国企担当，文冲石化路以东旧改真没停
这段时间，对于黄埔，无论是旧改，还是楼市，一直都是话题的中心。
一方面，它与天河接壤，是广州东进战略的受益者；另一方面，旧改更新如火如荼，城市界面和产业，有望焕然一新。
然而，随着住建部发文防止大拆大建，黄埔旧改也开始迷雾重重，仿佛摁下了暂停键。
但事实真的如此吗？
| 广州黄埔 @细鹏 摄
大势已定，旧改不会停下脚步
先说观点，黄埔旧改，并没有停。
只是需要在“三旧”改造改革创新中，不断总结经验、优化完善。
其一：作为广州六个中心城区之一，对比其他五区，黄埔区大量存在闲置土地、低效用地，分布于旧村、旧厂的低效用地占存量用地的37%。
另一方面，黄埔作为全市各区的“工业一哥”，科技创新实力也不容小觑。
近年来，黄埔聚集了全市近八成的国家高新技术企业。
包括引进落地华星光电、现代氢能、粤芯等重大产业项目近1000个；
轮胎动力学、太赫兹国家科学中心等一批重大科技基础设施集中落地；
然而，再多的优质项目也必须要有充足的物理空间为持续发展作保障。
在新增建设用地指标不断趋紧的情况下，黄埔亟需以存量促增量，实现空间资源腾挪拓展。
| 人来人往的黄埔闹市区 @细鹏 摄
旧改对于黄埔经济发展的贡献，主要体现在拉动相关经济指标上。
今年前三个季度，黄埔全区有关城市更新项目的固定资产投资，达到了418亿元，增量占全区65%，总量占27%，无疑在全市各区中也是位居榜首的。
对应的成果验收，黄埔的初步成效主要反哺到提升产业效能与人居环境，补齐民生短板方面。
尤其是在旧村改造项目中，注重统筹配建公服资源。
目前，黄埔更新项目已经建成教育、医疗、休闲等公共服务设施约50万平方米，新增学校15间，学位16450个。
| 黄埔重点医疗配套
大方向肯定是没有错的。
黄埔城市更新，需要“科学分类施策、平稳有序推进”，实现城市功能完善、环境优化、配套提升，更好地满足大家对美好生活的向往。
其二：黄埔城市更新3.0新政正在酝酿。
广州加快实现老城新活力、“四个出新出彩”，旧改更新的战略不会变。
这是最新的定调，给市场、居民吃下了定心丸。
在大方向的指引下，黄埔城市更新3.0的新政酝酿已久。
根据最新总结近些年全区旧改更新工作的成果及经验偏差，优化下一步的推进思路。
包括我们之前提到的优先保障村民回迁，全力留存城市记忆，多策略强化改造职住平衡等等。
对大家负责、对历史负责。
｜陆氏大宗祠@广州房产ricco摄
其三：从各大项目动态来看，事实上也是如此。
从11月开始，全市旧改项目完成自查、核查，已经陆续有了新的进展：
南岗南，黄埔史上最贵的旧改，正常挂网招商，引入合作企业合景；
华润参与的新溪旧改，丰乐市场拆除工作，也在正常推进；
此外，备受关注的文冲石化路以东旧改项目，也已经发布了有关动迁总结大会、长者安置区开放、项目新调研等系列新动态……
这些都间接印证着，旧改更新不会停下脚步。
城市东进，临港经济区破局关键在旧改
在这当中，备受市场关注的无疑是文冲石化路以东旧改项目。
这里一度被传出“拆”字不见了，但事实的真相是：
“摘掉沿线的相关横幅，只是因为其不符合市容环境卫生管理相关条文规定，与项目拆迁进展无关”。
毕竟，这里是老黄埔最核心的板块，5号线黄金地铁的始发站之一，又有黄埔大道连接，串联起珠江新城、国际金融城、黄埔临港经济区，是城市东进的关键地带。
无论是楼市，还是旧改，都牵动着不少人的心。
|文冲石化路以东旧改 @细鹏 摄
实际上，如果你走进石化路，就会发现这条石化路将文冲割裂成了两个世界。
石化路以西旧改，自2010年正式启动，如今一座新城悄然崛起，居民陆续回迁。
生活的变化，大家有目共睹。
这也为文冲石化路以东旧改项目，提供了很好的样本与经验。
|石化路以西、以东建设对比 @细鹏 摄
