黄埔二手割肉卖房，真降价还是假摔
黄埔科学城二手，正在遭遇“割肉”之痛。👇
科学城板块二手标杆楼盘，对比去年，大部分挂牌房源都在降价了，幅度还挺大。
每平5000-6000元。
换句话说，一套100平的房子，回调了50万。
比如，万科金色梦想，95平复式四房，总价318万，单价3.3万/平，算是七五折笋盘。
又比如，黄埔热搜小区排第一的万科东荟城，参考均价40501元/平，比上个月下降了2.55%。
与去年巅峰时期的成交数据相比，万科东荟城相同面积段的成交单价，都下调了5000-6000元/平左右。
楼市下行，学位风波，曾经的网红二手盘也开始跌落神盘。
板块二手房价重回2020年。
当然，个别项目，或者个别板块，并不能代表整个市场的趋势。
比如，更靠近珠江新城、金融城的老黄埔优质项目价格更加坚挺。
二手标杆保利学府里最新成交价还有6万/平，比2020年的4万-4.9万的均价要高；
至于金碧世纪花园今年4.6万-5.2万/平的价格，也是比2020年要高。
当然，也有部分项目价格回调。比如臻珑府，就放出过3.9万-4万/平的特价房源，但整体均价还是在4.4-4.6万/平左右。
更别说，万科城市之光、中鼎·珺合府、富力·南驰富颐华庭，这三个网红旧改价格也表现平稳，而城光也站上了6万。
价格涨过一轮，市场横盘或者部分价格回调，那是常态，不可能一直涨下去，那是要出问题的。
而科学城二手业主割肉卖房，说明大家的预期都在降低，这跟大环境，还有市场情绪有关。
不久前，一个朋友也把尚城给抛掉了。问他原因，为什么。
他说，赶在黄埔新城入市前撤了，割肉离场。
黄埔新城最低2.7万/平，这个价格会重塑黄埔价格体系。
那么，黄埔是真降价，还是花式假摔？
其实，可以从人口+土地+钱，这三个角度去分析。
| 黄埔大道@拆神细鹏摄
从2020年开始黄埔、南沙大涨，走出了火热行情，原因主要有几个：
其一：人才政策。
19年12月20日，黄埔放开人才政策，只要工作半年，符合条件的人才，买房可不受人才限制。
这是2020年东部楼市火热的发动机之一，导入了强大购房需求。
但是，这个人才政策在2021年8月就取消了，与调控收紧的大环境步调一致。
其二：拆迁导致本地居民刚需或改善需求。
2020年，黄埔旧改三年计划上马，66条村拆掉了约3000万平，涉及24万人，而临迁费和货币补偿，本地居民也有进场的弹药。
一拆一建之间，供需立马反转。这是动迁出来的需求。
但是，后来的故事大家也知道了，2021年8月住建部“63号文”防止大拆大建，黄埔一众项目调档降速。
其三：土地市场的狂热。
叠加人才落户的放松，黄埔楼市迎来了前所未有的高光时刻，一年疯涨超过20%。
楼市的狂热，直接影响开发商对土地市场的判断。
也是在那一年，黄埔土拍2.7万/平封顶地价，逢拍必摇号。
但是，经过调控之后，从去年第二批集中供地开始，黄埔土地市场就陷入沉寂，除了黄陂中铁建那块地，几乎都是国企兜底底价成交。
至于钱，就更好理解了，对应的是产业和GDP。现在黄埔有2万多家科技型中小企业，高技术产业占广州市比重的70%。
而汽车，电子、能源已经达到千亿级别的规模，更别说上市企业是全市第一。
这些产业，对应的岗位和薪资，释放出来的购买力是楼市的中坚力量。
|科学城@拆神细鹏摄
此外，增城价格的回调+黄埔涨过一轮，郊区想置卖一买一，换回老黄埔、科学城越来越难。
2020年中央城开盘，首付80多万还可以上车，但是黄埔现在首付门槛已经到100到120万。
而朱村、中新等板块价格回调到1.6-1.8万/平，就算净赚80万，还需要添一笔钱才能上车黄埔。
楼市持续分化，也影响了买家的需求。
至于很多人说的旧改的天量供应，其实也要看建设用地指标能否满足、匹配，不会一下子鱼贯入市。
毕竟全市的新增建设用地指标都用来满足黄埔三旧改造，那其他区不用发展了？
说这么多，其实就是想说明，黄埔楼市部分板块的价格回调，包括市场预期是受到了调控的影响，尤其是人才政策+拆迁政策的调整，导致需求被压抑。
但是，其产业、包括配套落地等楼市基本面并没有出现彻底反转。
尤其是黄埔旧改也正在重启，这一波，黄埔赢麻了...。
这说明，相对于其他区域，黄埔的城市界面、公建配套，包括商业综合体等落地和改善要比其他区要快。
而科学城和知识城集团都在兜底开发商想要退出的旧改项目。👇
一些动迁板块之内陆续拖欠的临迁费，也在恢复正常发放。
所以，对于这波科学城放盘价回调，大可平常心看待。
对于黄埔，大家拉长5年后再来看看，会有不一样的预期。