这一波，黄埔赢麻了...
跑得快的孩子，有糖吃。
相信很多人都看到了2022年广州最新的城市更新年度计划，224个项目，黄埔一共有92个，其中70个是旧村改造+旧城。
这拆迁力度，无疑是广州最大的，这意味着配套和城市界面改善，落地是最快的。
东部要赢麻了。
最直接的效果就是，改造后的房屋有了更好的居住品质，居民的生活质量上来了。
作为中心六区中，唯一改造最快的区域，配套落地快，城市界面改善快，连片开发成为可能。
尤其是，同一个区域内大家可选择的优质房屋对象变多了，主城区不再是动辄十万以上的次新。
如果想要住好一点，不一定非得搬到外围区域。
那么新一轮规划之下，黄埔旧村改造，哪个版块动作是最大的？
按照数量，先排一个梯队：
科学城＞知识城＞老黄埔。
这还是很好理解。
黄埔科学城板块，改造数量最多，而且续建和新开工也是最多。
其实，无论是城市界面，还是配套，企业落户的总量，科学城这两年变化真的很大，
企业总部的玻璃楼房，新盖的商品房很漂亮，大马路，货车又少，总部经济，自成中心。
目前科学城板块核心区改造，主要集中在暹岗（大壮名城）、大塱（保利罗兰国际）、塘头、萝峰旧改等项目。
其中，大壮名城和保利罗兰国际，商品房都在卖，主流价格在4.5-6万/平之间。
这些项目，能够滚动开发，不会有大问题，该批就批，该拆就拆。
至于塘头，也列入了2022年城市更新计划前期策划名单，不过目前塘头还没有重启。
∣塘头村拆迁现场
至于萝峰旧改，近期也正在公开招商，不过由于171颗古树压占规划道路，与河涌水系规划冲突等规划管控刚性约束，到时候萝峰旧改控规调整难以完善。
商品房和复建房都建得很高了，就是一直都没有批复实施方案。
复建6地块｜来源美丽萝峰
除了核心区，科学城随着旧改，功能区也再不断外延。
比如，水西水西片，水西长龙片，接下来会是主要供应的区域。
而黄陂板块，华沙、长安、华侨属于续建项目。
如果从老黄埔进入科学城，这两个板块城市界面反差还是挺大的。
但是，老黄埔距离珠江新城，金融城，鱼珠足够近，又有黄埔大道和5号线，价格本来就站得住。
加上富力茅岗西旧改和万科文冲西旧改，一直在卷学校、商业配套，已经摸到了6万/平的价格。
而片区的旧改，除了茅岗西、横沙、笔村、宏岗、沙步、文冲西，话题最多的就是文冲以东、鱼珠旧城、茅岗东和夏园了。
文冲以东，在2022年广州城市更新年度计划名单之中，是前期计划工作项目，跑得最快的。
2022年6月，实施方案过会、口袋公园动工、圆梦计划动员大会攻坚冲刺...
