好东西要早点拿出来啊，海珠这块地给中海、保利抬轿？
最高层定调会开完了，且行且珍惜，撸起袖子加油再干吧！
2022年已过其三，剩下最后一个季度，血槽还近乎是空的，怎么才能快速回血？
房企们是价格大战轮流使，特价房连连出。
那ZF收入呢？众多策略中，土拍当之无愧...
这不，第三轮集中供地余温未散，第四轮已经在路上，争取在11月！
本以为看浪惯了江河湖海，看过了日月星辰，世间再无东西什么可以撩拨起阿拆苍老的心。
可是，一宗江景豪宅地，还是让我老泪纵横了一把。
果然，论YYDS，还得是海珠呀！
毫无悬念，这宗地是海珠南华地块，听说规划条件已出，赶得上今年第四批。
项目位于海珠区滨江西路以南、南华东路以北，出门就是解放大桥和海珠桥，妥妥的靓地。
是的，你没听错，缺货多年的滨江西，要上新啦。
从项目出发，往北1min到达越秀区，往东20min到达珠江新城，往西10min到达荔湾区，交通便利。
从规划条件看，项目总占地4717㎡，计容总建面19450㎡，容积率6.036。
这么一看，地块体量不大，总体风险可控，又地处中心城区，真是相当优秀呀。
更重要的是，地块整体素质高，具备一线临江稀缺景观资源。
项目江对面就是成熟的海珠广场商圈，配备有三甲医院——广州医科大第一附属医院。
地块周边有地铁2号线经过，并且距离地铁6号线和2号线交汇站海珠广场站直线距离不到500米。
同时，项目被各类小学、中学、高中等围绕，教育资源自是不用愁。
更重要的是，据说这块地是给中海，保利抬轿的！
说起保利就不得不提，去年12月拿下的天斯地块，现在项目已经以保利湖光悦色身份入市。
楼盘主打约130-206方的湖景豪宅，售价约8-9.4万/平。
对于中海呢，想必大家已经不陌生了，在海珠那是遍地开花。
去年拿下的江景蚝壳洲地块，现在以中海映澜台入市，售价10-13万/平。
整个一看下来，阿拆不由得感慨：地是好地，那得多少钱呀？
首先，我们得来看看周围的市场情况，毕竟地价的影响因素与房价是密不可分的。
项目周围一手楼盘极其稀缺，为数不多的新楼盘海珠半岛花园三期，主打200㎡以上江景豪宅，售价约11万/平。
再往远一点，项目西侧约2.9km处，世茂天鹅湾西向江景豪宅，售价已然去到13-14万/平。
周围在售的二手楼盘，楼龄普遍在20年及以上，均价约4-6万/平。
这么一看，地块明显就处在海珠传统的豪宅板块，还是周围新房稀缺的地带，因此地价肯定不会太便宜。
阿拆将项目周围的土地市场进行了调研，发现近10年周围已经没有新地出让了。
最近的一块地，还是距离本项目3.6km的江泰路地块，2021年9月由中海以总价24亿获取，楼面价46090元/平。
现在项目已经入市，即中海江泰里，主打75-105方三至四房，售价约7.3-7.4万/平。
于是，在江景、中心区位、市场稀缺、豪宅圈层的加持下，预计起拍单价将达5万/平。
这是什么概念？
意味着，广州今年起拍单价最贵的宅地在海珠！
果然，价值回归中心城区，海珠依旧是市场上的宠儿呀。
既然说道这里，那阿拆不得不深想：
究竟什么样的客户会选择在海珠买房？
通过对海珠楼盘的调研，我们得出以下结论：
在海珠置业的客群，大多数是高净值人士，他们在天河、越秀等中心区都已经有房，想选择居住环境更好的新中心区再置业，看中居住舒适度和投资价值增长空间。
职业而言，有些从事外贸、有些从事美妆电商、有些是私企老板、有些是大型企业高管等。
地块看完了，现在我们回到一个很本质的问题上：
为何今年中心城区，频频挂出靓地？
今年首批集中供地，海珠祭出石榴岗、赤沙二期地块，可售楼面价去到4万+/平。
第二轮集中供地，天河拿出珍藏多年的燕塘地块三，直接触发封顶摇号。
第三轮集中供地，海珠抛出广一电商园地块，引得保利、中海、中铁建等一众央国企疯狂加价。
现在第四批地要来了，海珠一线江景靓地、天河挚爱梅花铝厂、天河中铁物流园等，纷纷呼之欲出...
比着近几年的土地出让情况，我们可以发现，今年“宝贝”地块，着实出得频繁了些。
其实，根本原因在于两个字“稳”和“钱”！
对于市场来说，最恐怖的不是当下表现不好，而是让人觉得预期不好。
我们每个人都身在楼市中，难免会一叶障目，人云亦云。
当市场唱衰的情绪蔓延时，最好的方式不是用各种言语去澄清，而是用实际行动来证明。
怎么样才能稳住楼市？关键在于稳住预期情绪！
怎么样才能稳住预期情绪？关键在于让人们看清事实！
当好地出现，即使房企缺钱，依旧会为此集中火力、放手一搏，这些行动就足以说明：
虽然当下素质不佳的地会流拍，但是优质的地块由于具备较好的市场预期，依旧是抢手货。
正确的信息传导，自然就会给予市场信心修复，“稳”也就达到了。
大环境下，今年多数城市财政赤字都有所增加，广州也不例外。
同时，广州财政对土地收入的依赖程度较高，土拍便成为了其中一项重要指标。
按照市场运行的法则，优质的资产永远受资本的追捧，所以大环境下，推出优质地块可以规避流拍风险。
说了这么多，最后还是老规矩，阿拆想劝大家乐观一点：
当下是痛苦的，只要不忘初心、牢记使命，未来是明光的！
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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