南临珠江，北面是广州石化，东面为龙头山森林公园，这就是地理上的石化路以东，与万科石化路以西对望。
其改造范围包含文冲社区渡头片、文元片、江北片3个片区，规划用地约76.3公顷。
∣项目用地规划范围
文冲石化路以东的村落，建于唐宋年间，至今已有近千年的历史。
不过随着时光流转，和广州大多数城中村一样，早期缺乏统一的规划，随着自建房的增加，部分街巷变得更加狭窄，握手楼林立，消防隐患严重。
此外，低端的产业业态、混乱的村容村貌、落后的配套设施限制了村集体经济的升级和更高水平发展，亟需疏解与改善。
跟文冲以西一样，这里太需要一场蝶变重生。
|村里密集的“握手楼” @细鹏 摄
如何确保改造之后，在提升村容村貌、优化周边配套的同时，集体收益和村民分红大幅增长？
答案是：融入城市发展的鼓点。
历史走到十字路口，文冲石化路以东迎来了飞跃发展的历史机遇时刻。
2020年1月，广东省政府以“粤大湾区2020年1号文”的形式正式印发《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，黄埔临港经济片区与金融城、琶洲、大学城一并纳入试验区。
|文冲石化路以东位于黄埔临港经济区核心板块
这意味着，黄埔临港经济片区成为广州数字经济版图中重要的一极。
2021年8月，广州市委十一届十五次全会召开，审议通过了《关于推进珠江沿岸高质量发展的实施意见》，提出要全力推进珠江沿岸高质量发展，打造世界一流滨水活力区。
什么是世界一流滨水活力区？看看伦敦金融中心金丝雀码头吧。
按照规划，文冲石化路以东将依托黄埔临港经济区的发展机遇，通过更新改造，大换新颜。
同时构建IAB产业集聚区、中国软件产业集聚区，以及广州人工智能与数字经济试验区软件集聚高地——中国游戏软件谷，打造电竞产业。
更重要的是，文冲石化路以东旧改范围内，还规划有广州交通大学（黄埔首个重点大学）建设、石化路拓宽等重大市政工程。
要知道，广交大的落地，不仅能丰富、完善片区教育资源，还承担着培育、输送“全球交通枢纽”人才的重任。
｜规划其扩建成广州交通大学
此外，北起石化路，南下穿珠江，广州重大市政过江通道工程——沙鱼洲隧道工程，也在加快落地。
届时，这条过江隧道也将串联起黄埔和番禺，也是文冲石化路以东旧改更新发展的又一重大利好。
当然，区域发展也与文冲石化路以东旧改相辅相成。
随着文冲石化路以东旧改的落地，也能更好的服务区域重大项目落地，进一步集聚资源，助推片区高质量发展。
｜沙鱼洲隧道工程示意图
片区重点规划的多项市政工程，必将吸引多方物力财力人力汇聚，文冲石化路以东旧改自然是直接受益者。
根据规划，文冲石化路以东改造后将会打造成为集住宅、高端商业区、创意产业园、养老健康园为一体的大型品质社区。
｜文冲石化路以东旧改规划效果图
保护古树、文物古建，传承城市记忆
借着城市发展和政策的东风，文冲石化路以东的旧改工作，也获得了居民广泛的认可与支持。
数据显示，从今年7月底正式启动动迁以来，三个月的时间，项目的整体签约率就已经超过80%。
众所周知，旧改更新本就是硬骨头，各种利益纠葛、碰撞。
但是，文冲石化路以东旧改短时间内能够收获如此高的签约率，最核心的还是获得了居民的支持与认可。
随着文冲石化路以东改造的逐步推进，未来片区无论是配套，还是城市面貌，都会有很大的改善。
｜黄埔临港经济区概念效果图，来源广州黄埔发布
如今，文冲石化路以东旧改，又迎来了新进展。
目前，文冲石化路以东的古树名木和历史建筑保护专章方案已经在提报审批中，有望在年前敲定。
村里的古树名木，象征着文冲石化路以东的地方文明，未来也仍将是片区不可替代的风景资源。
为了让旧改“留住乡愁”，片区内生存的名木古树都已经过了全面摸查，包括生长现状、设计规划等，并明确对其原址保留。
