恒大90亿巨无霸旧改“活了”
上周，黄埔一口气批复了3个旧改的消息，相信很多人还记忆犹新。
这是自去年10月全市城市更新项目核查工作开展以来，首次有旧改项目获得正式批复，给市场传递了非同一般的信号。
趁热打铁，随后的这几天，黄埔也没“闲着”。
近期，区府官网又陆续挂出了庙头及洋城岗两个旧村改造项目的实施方案（片区策划），前者处于公示阶段，后者是正式批复。
而据@勤诚达广州区域消息，洋田村旧村改造实施方案也在11月4日正式获得批复。
一般情况下，实施方案公示的下一步就是过会，再下一步就是批复了。
示意图
对于成功跻身「已批」行列的洋城岗和洋田村而言，项目更新改造已经进入全面铺开和加速推进阶段；
而对身陷困顿的庙头项目来说，程序层面的正常推进，也终于让人看到了希望的曙光。
今天，我们重点来聊聊老黄埔庙头旧改，这个写满了故事的“巨无霸”项目。
1.
改造成本超90亿
169万m²配套大城
庙头旧村位于黄埔区穗东街，属临港经济区板块，是广州“一江两岸三带”的东部门户节点。
其东至隔墙路，南临珠江，西至广州绕城高速，北至龙头山森林公园，紧邻南海神庙，靠近地铁5号线庙头路（在建）以及13号线南海神庙站。
项目改造金额高达90亿元，建新范围面积69.25公顷。
此次公示的方案，在土地利用规划上和去年8月调整的内容基本一致，但建设量有所下降，规划建筑面积为168.61万㎡（原为178.81万㎡)。
这是落实住建部“63号文”及广州相关文件的重要体现。
实施方案
2021年8月版本
透过这版方案，我们也不难看出，庙头旧改依旧把最好的位置，留给了居民。
复建区回迁房共5个组团，主要位于黄埔东路两侧、隔墙路与黄埔大桥之间，距离中小学用地及其他公建配套都比较近。
此外，靠近臻珑府一则的地块，和黄埔油库之间有商品房的阻挡；
而黄埔东路南侧的两宗既挨着商业地块，又靠近5号线东延段庙头路站，居民日常生活便利。
再看看融资区商品房位置，均位于黄埔东路北侧，和中小学距离较远。
最大的一宗挨着星航；一宗靠近黄埔油库；最小的一宗靠近水体，但西北侧规划有垃圾压缩站。
用地布局各有优劣，但整体上回迁房位置是要优于商品房的。
我们常说，一个城市更新项目未来会为板块、片区带来多大的赋能和影响，在实施方案里都看到，庙头也不例外。
整体来看，项目共规划有1所60班完全中学、2所小学（1所30班、1所36班）以及3所幼儿园（2所18班+1所15班），教育资源丰富；
商业商务方面，其用地主要规划在黄埔东路两侧，建面超47万m²；
此外，还有托儿所、老年人福利院、社区卫生服务中心、公交首末站等公建配套。
说起来，目前庙头板块最为人诟病的莫过于破破烂烂的城市界面，以及教育、商业配套的不足。
但改造意味着蝶变，意味着板块的价值重构，只要庙头旧改能推进，这些硬伤都能逐渐得到改善。
此次实施方案公示，在阿拆看来，赢家除了望眼欲穿的庙头居民们，还有前述两个楼盘。
庙头慢慢悠悠的旧改，之前确实劝退了不少意向买家。
如今，等了这么久，终于等来了发糖时刻。
虽然对比周边的两个项目，庙头旧改不仅体量大，商品房也更有地价优势，入市可以采取低价跑量的措施，但是在黄埔旧改强调控规模、调节奏、提品质的新原则下，难以造成巨量供应。
并且，受容积率等因素影响，产品上与周边公开市场的商品房会有所差异，板块内卷或许是个“伪命题”。
就拿星航来说，主打低密宜居，定位截然不同。
项目小洋楼组团，容积率仅约1.5，不仅是庙头、老黄埔，放在整个广州都很罕见，稀缺性也足够强，预计本月拿证，加推在即。
丨星航TOD小洋楼，摄@广州房产
2.
