元，也就是514.4万。
相较之下，套内1：1的产权调换可能会是最优选择，因为以后新房的价值不会低。
而最高6.4万/m²的弃产补偿标准，看似不低，但总价上如果要撬动一套地段价值相当的新房，还是比较困难的。
毕竟越秀的新房太稀缺了，动辄10万+不说，未来供应也很有限。
| 项目 | 在售产品 | 报价（元） |
| 四季奕居 | 207平四房 | 10-12万/平 |
| 淘金半山豪庭 | 85-192平二四房 | 11万/平 |
| 世茂天越 | 187平五房 | 13万/平 |
报价来源贝壳找房
无论是套内1:1回迁还是6.4万/平的弃产补偿，总体来看，广州旧城改造的补偿方案，还是比较务实的。
投资老破小博拆迁的，如果寄希望于在好地段拥有一套安置房自住，那还有点盼头，但如果抱着“大赚一票”的心态，可能要失望了。
|南洋电器厂改造效果图——越秀之心