近日，广州公共资源交易中心挂出多宗涉宅地，总起拍价超过百亿元，地块计划于8月20日、8月23日、8月30日出让，本周（8.19-8.23）就有多达5宗涉宅地竞拍。对比前7月土拍供应情况，广州近期土地市场供应节奏明显加快，其中不乏荔湾、海珠优质地块，本周广州土拍市场表现如何？海珠、荔湾优质宅地成交表现如何？
01供地节奏
广州2024年供地计划完成率仅5%
处于垫底水平
基于重点城市土地成交数据，我们进一步对比典型城市2024年供地计划，在2024年供地计划缩水的背景下，截止8月18日，29个重点城市平均供地完成率仅为21%，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，尤其是一线四城，其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过20%，广州在重点城市中处于垫底水平、略高于深圳。具体来看，在本周之前，广州2024年（1.1-8.18）截至2024年7月底，实际成交面积仅39公顷，仅占2024年供地计划的5%；成交金额仅106亿元，成交金额仅为去年同期的15%，土地供应十分缓慢。
02土拍表现
前7月广州涉宅地流拍率高达55%
房企拿地积极性降至历史低位
不仅如此，本周之前，广州已经多达6宗涉宅地块流拍，在数量上较成功出让的涉宅地（仅成交5宗，合计成交金额仅70.7亿元）幅数还要多1宗，流拍率高达55%，这在一定程度上打乱了政府供地的节奏。流拍的地块中不乏中心城区地块，譬如3月挂牌的天河区金融城东区AT091415地块，天河区金融城东区AT091410地块，及天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块先后撤牌也可以看出一些端倪，优质地块接连撤牌也形成了恶性循环，政府也减少了优质地块供应，因此土地成交规模处于低位。
03土拍热度：优质地块集中放量
但市场表现依旧相对平淡
荔湾地块甚至流拍了
值得注意的是，广州近期加大了优质地块的供地力度，本周有多宗土地入市，并且不乏荔湾、海珠优质宅地；就热度来看，本周竞拍的5宗宅地中有1宗流拍，1宗超低溢价成交（0.5%），其余3宗均底价成交，总体来看市场热度仍旧处于相对低位，与其他城市点状回暖还是存在一定差距。其中，海珠区AH101314地块是本周起拍总价和起始楼面价最高的地块，该地也是海珠区2024年首宗挂牌的地块，起拍总价474495万元，起拍楼面价约31279元/㎡，地块距离2号线和广佛线交汇的南洲站直线距离仅约500米，广州绕城高速和广州大道在项目旁交汇，位置可以说是“四通八达”，不过地块也存在明显的确定，因为被多条主干道包围，自然避免不了噪音和粉尘的干扰；此外，地块还被广佛线穿行而过，也会带来一定的噪音或“震动”影响，非常考验市场的接受度，周边在售的中国铁建·西派粤府，主打高端改善产品，坐拥一线江景资源，在售产品为120平、140平四房，目前成交价约6.4-8.4万/平方米，盈利空间尚可，不过由于未来去化存在较大的不确定性，最终该地底价成交。流拍地块位于荔湾区，该地三面环江，地块体量较小，用地面积仅有1.32万㎡，容积率2.3，起拍总价69845万元，起拍楼面价23000元/㎡，地块距离在建地铁10号线东沙站也不过300米，出行便捷；并且周边已建成广州国际医药展贸中心、星河CoCopark等，配套相当丰富，但还是意外流拍了。究其原因，很大程度上有周边竞拍较多，不乏保利珠江天悦、中海映澜台等项目，有可能会导致后期去化艰难。值得注意的是，南沙DH0102056、DH0102028地块正式，经过两轮竞价后，被中建国际以94630万元，楼面价5564元/㎡拿下，世本周出让的5宗地中，唯一一宗溢价成交的，溢价率仅有0.5%。房企方面，拿地还是十分谨慎，拿地主体仍以央国企和城投公司为主，民企拿地积极性延续低位。
04新房表现
新政效果边际递减
去化周期拉长至24个月
究其原因，很大程度上要归结于新房市场表现不尽人意。统计局数据显示，2024年上半年，广东省商品住宅销售面积仅2832.8万平方米，同比2023年同期降幅高达36%，降幅在31个省、自治区、直辖市中排第一，成交规模大幅收缩。横向对比来看，2024年上半年广东全省商品住宅销售面积仅占同期榜首城市山东省成交面积的68%，而2023年上半年这一比重占到86%，由此可见，广东省商品住宅销售面积收缩得还是比较严重的，与首位省份的差距进一步拉大。
CRIC监测数据显示，2024年前7月，广州新房成交规模385万平方米，同比2023年同期下降了23%。去化周期也有18个月拉长至24个月，库存压力逐渐加大。刚刚过去的7月，广州新房市场也处于淡季，供求量均环比下降超三成，市场缺乏新热点及优势红盘推售，整体市场低迷。新政效应及年终冲刺过后，本月多盘减弱营销力度，渠道降佣、折扣回收，渠道带客积极性低，客户观望情绪增加，重点项目来访认购量相较上月整体下降三至四成。不仅如此，由于恰逢暑期淡季，房企推盘积极性低，开盘推货和当日认购套数环比减少超7成，全市仅海珠、天河、南沙三区有项目开盘，除市中心高端改善盘中海大境加推表现较好外，其余项目开盘表现平淡。
总的来看，尽管本周广州土地明显放量，其中不乏珠海、荔湾等优质宅地，但土地市场表现依旧平淡，荔湾地块甚至流拍了，其余地块均底价或超低溢价成交。究其原因，很大程度上还是与广州当前新房市场去化速度较慢有关，尽管在“517”新政之后，市场有一定的积极效果，但是利好更多地集中在市区，郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数，因此土地市场表现依旧不温不火。值得注意的是，近日中国土地市场网发布了《广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）》，清单共计50宗涉宅用地，拟于8月15日至11月15日期间出让，其中容积率在3.0以下的地块占比达到74%，而2023年相同容积率范围的地块占比仅为31%，2024年下半年广州优质地块供应占比明显提升，供地节奏或将有一定程度地提速。此外，考虑到金九银十即将到来，房企取证积极性将明显回升，供应回升成交维稳带动下，土地市场热度或有一定程度地提升。
排版 | Jenny
更多观点研报
观点
近期房企拿地策略与投资逻辑
热点一二线城市核心区楼盘也卖不动了？
保利发展：销售稳居行业第一，去库存面临一定压力
月报土地｜成交建面周期性回落，市场热度持续分化（2024年7月）
市场｜7月新房供需皆环降约3成，预期8月延续低位波动（2024年7月）
并购 | 万科出售上海南翔印象城MEGA股权，信达系再次介入深圳旧改 (2024年7月)
企业｜百强房企销售环比下降，头部房企投融资有所上升（2024年7月）
专题以一二手成交结构探究上半年购房客群及购买力变化
四大AMC的房地产风险化解之路
如何找准定位做好产品，上海这个板块告诉我们答案
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合