政策观察︱海南自贸港房地产投资信托基金（REITs）解读

引 言：在2020年6月发布的《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“总体方案”）中，明确提出要支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs），以期利用 REITs 方式，可以盘活存量资产，使得房地产业的发展更好地适应海南现代产业体系的建设需要。本文从房地产投资信托基金的内涵、适用范围以及对海南自贸港相关产业的影响几个方面，对海南自贸港房地产投资信托基金政策作出简单解读。

一、何为房地产投资信托基金（REITs）？

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种基金产品,是房地产证券化的重要手段，是将房地产企业所持有的不动产转化为证券的形式在证券市场上出售，助力房地产企业快速收回投资并提前将未来收益变现。REITs通过汇集众多小额资金，专业化投资于房地产，并将收益按比例分配给投资者。

从国际范围看，房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。

REITs的上述性质决定了其具有独特优势，REITs投资者的准入门槛较低，能够从社会公众募集到稳定的资金，同时也有利于盘活库存的商品房，促进资金流动。普通投资者通过购买房地产投资信托基金份额，可以降低参与房地产资产投资的门槛并分享收益。作为房地产资产证券化的重要方式，REITs对国际各地区房地产业的健康发展起着重要的作用。

二、海南自贸港房地产投资信托基金（REITs）的项目范围

对于REITs的项目范围，2020年4月份发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）作出了较为明确的规定，该《通知》把REITs称为“基础设施领域不动产投资信托基金”，从这一表述我们可以看出，REITs不是仅适用在商业房地产。

《通知》明确指出REITs的范围包括：

• 交通设施；市政工程；

• 新基建设施；污染治理项目；

• 国家战略性新兴产业；

• 高科技产业园区、特色产业园区等。

从《通知》的规定我们可以看出，REITs的适用范围仅限于底层资产为基础设施的项目，而底层资产为房地产项目的REITs不在其试点范围内。结合其他方案政策以及建设海南自贸港更加开放的格局，综合分析《总体方案》中将REITs称为房地产投资信托基金，其底层资产范围可能会大于前期出台的《通知》范围，REITs产品底层资产类别还可能会涉及商业地产、住宅等其他项目类别，所覆盖的业态更加多元化。

三、海南自贸港发展房地产投资信托基金（REITs）的政策影响

房地产行业作为资金密集行业，发展的每个环节都需要投入大规模的资金。近年来,随着我国调控措施的加强，我国房地产行业呈现出了从高速增长到平稳发展的趋势。海南省的房地产行业也是如此，作为海南省市场经济的支柱产业之一，房地产行业在经过了多年的爆发式增长之后，在限购政策的调节下，目前存在房屋空置率高、房价上涨过快、居民收入中房价占比高等普遍问题。REITs能够为海南自贸港的发展产生消化库存、拉动投资以及改善房地产行业不良状况、提振经济活力等有益影响，总结来说，有以下两点：

（一）有利于拉动房地产行业的投资

正如前文所说，房地产行业是一个需要大量资金的行业，一直以来，房地产行业的资金回笼都是一个较为重要的问题，它直接影响着房地产行业的整体发展情况。库存无法顺利消化，是房地产企业资金无法正常回笼的重要原因, 这不仅导致房地产投资趋向低迷，也影响了经济的平稳发展。

对于投资者而言，前期投资大、投资回收周期长，若无法快速退出，则或导致投资者丧失积极性或因长期持有重资产产生投资风险。而对于房地产企业来讲，如果大量商品房库存，房地产企业资金出现问题,也将面临破产等危险，影响市场稳定。

REITs的优势决定了REITs的财产安全和相对独立的运作，这有利于保护投资者的合法权益。并且REITs以优质不动产为投资标的，可以将实体经济中部分资产转化为大众可投资资产，推动基础资产、投资工具、投资理念的长期化，促使追求二级市场价差的短期投资行为转化为符合投资者生命周期和风险特征的长期投资行为。

（二）有利于提高整个自贸区经济活力

房地产行业发展面临的种种不良情形，无疑影响着整个自贸区经济发展的活力。如果REITs在海南得到长足的发展，对自贸区各个领域的发展都会起到提振作用。整体来说，REITs对海南省内招商引资、旅游房地产行业升级、人才引进、基础设施建设等各方面，以及政府、企业、投资者等各主体都会带来显著的正面影响。

对于房地产企业来说，房地产投资信托基金的设立意味着房地产去库存与企业扩张机遇；

对于资管业来说，房地产投资信托基金在海南的发展意味着新的房地产资产证券化市场的打开；

对于中小型投资者来说，房地产投资信托基金的建立将会带来低风险、低投入、高回报的投资机会。

   结  语

CONCLUSION

为切实落实习近平总书记关于“房子是用来住”的指示精神，海南省一直加强海南房地产调控，防范房地产市场金融风险。例如，为平衡房地产市场，海南省落地实施了人才租赁住房资产支持专项计划。《总体方案》中房地产投资信托基金（REITs）的出台，继续推动海南自贸港房地产行业的健康稳定发展，海南优质的存量基础设施以及地缘优势将助力REITs在未来结出硕果。

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