城投入局，吃下“定心丸”
熟悉广州，熟悉老黄埔的朋友应该知道，庙头村有着悠久的历史。
庙头古称古斗，又名永泰，是古代海上丝绸之路的起点。
其所在的黄埔港，隋、唐、宋、元时期被称为扶胥港，明、清以后始称黄埔港。
孙中山在《建国方略》中，主张开辟“南方大港”，港址就选定了庙头所在的黄埔港。
而南方大港又与东方大港（上海）、北方大港（塘沽）鼎足而三，庙头区位重要性不言而喻。
2018年，借着城市东进的东风，这座见证了广州海上贸易发展却尽显沧桑的千年重镇，也正式按下了改造的启动键，并进度喜人。
·2018年7月，庙头旧村全面改造意愿表决通过，同意率高达98.7%；
·2020年10月，项目城市展厅正式举行开工仪式。
·2020年12月，庙头旧改正式挂网招商，并选定了恒大及同创盛悦为正式合作企业。
·2021年9月，庙头全村签约率超80%，第一、第十三生产社签约超九成。
就在一切事情似乎朝着好的方向发展时，恒大的危机却悄然爆发了，为项目平添了几分不确定性。
随后，随着住建部新政、全市项目核查等一轮超密集轰炸，旧改宣告降速换档，庙头也不能“幸免”。
重重打击下，项目的签拆工作基本陷入了停滞状态。
居民忧心忡忡，不知何时才能顺利回迁；周边的项目，原本想靠旧改起飞，才发现翅膀都没插上。
好在，出于保障各方利益的考量，区、市属国企先后为项目提供了援驰，避免项目烂尾。
广州城投也在今年4月通过了集体表决，取代恒大成为项目的实际主导人和控制人，为各方纾困，起到兜底作用。
此次实施方案的公示，说明在国企的介入下，旧改相关工作依旧在积极推进，板块的配套兑现也有了更稳定的预期。
我们了解到，广州城投入局之后，虽然在股权上占主导，但项目实际上还是和恒大一起推进的。
顺利的话，年底之前项目能够正式获得批复。
说起来，和庙头旧改有着相似命运的，还有沧联旧改以及谢村的足球场地块，都迎来了“白衣骑士”救场。
沧联项目中，恒大要被动许多，一方面，没有正式合作身份；另一方面，是在被联社要求终止合作。
当时恒大与村也有过“拉扯”，但最终还是选择了分道扬镳。
恒大退出之后，沧联旧改由高新区投资集团与诚业公司共同推进，后续将按照政策要求，按程序引入正式的合作企业，开发商。
👉此时此刻，黄埔旧改巨轮驶向何方？（上）此时此刻，黄埔旧改巨轮驶向何方（下）
足球场地块，则是在今年10月广州的第三轮土拍中重新挂牌，由广州城投以31.5亿底价摘下。
根据出让条件，城投需按规划条件继续建设足球场，剩余还需投资约44.08亿，并继续履行之前权属人在该地块未完成的应尽义务。
保住了超级球场，也让买了冠珺之光的业主们悬着的心稍稍放下。
看回广州旧改，自2020年以来，恒大共取得增城、南沙、黄埔四个旧村改造项目的合作企业身份，改造面积近260公顷，投资金额超135亿。
当中，南沙的旧改恒大也早已跟广州城投接触，或许会起到兜底作用。
楼市有预期，旧改的逻辑才能打通，如今市场在底部运行，但是政策暖风不断。
对了，刚刚过去不久的11月8日，北京放松了限购，这对市场意味着什么呢？
今天晚上8点，广哥和二娃会在直播间和大家聊聊，非常时刻，你是现金为王，还是资产至上？欢迎关注。
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