这两天，文冲以东旧改首开区机械城地块最后2栋建筑物拆平了。
此次拆除的机械城地块，面积1.5266公顷，规划建筑面积12.4077万㎡，规划功能为复建村集体物业。
比起任何政策，实际行动才是最直接的工作体现，让市场，让居民恢复改造信心。
｜来源美满文冲
目前，文冲以东最新版回迁安置房户型图已确定，很快将会启动户型意向咨询；
关于实施方案的最后批复，争取今年能够完成，实现早日回迁。
在过去艰难的一年里，黄埔其它项目或多或少都出现了临迁费拖欠的问题。
但是文冲以东因为有国企力量的参与，临迁费一直都是准时发放。
据内部人士透露，为了实现早开发、早建设、早回迁，项目会集中力量再发力。
文冲以东旧村改造范围｜拆神细鹏摄
至于为什么单独说到茅岗东和夏园，虽然这次2022年计划名单没有提到这两个项目。
但是，在6月9日的市城领会上专门提到了茅岗以东和夏园这两个项目，接下来预计会有资源倾斜。
实际上，年度计划是动态调整的，下半年底还有一次增补调整。
所以，不在2022年度计划名单的项目，真的没必要焦虑。
在老黄埔，不得不提难度最大的城改。
这一次，鱼珠、新溪、港湾一二的项目，也出现在了2022年计划名单里，让人有了更多的信心和期待。
5月19日，鱼珠城改项目公众号发布了一则签约喜讯：项目总体签约率超八成；除东村小区外签约率超九成。
鱼珠改造宣传标语@拆神细鹏摄
不过，虽然有政策的支持，但现实情况依旧不乐观。
在不久前，已签约居民近期更是联名写了一份《公开信》，并呈给了开发商及黄埔相关领导。
数了数几张复印件，鱼珠已签约业主整整签了6页。
｜公开信部分签名，居民供图
尤为值得关注的是，信中点名了「东村小区」，直言部分未签约业主不顾大局，影响了项目建设进度，阻碍大多数居民回迁。
希望黄埔能够敦促相关单位加快鱼珠旧城回迁安置房的建设，满足东村小区未签约户主拒绝签约的愿望，将东村小区地块划出项目改造范围，或纳入老旧小区微改造。
对此，我们之前有持续关注：忍不了了，鱼珠800多户业主联名发表公开信，十年旧改何时有盼头？
希望在政策的支持下，鱼珠能够早日动起来。
｜鱼珠旧城现状
说完老黄埔，再来看看知识城。
其实，知识城旧改并没有想象中的那么顺利，不少项目拖欠临迁费，同时也有项目因为行业调控，谋求退出旧改。
比如，景业名邦的燕塘项目，时代地产的重岗、奥园旺村南、雪松何棠下...等等。
至于凤尾，大家可以看看我们兄弟账号@说财猫的报道：唉！广州知名顶豪开发商，正式宣告暴雷
| 凤尾村旧村改造实施方案
目前，知识城顺利推进的项目有升龙的汤村、时代红卫、旺南、科学城何棠下等。
当下，知识城板块价格主要在2.4-3.1万/平之间，随着旧改项目节奏调整，商品房入市加快。
比如，何棠下、镇龙西、镇龙东片区等等。
可以预料的是，随着年度计划的印发，各区会狠抓计划落实，而金融机构也会加大对广州城市更新工作的支持，持续为项目提供稳定的金融支持。
看到这里，有人可能会问，那个一年“拆出“5个摇号地王的黄埔，又要回来了？
犹记得2020年6月，黄埔启动66条村决胜改造三年计划，拆迁面积3278万平，拆出很多房票和需求。
叠加人才落户的放松，黄埔楼市迎来了前所未有的高光时刻，一年疯涨超过20%。
楼市的狂热，直接影响开发商对土地市场的判断。
也是在那一年，黄埔土拍2.7万/平封顶地价，逢拍必摇。
卓越招商庙头地块，摇号；
越秀庙头地块，摇号；
越秀知识城地块，摇号；
德信知识城地块，摇号；
深振业黄陂地块，疯狂摇号；
这也直接刺激了所有购房者的眼球和感官，冲就完了。
但是，随着行业调控和旧改刹车，需求减弱，黄埔价格也出现了回调。
虽然此时此刻黄埔旧改重启，但是大拆大建时代，一去不复返。
其一：政策不允许，开发商不允许，也力不从心。
其二：随着项目持续推进，部分旧改开始供货，缓解供需矛盾。
随着黄埔新城旧改航母即将入市，会引发价格战，3万以下，万科品牌，又是黄埔，完全是神仙打架。
如果把板块卷死，再拉高出货，市场买涨不买跌，其他项目就更难受了。
万科黄埔新城沙盘
总之，旧改要科学稳健推进，不要幻想着能回到过去。
如果你想了解更多内容，不妨预约我们周四的直播间，晚上见。