项目位于白云北四镇之一的江高，均价2.4万/㎡左右，涵盖了别墅和高层两种产品。无论从区位、价格还是自身素质来说，江府海棠在广州这个住宅产品极度内卷的市场来说，是个小透明。那为什么今天要单独聊聊这个项目呢？主要是因为它背后的故事，以及所代表的那一批“郊区高价D王”。今年是一个很重要的转折点，能否借着保交楼、市场好转的春风下重新入市。现在，可能是这批高价地近期仅有，也是最好的机会了。关于江府海棠，提几个关键词，“D王”“停工”“烂尾”“亏本”“拍卖”“救星”....看到这些关键词，脑海里已经开始出现玛丽苏故事了：一个出身高贵的小孩，从小锦衣玉食，结果突逢变故家道中落，被迫辍学在家；后来，家里寻得另一户好人家，于是改姓重新好好生活了。2020年，奥园以22亿元的总价拿下该地块，折合楼面价约1.9万/㎡，还要配建安置房。2021年，奥园云和公馆正式开盘，均价3万/㎡左右。凭借高层X别墅这种错配产品，和偏刚改的定位还算卖的OK，走到还是性价比路线。2022年，奥园暴雷，有购房者在网站上投诉项目完全停工。直到下半年，绿城管理进场，接手操盘项目，实现复工。2023年，项目以江府海棠的身份重新出发，价格下降了接近6000/㎡，均价约2.4万/㎡。其中，还有特价房只需不到2.1万/㎡就能买...我还是我，但我也不再是我了。云和公馆凭自己的努力，一年一个脚印，进入了绿城大家庭，换上了一个更难懂的马甲“江府海棠”。2
大家脑海里的第一个问题，肯定是绿城接手不会“蚀本”吗？拿地1.9万/㎡，只卖2.4万/㎡，还有房源只卖不到2.1万/㎡。
有销售说道：“买到就是赚到，这个价格算亏本卖了。”奥园因为被追债，导致项目还没建好的期房都被拿来拍卖还债...还没长大，就要学会赚钱养家了。
绿城管理只是代建，并不需要自己掏出那么多钱，奥园还是股东，只不过不再用自己的名字，改用前者的品牌。绿城管理最重要的角色，是作为第三方为产品和项目做背书，在政府、银行、债主、客户之间重新搭起一座信任的桥梁。
｜图源于@绿城管理
这也是为什么，奥园虽然是股东，却不会再次出现在项目推广名之中。不然，大家看到这个名字，谁还买账啊。
参考阳光城在茶滘旧改、东莞庄项目中的操作，虽然都还在其中，但都主动抹掉了名字。
关于代建，大家感兴趣的话，可以留言找一天单独聊聊。不同类型的合作，例如信达佳兆业南沙项目、蓝绿双城佳兆业增城项目、世纪金源当代天河项目...
那，为什么奥园整体暴雷，绿城管理偏偏选择了这个项目？
打铁还需自身硬。云和公馆的销售成绩单还算说得过去，说明能救，但奥园赚不赚钱是另一码事。
奥园其它广州项目，诸如中新双雄地铁上盖项目，一接肯定就要接两，没搞头；恒基学院壹号，本来就有大金主在背后，不需要绿城管理插一脚。
话说回来，奥园这几个项目搞的都还算不错，可惜自己玩脱了...
当年，奥园买这块地可是耗费了大把的真金白银，溢价率达20.87%，总价22亿，楼面价1.9万/㎡。与之形成对比的是，去年保利拿下的科学城地块（保利锦上，均价3.3万/㎡），拿地价才1.6万/㎡...2020年初，龙光地产在奥园旁边拿下另一块地，底价10亿，折合楼面价14680元/㎡。在奥园拿地前，板块内唯一一个有参考意义的在售项目，是隔壁的中铁诺德·阅泷，均价约2.9-3万/㎡。奥园os：我有别墅，产品又更好，卖更贵赚大钱不是分分钟，而且这里是白云，主城区耶！中铁+奥园+龙光，成为了江高三巨头，不是因为他们够出彩，而是因为除了他们就没啥开发商了。→我成绩考全班第三不是因为我有那么强，而是班里只有三人。江高那嘎达，懂的都懂，短时间内都看不到结果的地方，纯居住板块，周边以工业园、城中村为主。
在不限购的白云江高，能拍出1.9万/㎡的楼面价，牛逼！背后，是整个土地市场的疯狂。2020年3月-2021年4月这一年多，夹杂着火爆的楼市，集中供地调整等大环境，土地市场彻底飞了。2、当年的TOP10地价榜单中，有6宗都是这一段时间新入围的。在这一批高价地中，和江高有异曲同工之妙的，是另一个白云北四镇钟落潭。
在2021年拍地中，钟落潭挂牌了4宗地，3宗出让，一宗流拍。
PS.越秀地块总价高，配套很完善，最有竞争力，还有不少行政配套。一个超大楼盘，允许首期贴市场价卖，靠后期赚钱。（其实也挺霉，只是相对好）
新城+正荣，妥妥的外来房企被坑了。本来是正荣操盘，地价1.9万/㎡，卖2.4万/㎡...由于正荣新城云溪润宸实在卖的不咋地，加上正荣暴雷，现在交给新城来重新打理了，也是像绿管一样，更名操盘一步走，还会进一步调价，真是亏麻了。旭辉+绿地，地价低点约1.5万/㎡，开盘均价2.3-2.6万/㎡，也是不好卖...一直想降价来卖，但股东不愿意。去年，旭辉绿地铂云天境卖的太差，还停工了，直接停售。也是在最近，决定趁着这股东风重新拿出来出售。不过，还有一些坑是踩进去了，没有个五六年都翻不了身的。比如说，朱村的徐福上坤云境风华，拿地价1.4万/㎡，板块内有新盘只卖1.1万/㎡，这怎么玩？而且，周围全是竞品，产品高度同质化。面对差不多情况的还有黄陂的深振业和中铁建两兄弟，其实那两个盘质感真的很不错，但就是不太好卖，加上板块很内卷。
土地市场也是有周期性的，从2020年的过热，再到2021年下半年的遇冷，再到如今逐渐回归理性。曾经，房企的投拓部门任务很重，一个项目好不好卖，赚不赚钱，成本基本决定了一半。
民企老板：兄弟们，市场回暖了，研究下哪块地能买！哎，不对，我投拓部哪去了？————旧改秘密，偷偷说给你听————
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