楼市发动机，这或许才是广州楼市的大招
不知道是网传错觉，还是广州也学会了“一日游”。
昨天的爆炸性“广州松绑”新闻，今天竟成了“政策未变”！
真是变脸比变天还快，然而我并不想唱多或者唱空，只想说一个重要结论：
广州若想2023年完成GDP增速6%的目标，楼市和政策“两条腿”必须配合着走路！
为什么这么说？我们先来看看广州市直部门的“一把手”们是怎么想的。
系楼市发动机？
近日，市人大会召开，各市直部门的“一把手”纷纷给城市更新定调站台。
总基调：市住建局表示，2023年，全力实施城市更新行动。
既然调性定了，那名单和策略是怎么样的？
开工建设，赤沙、黄边、里仁洞等实施方案已批复项目； 继续推进，小坪、陈田、文冲、沥滘等在建项目； 重点片区改造试点，广州新中轴线（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区等； 微改造老旧小区，总计100个，采用“绣花”功夫进行； 文化保护标杆，北京路二期、上下九街区、聚龙湾片区（首期）等活化利用项目。
没有点名的不是说不改了，只是会议那么长不能说每条村都去念一遍。
一把手们说话了，各区也纷纷表态。
海珠区说，坚持“拆、改、兴”并举，重点在“一轴一路”区域进行更新改造。
比如，康乐鹭江村、沥滘村、赤沙村、石溪村、中大纺织圈等不就是在划定范围内吗？
越秀区说，它那里老旧小区多，通过微改造的方式“连片规划、连片加装”雕琢片区。
虽然不能全部拆了重来，但是通过“绣花”功夫，实现全面提档升级老破小的改造。
2022年全市老旧小区改造推进共计123个，通过加装电梯、污水整治等惠及约8.6万户家庭、27.63万居民。
除此之外，天河、荔湾、白云等都纷纷站出来说，要深入推进城中村治理和城市更新。
不难看出，从去年的“防大拆大建”到今年的“全力实施”，ZF的态度转向已经很明显。
其中有一个很重要的原因，城市更新是广州楼市的发动机，也是救市的一个关键撬动点。
要救市，怎么都绕不开旧改
2022全年，广州地方层面楼市政策虽然没有像二三四线那样一泻千里，不过也享受着央妈降息、银保监支持等宏观利好。
可结果呢？
新房成交约7.3万套，同比-34%，市场容量萎缩3成。
不难推测，即使广州放开了，楼市也不会像以前那样，浪得爹妈都不认识。
毕竟，市场的预期和信心就那么零星点点，激不起太大火花。
这个时候如果还是一味的靠政策刺激，只能说死猪不怕开水烫，韭黄只想唱凉凉。
因此，救市就需要寻找新的发力点。
而且，这个发力点要能级足够大、还要能带来实质性的利好、以及裹挟着足够美好的预期。
思前想后，城市更新成为了“救市”新发力点。
一是，旧改涉及的范围广，项目能级高，撬动的资金和人力资源大。
2022年，全市推进旧村＋旧城＋旧厂项目共计224个，单黄埔就有70个旧改项目有序推进。
举个例子，如番禺里仁洞村，总投资成本就达约209亿，建成后将为片区配备12所学校...
依葫芦画瓢，224个都搞起来：
那盘活的投资资金得多少亿？
期间将拉起多少人的就业需求？
整个广州的教育、医疗、商业等生活配套密度和便利度，又将完善到哪个层级？
带动的产业升级和落地，又将为各区带来多少税收支持？
这些“经济账”大家可以自己算算，反正我数学不好，只知道很多很多。
二是，旧改的本质就是民生工程，只不过之前走偏了，矫正之后重启继续干。
在过去痛苦的一年多里，我和好多个项目总蹲在马路边抽烟和吸粉尘，思考一个人生高度的问题：
做旧改，到底是为了什么？
从只想要份养家糊口的工作，到想实现财富自由。
最后再到脱胎换骨，这是民生工程，既可以满足自己事业成就感，又可以给城市发展、民生改善带来利好。
丝毫不吹的讲，旧改的本质就是ZF、房企、村民、城市相互成就的事业。
通过旧改，片区的城市界面会得到提升，进而达到吸引人才、高端产业落地、实现生产价值的良性循环。
村民通过旧改，改善了生活与居住环境，集体物业的升级还会带来租金收入的增加...
开发商通过旧改，能获得更多优质土储，扩大市场占有率，获得更高经营性利润...
ZF通过旧改，不仅能二次激活地方的土地生命力，还能增加税收，进一步发展经济...
然而，理想很丰满，现实很骨感，疯狂之下谁都不能保证事态会健康发展。
如今我们已经跨入后调控时代，一切回归正轨，是应该全力推进旧改了。
旧改+政策，双管齐下
在过去的一年里，整个广州都在等楼市大招。
在我们的惯常思维里，总觉得全面放开限购、限售、限价、限贷，才算是大招。
其实，大招不仅仅局限于全线崩溃式的无底线“松绑”，那样一段时间之后必然又会全面拉紧，疯狂挤泡沫。
难道大家还没有厌倦，从波峰到波谷过山车式的调控日子吗？
近几年国家一直倡导“软着陆”，其实就是想寻求新的楼市调控路径。
此次，在如此重要的会议上，接二连三提要全面推进城市更新、要科学有序、要拆改兴并举，意图已经很明显：
旧改，就是2023年广州楼市的大招之一。
无论是国家层面，还是广州层面，都需要发展的。
发展的关键是拉动经济，地产作为税收大户、就业大户、市场贡献大户，必须要全面托起来。
而单单出政策，要么就像已经实施的二三四线城市那样，松的都快没有裤腰带了，还是不见特别好的起色。
因为，政策只是一个导火索，没有发动机，即使导火索自燃，也搞不起太大响动。
近日楼市有松绑的迹象，俨然说明导火索已经具备，现在就差摆好发动机了。
城市更新就是那个发动机。
政策的“松绑”，会对市场的拉伸起一定作用，开发商可以回血有更多的喘息机会。
同时，政策还会给市场的修复给予一定的功效。
等开发商渐渐恢复元气了，想需求利润点高、土储量更大的项目时，旧改就是一个不错的选择。
ZF想要靠引进社会资本发展城市，必然会对做旧改的企业有一定的资源倾斜。
更重要的是，旧改会推动城镇化进程、完善城市功能配套、提供更多产业就业可能性，盘活民生经济。
这些不就是ZF想要看到的吗？市场想要的预期吗？
因此，旧改和政策相互配合，市场才会慢慢拉起来。
不要再期待广州会有什么救世主级别的大招，那是大水漫灌，不现实。