导语
8月供给端政策优化调整而需求端政策刺激力度不大。9月房地产政策端仍有发力空间。
◎ 文 / 杨科伟、李诗昀
8月，中央及地方分别出台了哪些房地产政策？政策取向和影响如何？“金九银十”将至，后续政策端是否还有发力空间？
01
56个城市购房政策优化
重庆解除城区限售、长蓉渝放宽套数认定
8月，56个城市67次放松房地产政策，频次环比上月略有下降。本月需求端政策新意不多、力度和影响有限，相对重磅的是重庆中心城区解除现售，成都、长沙、重庆等放宽限贷套数认定，广州、厦门买房可享户籍待遇。
具体来说，需求端政策内容主要包括几方面：其一，定安放松限购，专科以上高校就读学生科购买1套，非户籍但在海南实际居住满183天的可以享受本地居民待遇。其二，成都、长沙等15城放松限贷，例如长沙将信贷套数认定范围缩小到区县一级，成都在此基础上还将在套数认定时核减已挂牌房源。其三，信阳、白银等5城放松限价，信阳明确不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照市场供求自主定价进行销售。其四，重庆取消限售，中心城区取得《不动产权证书》后即可上市交易。其五，广州、贵阳等38城放松公积金贷款，广州允许可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款，贵阳住房公积金最高贷款额度提高至80万元。其六，唐山、阜阳等19城发布购房补贴，比如唐山对购买144平以下新房补贴总价的1%，60岁以上老人等群体购房补贴1.5%。其七，厦门、广州等3城放松落户，广州买房享花都“准户口”待遇。
02
供给端调整：上海优化套型面积
7城出台计容新规满足“住好房”改善需求
与需求端政策频次下降、新意不多形成对比，近期供给端政策调整密集频率有所增加，上海放开了执行十几年的70/90政策更是引发市场广泛关注。上海优化宅地套型供应结构，放开70/90套型限制。8月27日，上海正式发文优化新出让商品住房用地套型供应结构，将多层、小高层、高层中小套住宅面积上限分别调整为100平方米、110平方米、120平方米（往年分别为90、95、100平），中小套型占比最低要求调整为中外环间70%、中环内及新城和南北转型重点区域60%、外环外50%（往年为60%-80%）。“70/90”政策是2006年建设部为了调控住房结构出台的政策，规定套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。乌鲁木齐、漳州、邵阳、六安、宁乡、吉安、定安等城市出台计容新规。其中，乌鲁木齐明确生态庭院、空中共享平台不计入容积率及住房产权面积，黄山推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动在城郊开发低密度、高品质住宅产品，优化飘窗、阳台和设备平台设置要求。漳州在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域或受限高管控区域，优化规划用地指标，停止执行住宅项目容积率不得低于1.0的供地标准。邵阳对架空层、配套公共服务设施、公共适老设施、绿化平台和开敞式公共活动平台等不计容积率。六安推进立体生态住宅、低密住宅供给，优化建筑密度、阳台、层高等规划管控要求。取消70/90、计容新规共同指向提升住宅品质、满足改善性需求这一目标。受此影响，未来新房面积大型化、产品改善化的趋势将更加明显，纯刚需类产品市场份额将持续收缩，低密及大户型的改善性产品将成为新房市场成交主导，另一方面，通过减少公共空间、半开敞空间等计容比例，产品得房率有望提升，购房者也将从中受益。
03
地方收储加速落地
深长沈兰等9城发布房源征集公告
福州已收储9501套
8月，地方收储存量住房用作保障性住房进入落地期，萍乡、信阳、九江、六安、凉山、吉安泰和县等6城发文支持，深圳、长沙、沈阳、贵阳、兰州、德州、商丘、肇庆、宜春等9城发布房源征集公告，明确了参与征集的商品房需满足的条件。要求主要集中在区位、房源资质、套型面积、房源形态、配套设施、收储价格等几方面。落地情况方面，作为全国首批租赁住房8个试点城市之一，截至目前，福州市已累计收购9501套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出，福州中心城区首批149套改建保障性租赁住房将于下月月底面向社会配租，既有45平方米-60平方米适合单人居住的户型，也有90平方米-100平方米以上可满足一家人居住的户型，位置集中在工业产业园区、学校、医院附近以及交通便利区域。
04
住建部订立396万套交付目标
“白名单”已审批1.4万亿，房屋养老金试点开启
8月，中央层面并未出台重磅房地产政策，值得关注的是住建部在国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上的表态，主要涉及保交房、保障性住房、城镇化、发展新模式等几方面。保交房方面，订立年底前396万套交付目标，白名单审批金额1.4万亿。住建部副部长董建国表示，充分发挥城市房地产融资协调机制作用，目前商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。保障性住房方面，前7月已筹集235万套，投资4400多亿。住建部披露，今年前7个月，全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。未来要从抓规划编制、抓制度完善、抓项目建设、抓“好房子”样板四方面入手，落实好加大保障性住房的建设和供给任务目标。要加强项目的谋划和储备，做好明后年项目的前期工作，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。城镇化方面，人均住房面积已超40平，城镇化率超66%。住建部部长倪虹透露，截至2023年年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，我国城市建成区面积达到6.4万平方公里，常住人口城镇化率达到66.16%，超过9.3亿人生活在城镇，累计改造城镇老旧小区超过25万个，惠及4400多万户、约1.1亿人。新模式方面，22城开启房屋养老金试点。住房城乡建设部副部长董建国在阐释房地产发展新模式时提到，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，目前，上海等22个城市正在试点，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户资金来源包括土地出让金、地方财政、老旧小区改造资金等，由政府负责建立，并实行统筹管理，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。房屋养老金主要用于房屋的体检、保险、维修三方面。其中，个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，并遵循现有的专项维修资金管理规定，公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。
综上所述，8月中央开启房屋养老金试点，地方存量房收储迎来进展，供给端政策优化调整而需求端政策刺激力度不大。我们认为，9月房地产政策端仍有发力空间，一方面是因为“930”等关键政策节点将至，近期市场也有存量房贷利率将迎来进一步调整等的传闻，另一方面，8月新房、二手房市场活跃度下降，“金九银十”更需要政策保驾护航。