大震荡之后，这或许是广州旧改新的出路
住建部“8·31”新政一年后，寻求平稳发展的黄埔旧改，仍置身话题中心。
｜拆神细鹏摄
今年以来，关于黄埔旧改，利好的消息我们说了很多。
毕竟如年度计划的出台以及文冲东、双沙等旧改取得实质性突破等动作，的确让市场嗅到了几分回暖的信号；
但看得到看不到的地方，不少项目仍难见起色。
你会发现，曾经风光无限，财大气粗的房企们在调控高压下进退失据，或主动或被动选择撤离旧改。
3月，本土“旧改之王”时代中国恳请协调返还黄埔岗贝、双井等5个项目前期投入资金；
7月，经过联社集体表决，升龙挥别夏园旧改，前期付出的3.2个小目标将由联社、合生及科学城集团在协议时间内返还；
近日，龙湖退出长岭居长平旧改，加上此前的永岗北，这位来自山城的“尖子生”，黄埔旧改篇章已暂告一段落...
或许很多人也留意到了，人民网上，村民反馈临迁费停发缓发的留言层见叠出。
纵使有国企兜底这重保障在，但总有顾不上的情况。
一边向好发展，一边行情低迷，悲喜并不想通。
｜领导留言板
不是唱衰，漫漫长夜的确已经过去，但真正的黎明还没有到来。
摆在黄埔旧改眼前的，依旧有不少难题。
对村民来说，最核心的诉求，是临迁费能否准时发放、能否早日回迁；
至于企业，最关心的，莫过于项目能不能继续推进、资金压力的解决能否得到支持。
而从近期相关会议精神来看，这些问题已经有了解决思路。
一、保临迁、加快安置房建设，被放在了首位。
其实从开年以来，黄埔一直都在积极解决临迁费问题：
针对长平旧改，提出街道“将督促项目按照筹建工作要求，完善相关手续，尽快开启建设。”
“定期对项目资金账户进行监管，避免出现拖欠临迁费的情况。”
｜领导留言板
针对村民反馈的贤江村拖欠临迁费情况，黄埔区明晰答复“星河湾集团已明确每月25日前发放临迁费”。
｜领导留言板
此前，珠江村临迁费出现延迟发放情况，也在街道和社区的督导下及时发放。
九月中旬，项目实施方案也进行了公示。
不难看出，积极解决临迁费拖欠问题，加快安置房建设，是官方一直反复强调的。
二、积极解决项目调规、土规规模及指标缺口、用地报批等技术问题。
目前黄埔不少旧改项目，全部或是部分地块已经基本拆平了，但在新政技术要求下，方案还在进一步优化。
核心就是控高，减量，优化规划承载力、拆建比、容积率、新增建设用地规模指标等。
目的就在于加快批复，毕竟现在黄埔工作的重心主要是在已批项目上，其他项目一天拿不到继续推进的批文，就一天没法继续稳妥推进。
｜拆神细鹏摄
要解决这些难题，势必要通过分期分片、容缺审批等的创新手段，以此加快企业资金回款速度，满足项目资金的运转平衡，实现滚动开发。
这在今年3月发布的黄埔城市更新信任筹建4.0中就有所体现。
而在城市更新3.0创新政策4月的一份征求意见函中，也有一条“可先行批复部分安置区、公服设施和相应的融资区的项目实施方案。”的提法。
既让马儿跑，也让马儿有草吃。
三、研究发行专项债券、建立城市更新引导基金等，给予政策指导。
对不少黄埔旧改开发商来说，保临迁、保复建、保稳定...很多问题说到底都是资金的问题。
旧改资产普遍带有大额抵押融资，且多为信托融资，而旧改在不同阶段，又有诸多的不确定性，实际难以准确估值。
本身，旧改的超前融资债务，就让不少潜在买家望而却步，调控收紧之后，开发商更陷融资困境。
如今提出专项债券以及城市更新引导基金的探索，实际上就是为其创造融资条件和综合性解决融资难题。
一般来说，城市更新基金有两种模式：
一个是政府（当地国资（城投）公司）主导；一个是企业（参与城市更新项目的建筑企业和房地产开发企业发起）主导。
作为一种融资工具，其作用在于撬动资金以补足项目资金缺口，解决拆迁安置及前期基建资金等。
实际上，早在2017年7月，广州成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”，由越秀地产、广州地铁房地产事业部、海港地产等市属国企发起设立。
不过，这一基金主要用于城市基建、租赁住房建设运营等与产业培育和集聚相关的项目。
近年来，城市更新成为各地政府与企业的工作重点，北京、上海、天津、无锡等地也陆续设立了城市更新基金。
目前全国落地规模最大的城市更新基金，要属上海，其由上海地产联合保利、万科等多家央国企发起设立，总规模约800亿元，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。
其中，城市更新引导基金规模为100.02亿元，今年2月已完成了备案。
上海的探索，或许能为广州，为黄埔提供可借鉴的经验，缓解旧改合作企业资金压力。
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【话题】这三拳打出来，再不抢客就晚了…