灯湖北延众生相：贴地飞行、佛系养生、烂尾重组？投资客都看好这里？

佛山有一个神奇的板块，面貌荒芜、厂房村落遍布，但这并不妨碍投资客的看好，在广州28号线、南海之眼的规（大）划（饼）下，房价更是蹭蹭往“5”字头狂奔。

相信大家也猜到了，TA就是：灯湖北延。

最近，这里市场情况如何？提炼几个关键点：

①最低1.8万/㎡，最高4万/㎡，参差不齐

②有盘地价近1.6万，1.8万起甩卖，还带装修

③三房首付2成34万起，四房46万起可上车

建发：带装1.8万起，地价近1.6万/㎡

建发德信三堂院，位于广佛新干线南侧，门口车流量比较大，附近面貌一般，周边几乎没啥配套，小区配建幼儿园+省一级公立初中（预计24年投用），小学或分配到城南小学。

还没进销售中心，浓浓的中式风就迎面而来，园林也是中式风格，这在片区很罕见。

项目开发商为国企，占地6.9万㎡，共14栋楼。在售3A、13-14栋，产品涵盖94-134㎡三五房，全部为2梯6户，密度挺高，但层高只有16层，全部2024年12月交楼。

价格方面，94㎡三房均价1.8万/㎡，115㎡四房均价2-2.2万㎡，134㎡五房均价2.3-2.4万/㎡，全部带装修。地价15776元/㎡，如今只卖1.8万/㎡，妥妥的贴地价卖！

5月以来，建发一直高调出货，以价换量：5月，加推2栋卖1.6-2万/㎡；6月，单价1.7万/㎡起；8月，13栋不靠路，1.7万/㎡起；9月，交楼后才给首付，特价1.7万/㎡起。

云曦：2.2万，卖2年还有100多套货

大概是知道自己位置尴尬，所以，云曦将销售中心直接“巧妙”地设在了时代天韵，离实地直线有1.5km。

这个盘位于水头村，拿地价12001元/㎡，集合了时代、金地、招商3位大咖，虽说阵容强大，但体量超小，只有3栋楼，周边是建材厂、五金厂、村落，环境麻麻地。

自身没啥配套，基本靠蹭千灯湖，买菜、吃饭，要到水头村里；学校或分配到时代创客小镇配建的石门大沥中小学，步行大概500米，拟2023年9月开学。

目前，在售1、3、4栋，2梯4户，1栋23层高，3、4栋33层高，产品只有89三房、107㎡四房两种选择，均价2.2万/㎡左右，三房、四房价格差不多。

云曦去年11月开盘，共344套货，至今，还有100多套，卖不出货，也卖不起价，尴尬！

时代：2.7万起，年底推新吹风3.5-4万

时代创客小镇，是旧改项目，占地3000亩，体量超级庞大，分三期开发，配建有运动公园、森林公园、商业，公立幼儿园+石门大沥中小学（预计2023年9月开学）。

环顾周边，生活配套比较缺乏，斜对面有华亚广场，桂和路在东侧，去千灯湖很方便。

一期共有5个住宅组团，目前，在售云来组团10栋，2梯6户设计，梯户比也比较高；产品涵盖96-119㎡三四房，预计明年7月收楼。销售透露，可提前办房产证入学。

价格方面，均价2.7-3.1万/㎡。另外，有少量165-172㎡大平层在售，单价3.5-3.8万/㎡。

值得一提的是，项目拟在年底加推云尚组团，涵盖140-200㎡大平层，吹风3.5-4万/㎡。

怡翠：3.5万起，大户型降价不少

怡翠位置最好，过桥就是千灯湖，配套也靠蹭那里。

东侧700米规划有南海之眼，之前宣传的广州28号线穗盐西路站变为奇槎站，且往北移1公里，本就不算近，现在更远了。

小区绿化做得不错，居住环境ok，但入住率一般，对口育德学校，公办九年制。

项目体量也很大，分为6个组团开发，在售3期和4期少量尾货，全部为现楼发售。

90㎡三房，只剩下4-5套；少量137㎡大四房，一口价只要350万，折合算下来仅2.55万/㎡；14栋的158㎡大平层，价格就高了，卖3.5-4万/㎡。

这个盘历史很悠久了，2014年由本地房企能兴以超30亿元拿下，总建面近100万㎡，最早开卖不过9000元/㎡左右，此后一直蹭蹭往上涨，大平层去年最贵曾卖到5万+。

如今行情不好、清尾货，对比去年，单价便宜了好几千，去年买的大户型可能站岗了......

最后的碎碎念

整体来说，这4个盘各有特点，总结如下：

建发地价接近1.6万/㎡，还是带装修，价格算比较良心了，入手门槛比较低，而且，是少见的中式园林风格，134㎡更是做到5房。

不足的是，在售的3A栋靠近广佛路，车流量比较大，肯定会有噪音、灰尘影响。附近面貌也一般般，客户群体以周边批发市场老板、居民为主。

云曦就3楼栋，位置很尴尬，周边面貌以村为主，根本都卖不起价格，卖了1年还有100多套货，售楼部在时代天韵，想买的最好去实地看看，自住一般，投资也不建议。

时代项目很大，占地3000亩，分3期开发，以后二手放盘量肯定会很大，二手打架很厉害，价格很难拉伸，城市面貌太差，旧改周期长，没个十年八年很难搞定。

好在去年引进石门大沥中小学，弥补了教育短板。本地自住尚可，投资周期太久。客户群体为广州、本地、千灯湖客户，品牌开发商，溢价还是比较高的。

怡翠最靠近千灯湖，只剩尾货了，本地开发商，不着急卖，旁边就是南海之眼，大户型稍贵，小户型基本卖完，之前组团的入住率都一般，适合自住，二手放盘量大。

目前，灯湖北延房企扎堆，包括怡翠、时代、恒大、保利、金地、招商、宝龙等。不过，原时代宝龙城中的时代已于去年退出，宝龙城已停工近半年，等待国资委进场。

片区生活配套几乎依赖千灯湖，自身学校、大型商场欠缺，宝龙商场不确定能否“活”下来，南海之眼核心连村屋都没拆干净。饼很大，入手要做好“熬”的准备。

对此，你怎么看？

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