市场月报｜8月供应微增而成交再降，9月预期季节性小幅回升（2024年8月）

导语

预期9月营销旺季新房成交小幅回升，二手延续高位震荡。

◎  文 / 克而瑞研究中心

8月新房市场延续筑底行情，供应微增而成交再降，成交绝对量基本年内次低，二手房成交走弱，环比降14%，单月同比增幅收窄至10%。土地成交规模持续低位，同比降幅超三成，热度略有回落，平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。

01新增供应

环比微增6%，同比跌32%
杭蓉苏厦甬显著缩量

8月供应规模小幅回升，30个重点城市新增供应797万平方米，环比微增6%，同比下降32%，绝对量仍为年内低位，较二季度月均下降24%，前8月累计同比降幅为31%。一线供应稳中有增。4个一线城市整体预计供应面积164万平方米，环比增长15%，同比下降36%，较二季度月均水平下降14%。北京、广州、深圳环比持增，北京累计同比降幅收窄至4%，而广州、深圳累计同比降幅均在3成以上，目前供应量仍处低位。上海则同环比齐降，供应略显低迷，受高温影响，房企推盘节奏并不高涨。二三线城市供应环比增幅不及一线。26个重点二三线城市合计供应632万平方米，环比微增4%，同比下降31%，累计同比降幅为33%。从变化情况来看，大体分为以下几类：一是热度较高城市成都、杭州本月供应同环比齐降，且8月供应较二季度月均降幅均超5成，缩量显著。二是武汉、合肥、佛山环比微增但仍显著不及去年同期。三是昆明、福州、嘉兴、珠海等本月迎来阶段性放量，环比倍增，同比涨幅也比较显著；四是苏州、厦门、宁波等城市季节性回落，同环比齐降，跌幅较为显著。值得关注的是，二三线城市中目前已有成都、西安、昆明、无锡、珠海等5城累计同比降幅收窄至2成以内，整体供给约束有所缓解。02新房成交环比降9%年内次低
一线普降，济郑昆等低位微增
8月延续7月淡季行情，房企推盘积极性一般，叠加高温天气，成交稳中有降，为年内低位。据CRIC监测数据，8月30个重点城市整体成交923万平方米，绝对量规模仅与1月相当，环比下降9%，同比下降20%，与二季度均值相比下降23%，前8月累计同比降34%。分能级来看，4个一线环比下降17%，同比下降7%，较二季度月均下降16%，累计同比下降26%。北上广深四个一线城市同环比均有不同程度回落，除了供给制约，居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5月刺激性政策对市场提振效应递减，四城中仅北京8月成交较二季度月均增长3%，规模尚能维持。二三线城市成交环比降幅8%不及一线，但是单月同比和累计同比降幅均显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类：（1）前期热点城市西安、成都、杭州等市场热度稳中有降，增长动力略显不足。（2）青岛、徐州等主要受政策性原因集中备案导致成交激增，而非市场回暖；（3）济南、郑州、昆明、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏，环比微增，延续低位震荡走势。济南、郑州主要源于房企加速以价换量，而昆明则更多为保障房转销售项目带动供应量升，受性价比新盘加推影响成交量稳价跌。（4）多数城市因高温天气叠加市场低迷情绪，成交同环比延续降势，苏州、长沙、嘉兴等同环比降幅均在30%以上。
03项目去化

