躺平了许久的广州楼市，开始酝酿大反攻了。
还记得，我们上个月说的重要信号吗？
👉 买不买，涨不涨，就看这一波了
今天，我们独家了解到，广州2022年第一批次集中供地，最快预计月底挂牌，在此之前，也传出几个积极的信号：
首先，南沙之后，黄埔新房或不再限制销售对象。
在去年，广州第二、第三轮集中供地中，海珠、黄埔、南沙地块，要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%。
如今出让规则优化了，说明不再限制销售对象，而开发商也可以做更大的户型，产品溢价更高。
大家可以细品。
其二：一手房备案价、限价优化了，弱化房地价联动。
即同一个楼盘，不同的产品，价格的浮动，可以更灵活操作了。
根据阿拆掌握的消息，近一段时间内，部分片区144平以下的单位，街道备案价就有所调整。
比如，南沙横沥岛新项目，可按照37800元/平备案，相当于上调了5%。
又比如，科学城去年大部分项目，备案价都在4万/平以下，但目前水西周边，144平以下已经可以备到4.2万/平。
而长岭居板块则可备案4.3万/平，之前都是3.65万/平。
｜科学城实拍（图：@拆神）
第三：集中供地由三改四，避免开发商内卷。
为了缓解开发商的资金压力，和修复市场情绪，罕见地将“两集中”由3批次改为四批次，时间暂定是3月、5月、8月、10月四次。
我认为，这是为了避免开发商内卷，默认市场可以拉高出货。
第四：海珠、白云、荔湾、黄埔等都有靓地。
从第一批集中供地名单来看，其中海珠石榴岗地块，是地价最高的地块，我们初步测算，可售楼面价达到4.6万/平。
这比去年很多地块都贵。
其实，严格执行街道限价、限销售对象，是广州去年新房调控的“大招”。
如今，相关出让规划会有所优化，释放了宽松而非收紧的信号，要托底市场。
这点非常关键。
所以，从目前掌握的信息，我们可以大胆预测：
在政策向好，市场积极信号释放下，首波集中拍地，热度回归会是一个趋势。
同时，随着限价的调整、信贷松绑，相信小阳春也会如约而至。
一系列组合拳的松绑和优化，对普通购房者又意味着什么？
开门见山：政策已见底，市场正在“触底反弹”，上车的时候到了。
看到这里，很多人都会疑问现在的行情，应该选哪里？
或许，不妨把目光放在东部的黄埔。
就拿到访数据来看，1月份以来，黄埔就是唯一一个到访量近3万组的区域，与其它区域拉开了不小的差距。（来源：世联东一研究院）
尤其是，最近三周黄埔周到访量，均接近或突破5000组。其中，科学城又独占鳌头，到访量占领半壁江山。是不是，有种似曾相识的感觉？2021年上半年，市场一片向好的时候，科学城也是火燃得最旺的板块之一。2021年黄埔GDP，就迈上了4000亿台阶，进一步甩开了第三名的越秀区。（来源：广州统计局）其中，科学城功不可没，黄埔70%以上的总部企业、超3200家科技企业，超130家世界500强企业扎堆在这里。（来源：黄埔发布）如今的科学大道、开创大道，已经是整个黄埔最忙碌的地方。阿拆每次开车经过，看到沿途写字楼、科技产业园，如雨后春笋冒出，一片朝气蓬勃，都特别感慨：有钱的区，发展速度就是不一样啊。根据官方数据，2021年黄埔区的财政支出达到668亿，其中不少的支出，用在了交通和学校、医院配套的建设。（来源：黄埔统计局）具体摊开来看：约29亿的投资额，砸进了7条地铁、3条有轨电车、15条高速、11条快速路的建设。此外，用于学校、医院及绿道、老旧小区新改扩建的支出，则高达21亿。科学城从建立之初，就奉行“配套先行”的模式，如今多年过去了，这种模式的前瞻性也逐步彰显。
目前奥园广场、萝岗万达广场、绿地中央广场、敏捷广场、飞晟汇等商圈氛围渐浓，商业总面积已经达到约80多万平。加上，教育配套、公园、地铁等，都是科学城的明牌。尤其香雪商圈一带，烟火气和居住氛围就颇为直观。其一，距离6号线香雪站，直线仅约800米，加上项目临近开创大道，出行很方便。其二，旁边就是香雪商圈，成熟的商业、教育配套应有尽有。其三，社区内有商业，有图书馆，还有2所幼儿园、45班中小学。这对于年轻新贵而言，一口气解决了几个方面的需求，自然吸引力也大增。以上一波推新为例，去年12月其加推建面约120-141㎡改善产品，一个月内就热销了23亿。而时隔3个多月后，目前即将加推的280套新品，据说前期意向收集也已远远超过推货量。此外，像这样的网红盘，由于背后有实力的开发商撑腰，加上本身的大城体量，产品的竞争力，也相当突出。
比如，阿拆了解到，星樾TOD即将加推的「天樾组团」25、26栋，就有明显的亮点：「天樾组团」乃星樾TOD最近地铁的组团，妥妥把“越秀TOD，打造轨交美好生活”的理念贯彻到了骨子里。这个组团，临近北邻里商业中心，且距离幼儿园、45班中小学都比较近，配套优势明显。除了出色的配套，「天樾组团」背靠约1350亩植树公园，加之小区内部还有约8万方园林，景观优势得天独厚。所以，如何不辜负这样天赋美景，对于开发商来说，是一个难题。比如，其将地势抬高约14米，建筑整体采用V字型排布，实现更宽的楼距。如此一来，就让不同朝向、不同楼层的单位，都可以尽可能最大化地纵览无遮挡的园景、山景。又比如，全南向布局、三开间甚至四开间朝南，把阳光、山景，都纳入室内。再比如，目前主推的建面约120-141㎡新品，户型设计上就尺度感满满。其南向大阳台，做出了270°超宽视角，直面一线山景。四开间朝南，多飘窗设计，拉开窗帘，阳光就倾泻而下。而餐客厅、主套更都做到南北对流，轻轻推门，穿堂风就直接灌入室内。此外，超大开间的客厅，尺度感拉满，甚至可分割出多一个工作室、茶室，容纳工作和兴趣。对了，星樾TOD还有一个更奢华的户型：建面约193㎡的天幕大宅。这也是科学城芯，唯一在售的超高层近200方大平层，相当罕见。其做到2梯2户，拥有约7.2米双开间大客厅、约13㎡巨幕阳台，直面一线山景，加之双主套、中西双厨，私密性、尊贵感直接拉满。总的来说，科学城的这股热火的延续，跟板块的优势，在售项目的综合素质都有密切的关系。这也是近期星樾TOD「天樾组团」25、26栋还未开卖，前期意向收集就远超推售量的原因。所以，如果你也有购房的需求，我们认为现在是一个很好的窗口期。而追求改善，想挑好产品，那么有优秀配套、环境，同时还有明星项目推新的科学城，则是一个不容错过的选择。好了，如果还想了解更多项目最新资讯，可以加入我们的交流群，无话不谈。
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