其中，文元村范围内涉及的古树所在位置，已被规划为了古树广场，以对其进行集中保护。
观德陆公祠、陈氏宗祠、仪羽陈公祠、梁氏宗祠、吉州梁公祠等区登记保护文物，也将实施原址保护，最大程度保护村内的历史文化遗产，留住过去的乡村文化记忆。
｜古树广场规划图
文冲的新“地标”——广州幸福里已经启用，这里最大程度延续了历史人脉文化。
依托社区陆氏大宗祠古建筑群，打造集党风家风展览、非物质文化传承教育、少年儿童文体活动、老人大学及长者饭堂等于一体的多功能红色文化基地。
古建筑的每块砖、每片瓦都得到了十足的重视。
木梁、屋脊、灰塑等构件都要进行编号，之后再以1∶1的比例异地复建，进而形成占地面积30000平方米的古建筑群。
| 文冲东项目相关历史文化留存规划图
“绣花功夫”的原真、古朴、细腻，赋予古建新的生命，也形成了黄埔旧村改造文脉活化的典型样本。
｜幸福里牌坊@广州房产ricco摄
此外，文冲石化路以东旧改项目长者安置区，即将启用。
该项目首批长者安置房落成启用，预计冬至后第一批入住。
文冲石化路以东旧改项目长者临时安置区，分别在文元、江北中约、江北东约、渡头4个片区都进行了规划建设，方便老人能就近安置。
｜文冲石化路以东项目长者安置区
不止是文冲石化路以东，黄埔面向全区旧改项目，都要求高标准配建老人临时安置房。
目前，全区已经配建了4408套，设置老人集中安置点83个，全力保障临迁期间老人居住、出行的便利。
同时，文冲石化路以东旧改项目还增设了临时安置区。
为缓解村内居民临迁期间租房不便问题，文冲石化路以东旧改项目在原有设置的临时安置区基础之上，增设了文元片、江北片临时过渡区，村民在签约交楼搬迁后，可申请部分返租继续自住。
城市更新，国企担当
当然，文冲石化路以东旧改项目之所以能够有节奏的科学推进，也离不开国企的担当。
目前，掌舵文冲石化路以东旧改项目的，是科学城（广州）城市更新集团，其母公司为科学城集团。
科学城集团成立于1984年，前身是广州开发区建设开发总公司。
｜黄埔科学城
目前，科学城集团总资产规模已超900亿，旗下有167家全资及控股企业，实际控股约41家，当中很大一部分都为半导体、智能制造、机器人系统等高新技术产业。
城市更新方面，科学城集团也参与了火村、宏岗、旺村、鱼珠等城市更新项目，经验丰富。
｜科学城集团 @细鹏 摄
如今，科学城集团参与文冲石化路以东旧改，也意味着多了一重国资保障，居民也能更加安心和放心。
首先，国企担当，会更注重民生，改善人居环境，完善公服配套。
国企更懂得怎么建设精品城市和经典项目，懂得如何保障新增、完善社区公共空间和绿化面积，配合各片区教育、医疗、休闲等公共服务设施逐步落地，最大程度补短板、惠民生。
｜临港经济区 @细鹏 摄
其次，能助力片区旧改项目规划落实产业用地。
尤其是广州一路向东发展，重点板块的重点产业规划，是需要有足够的能力去吸纳优质的产业载体资源的。
国企背景，不可否认的是，有着招商引资和产业集聚及高质量发展的先天优势，应对产业导入监管也更能游刃有余，村集体经济增长也更加有保障。
更重要的是，避免烂尾，这一点大家都有目共睹。
尤其是地产行业调整的关键时刻，多一重国资保障，不止是旧改，甚至是未来几年的市场供应，都更加稳妥。
毕竟，城市更新，最核心的还是尊重人们意愿，满足人民的幸福生活所需。
综合来看，科学城集团有实力、有经验，又有国企的担当，而且文冲石化路以东旧改又有自身的地段优势，改造是大势所趋，暂停是不可能的。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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