去化率微降2pcts至27%
来访认购暂无升温迹象

8月房企推盘积极性依旧不高，全月24个重点城市首开和加推共计173次，较上月持平；加之高温天气和营销淡季，去化率与上月相比持平。据CRIC调研数据，重点城市8月平均开盘去化率为27%，环比下降2pcts，同比下降6pcts；和二季度相比微降1pcts，去化率仍处于低位波动。分城市来看，大体可分为以下几类：一是上海“一枝独秀”，得益于高端盘集中入市，去化率由上月的22%增长至58%；二是嘉兴仅单盘入市，去化率飙升难以反映市场真实情况；三是杭州、天津、南京呈现弱复苏走势，去化率环比持增。四是北京、成都、西安等前期热点城市本月去化率稳步回落，一方面源于新盘素质有所下降，另一方面，居民购房力前期透支，当前购房积极性一般；四是半数城市去化率不足三成、延续低位，诸如武汉、重庆、合肥等，整体市场认购积极性较低，暂无明显升温迹象。04库存供求比0.86致库存持降
厦青济徐等5城去化周期改善
8月，因供应跌幅不及成交，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.74增至0.86，延续供不应求，不过仅14个城市供求比为1以下，部分城市诸如嘉兴、珠海、福州、合肥、常州等因成交低迷，供求比高达1.5以上。30城库存面积为23781万平方米，环比微降1%，同比微增1%。仅青岛、南宁、徐州、济南、厦门等5城消化周期环比有所缩短，降幅均在5%以内，且30个重点城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有7成城市消化周期超过18个月的警戒线。05二手住房成交环降14%、同比增幅收窄至10%
前期热点普遍回调
8月，24个重点城市二手房成交面积预计为1337万平方米，环比下降14%，同比增长10%，增幅明显收窄。前8月累计成交面积预计为11049万平方米，累计同比下降2%。环比来看，8月二手房市场活跃度显著回落，除大连、汉中外其他城市成交环比均回调，西安、东莞等城市跌幅在30%左右，成都、南京、天津等跌幅也接近2成，相比之下，北京等二手房市场韧性相对较足，在7月较高基数的前提下，回调幅度也只在10%以内。同比来看，重点城市涨跌参半，4个一线城市以及杭州、南京等二线城市成交持增，特别是深圳成交同比涨幅仍然多达48%，杭州也接近37%，但武汉、合肥等成交明显不济，同比转入负增长区间，三四线城市成交成交表现更是普遍弱于去年同期。06土地市场成交规模持续低位
上海徐汇滨江地块刷新全国单价纪录
8月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止8月27日，全国300城8月经营性土地成交规模仅4795万平方米，较上年同期下降三成。热度方面，至截稿时8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。各能级城市表现略有差异，一线成交规模环比上涨，二三线同环比均降。CRIC监测数据显示，截止8月27日，一线城市本月共成交土地145万平方米，环比上月上涨19%，同比大降46%；成交金额234亿元，环比下降16%，同比大降60%，虽然本月上海徐汇滨江地块高溢价成交，但由于其余地块质量相对一般，成交均价环比下降30%至16089元/平方米。具体来看，广州成交规模最高，达85万平方米，揽金额91亿元，涉及4宗涉宅地和4宗商办地，4宗宅地中有1宗超低溢价成交（0.5%），其余3宗均底价成交，总体来看市场热度仍旧处于相对低位。相比之下，上海在优质地块刺激下保持一定热度，挂牌的5宗涉宅地，1宗地封顶摇号、1宗低溢价、3宗底价成交，整体溢价率高达12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率新高；徐汇滨江地块成交楼面价也刷新了全国名义楼板价纪录，较融信地块高出30827元/平方米。此外，北京底价成交1宗房山涉宅地和1宗大兴商办地，深圳则零成交。二线城市同环比量价齐跌。具体来看，至27日二线城市成交建面658万平方米，环比下降45%，同比大降67%。楼板价同环比亦大幅下降，降幅均超30%，降至3558元/平方米，维持在相对稳定的水平。具体到城市来看，榜首西安成交建面100万平方米，揽金额36亿元，涉及9宗地，均底价成交，市场热度延续低位。居于第二位的昆明成交建面63万平方米，揽金额仅5亿元，均底价成交。值得注意的是，杭州本月也有3宗宅块和7宗商办地块土拍，3宗宅地分别位于拱墅、上城和钱塘，质量相对较佳，最终3宗宅地均高溢价成交（25%、24%和18%），整体溢价率升至16%。此外，福州长乐、闽侯两宗宅地均高溢价成交，市场热度明显上升。除杭州、福州外，其余城市土拍热度较低，溢价率多在5%以下。三四线城市同环比表现为量跌价涨。截止8月27日，总成交建面3992万平方米，环比下降5%，同比更是大降四成；成交均价环比上涨13%，增至1776元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅淮安和泉州两个城市成交规模超过100万平方米，榜首淮安成交建面133万平方米，涉及13宗地，除金湖县部分商办高溢价成交外，其余地块均底价成交，泉州、温州分别位于第二、三位，成交建面分别为110、83万平方米，也以底价成交为主。本月热度最高的城市为扬州，主要是依托仪征市一宗商办地块高溢价成交拉动，其余大多数城市以底价成交为主，市场热度延续低位。07综观预期9月营销旺季新房成交小幅回升
二手延续高位震荡
预判9月，我们认为，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增，但考量到当前低迷的市场行情，若无明显政策性刺激，增幅也将十分有限。不同城市仍然呈现出显著的分化行情：一是北京、上海、成都、西安、杭州等短期市场仍处于平稳运行，会因供给结构原因造成去化率波动，但是市场韧性相对较强，热度也在一二线城市中居前；二是天津、武汉、南京等城市，新房成交或将延续弱复苏走势；三是长春、重庆、昆明等弱二线城市前8月累计成交降幅均在3成左右，低于30城平均，短期内延续筑底行情，跌无可跌。而对于其他多数弱三四线城市而言，成交或将持平8月或小幅微增，并不会有明显起色。二手房市场仍处于高位震荡行情，目前整体成交动能略有放缓，但是因刚需购房客群基数较大，市场韧性还是略好于新房，预期9月整体成交规模还将延续高位。

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本文摘自《2024年8月全国市场简报8P》

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