不得转让股权、不得擅自终止合作、严守“三道红线”...荔湾旧改要收紧

旧改这头吞金巨兽，越来越难以驾驭了。

在住建部城市更新防止大拆大建新政发酵近半年之后，关于城市更新，广州相关调控仍在收紧。

这一次，是荔湾。

一份关于推进完善城中村改造项目合作（意向）协议工作的文件，规范改造流程、防范项目风险的同时，更高标准的要求也给旧改开发商们又下了几道“紧箍咒”。

禁止卖项目、严守三道红线、做好产业导入...三月初春，阳光明媚，但于这些房企而言，严冬的寒意或许难以褪去。

未经同意，不得转让项目股份

不得擅自终止合作

这是最重磅的一点。

在荔湾做旧改，没经过村集体同意，合作企业不能像平台公司一样通过转让项目获利，干完一票就走。

合作（意向）企业转让项目公司股份、变更股东和名称，都是不被允许的，除非村集体同意，并履行批准手续。

并且，在改造有效期内，合作企业不得擅自终止合作协议，放弃投资建设。

如果房企存在无能力偿还到期债务等情况，也需要积极自行落实整改，充分保障项目权利人合法权益。

在荔湾有两个典型的例子，奥园的东塱项目和佳兆业海南项目。

前者是正式合作身份，后者为意向合作，都是签了协议的。

去年11月，奥园转让了「奥誉荔塱置业」「49%的股权给世纪金源，持股从100%下降到51%。

这家公司，就是东塱旧改的项目公司。（点击回顾）

至于佳兆业，也在去年12月将其在海南村旧改项目公司部分股权转让给了荔湾国资。（点击回顾）

值得一提的是，当时奥园和佳兆业转让项目公司股权，并没有村集体表决消息。

从最新的文件要求来看，无疑是在“射程范围”之内。当然，文件是在之后出台的，未必适用之前的项目。

但是，这笔交易荔湾区现在认不认，是值得打个问号的。

“三道红线”再次挥刀旧改

合作企业需要定期、如实向村集体和相关部门通报经营状况，不踩“三道红线”。

也就是说，开发商要做到资产负债率不超过70%（剔除预收款后）、净负债率不超过100%、现金短债比≥1。

考验房企是否健康的“三道红线”，将深刻影响荔湾的旧改项目。

｜荔湾旧改合作企业一览（未完全统计，仅供参考）

三道红线挥刀广州旧改，其实也不是首例。

去年5月，增城朱村村旧改，就把“剔除预收款的资产负债率不得大于70%”的要求，写进了招商文件，后来由大华集团中标；

无独有偶，去年海珠召开约谈会，对合作企业提出的要求之一，也是「严守资产负债“三条红线”」。

｜朱村村招商文件

那些踩中红线的房企，融资受限的同时，在旧改市场上也受到颇多掣肘，有的项目可能连门槛都迈不过去。

当时我们说过，如果旧改「严守资产负债“三道红线”规定」这一要求，推广、落实到其他区域，甚至是全广州，那么对于房企而言，无疑是巨大的考验。

现在，荔湾也准备看齐了。

不过，如今在荔湾布局旧改的开发商，从去年年中的情况来看，的确有部分踩线情况都不乐观。

需要说明的是，数据肯定会有滞后，仅供参考。等4月底年报披露完，大家可以再对照看看。

做好产业导入和运营

不过度房地产化，不开具“空头支票”

于一直被“画饼”的荔湾而言，做好产业导入与运营，无疑是实现“翻身”的重要途径。

合作企业按照广州市、荔湾区产业发展规划，强化城中村改造后的产业导入和运营，主动与土地收储工作相衔接，切实促进区域发展，提高村集体和村民收入。

同时，也要求不过度房地产化，不开具产业、税收“空头支票”。

这些要求，呼应了去年4月荔湾出台的产业政策。

｜图示来源于意见稿，仅供参考

按照当时的产业政策，位于荔湾发展“C位”的白鹅潭商务区，建议的纳税强度以及产出强度，要求4年之日起税收强度不低于2000元/平起，不可谓不严格。

涉及的旧村包括五眼桥、山村、花地、葵蓬、 茶滘、东漖、坑口、鹤洞、东塱等。

时间	税收强度（≥）	产出强度（≥）
2年之日起	1500元/m²	1.5万元/m²
4年之日起	2000元/m²	3万元/m²

资金需有保障且及时到位

禁止虚假宣传和承诺、违规拉票、贿选...

按照规定时间和额度，合作企业需采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存复建安置资金，为项目复建安置工作提供坚实资金保障。

同时，需要组织与项目相匹配的人力、物力、资金等推动项目落地。

如因合作企业人力、物力、资金不到位等原因，导致项目滞后约定工期2个月以上，也未按相关部门对整改要求整改，合作企业需要承担相应违约责任。

另外，合规也是重要要求之一。

合作企业不得通过虚假宣传和承诺、违规拉票、贿选等方式影响选举、表决工作。

如违反相关约定事项，合作企业同意按程序退出该改造项目，并按照协议约定承担相应的责任。

这一点，海珠瑞宝对村民、对企业也有过严格的要求。

严禁村民收钱收礼，开发商自行关闭展厅。

此外，文件也要求合作企业未与村民签订补偿协议不得非法拆卸、做好农用地保护等等。

而上述这一道道“紧箍咒”并不是随便说说，而是要求街道与合作企业（含意向）签订项目承诺书和相关补充协议的。

多个项目刷新动态，荔湾旧改不停

最后，我们盘点下荔湾旧改的最新进展。

从目前流传出来的处理意见来看，荔湾一共有7个已批复旧改，未批旧改中，有2个稳妥推进，10个继续前期研究。

暂缓的95个项目中，并无荔湾区身影。

已批复的旧改，最近不少也刷新了动态。

比如，年前“巨无霸”旧改阳光城茶滘19#地块调整控规，预计年底入市，产品为河景大平层。

｜茶滘项目示意@广州房产

又比如，鹤洞在2月发布了土地征收公告，为项目推进政策支持，同时，这也是用地报批的重要程序。

同样是2月，聚龙湾旧改启动区也完成了备案申报，距离开建更近一步。

种种动作，背后释放的重要信号，是荔湾旧改没有停。

如今，在相关文件提出更高要求的当下，荔湾将更加注重城中村改造项目风险防范化解，保障项目顺利推进。

而只有综合实力够强的开发商，才能通过考验。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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