土地月报｜成交规模持续低位，上海徐汇滨江地块刷新全国单价纪录（2024年8月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-11-16

导语

土拍热度持续分化，热度提振仍有赖于新房市场信心恢复。

◎ 文 / 马千里、邱娟

8月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止8月27日，全国300城8月经营性土地成交规模仅4795万平方米，较上年同期下降三成。热度方面，至截稿时8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。

核心要点

· 供求：本月土地供应量为7911万平方米，同比下降4%，但优质地块供应比例上升，平均容积率仅为1.94，较上月进一步下降。成交4795万平方米,环比上月同期下降6%，同比下降30%。

· 热度：本月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。平均流拍率11%，环比连续三个月回落。

· 分布：各能级城市表现略有差异，一线成交规模环比上涨，二三线同环比均降。具体来看，一线城市成交规模增至145万平方米，环比上月上涨19%；虽然本月上海徐汇滨江地块高溢价成交，但由于其余地块质量相对一般，成交均价环比下降30%至16089元/平方米。

后市展望

土拍热度持续分化
热度提振仍有赖于新房市场信心恢复

8月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止8月27日，全国300城8月经营性土地成交规模仅4795万平方米，较上年同期下降三成。热度方面，至截稿时8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，典型如上海徐汇滨江宅地，以30%溢价率摇号成交，最终被绿城摘得，地块名义楼板价达到13万元/平方米，超过静安中兴社区地块，创下全国楼板价新纪录。但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%，尤其是南京在7月供应了多宗低密地块入市的情况下，最终仍是全部底价成交。

从当前各地土拍的冷热分化情况来看，虽然下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，但高溢价成交的土地仍只会是少数。市场恢复信心的关键，还是需要新房市场解决当前的库存压力，并找到新的供求规模平衡点。

01供求

低密地块供应占比上升，成交建面维持低位

土地供应方面，截止2024年8月27日，本月土地供应量为7911万平方米，环比7月同期上升6%，同比下降4%。本月优质地块供应比例进一步上升，新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12，低密地块供应占比持续增加。

至截稿时，一线城市中北上广均有新增土地挂牌，北京、广州月内新增挂牌地块出让总价均超过100亿元，其中关注度较高的为顺义区后沙峪镇棚改用地，所属板块别墅项目较多，起拍价43.2亿元，容积率仅为1.1，住宅限价6.1万元，名义楼板底价约为2.3万元，溢价率上限15%。二线城市方面，南京本月供地节奏明显加快，新增供应土地总建面超过200万平方米，其余城市新增供应量均在100万平方米以下。南京本月虽然供地总量较多，但单宗地块体量都不大，起拍总价最高的地块是燕子矶宅地，出让底价为10.9亿元，其余地块出让底价均低于10亿元，本月南京供地以低密宅地为主，除少数几宗主城宅地容积率在2.2-2.6之间外，其余主城宅地容积率均未超过2.0。此外海口、杭州、西安等地也供应了多宗低密宅地入市，出让底价也都在20亿元以内。

目前，加强优质地块供应力度，已经成为各地主管部门落实“优化增量”的重要举措，再配合近期各地对于容积率、得房率指标的优惠政策，少数可打造“四代宅”等次时代项目的地块有望推升部分城市的短期土拍热度，但是受限于全国新房成交规模的持续低位，以及各地普遍高企的库存压力，预计整体土拍热度仍将低位运行。

土地成交方面，截止8月27日，全国300城经营性土地成交4795万平方米，环比上月同期下降6%，同比下降30%。一二线城市中，至截稿时西安成交建面突破100万平方米，其余城市均在100万平方米以下，上海、广州成交金额分别为117亿元和91亿元，其余城市均在50亿元以下。本月杭州土拍平均溢价率高达16%，成交了10宗地，交易总价也仅为45亿元。受高价地成交占比下降影响，月内平均楼板价下降至2454元/平方米，环比下降13%。

02热度

土拍热度分化延续，流拍率连续三个月回落

市场热度方面，至截稿时8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，典型如上海徐汇滨江宅地，以30%溢价率摇号成交，最终被绿城摘得，地块名义楼板价达到13万/平方米，超过静安中兴社区地块，创下全国楼板价新纪录。该地曾在2021年由小米竞得，当时性质是商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。后该地被政府收储后重新上架，用地性质调整为住宅用地。杭州也有多宗地溢价率超过15%，以拱墅区新天地宅地为例，该地块溢价率达到24.15%，吸引了超过10家房企报名，最终经过24轮竞价成交，成交楼板价3.6万元/平方米，也刷新了板块的名义楼板价纪录。

但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%，尤其是南京在7月供应了多宗低密地块入市的情况下，最终仍是全部底价成交。从当前各地土拍的冷热分化情况来看，虽然下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，但高溢价成交的土地仍只会是少数。市场恢复信心的关键，还是需要新房市场解决当前的库存压力，并找到新的供求规模平衡点。

8月土地流拍率11%，环比连续三个月回落。随着各地供地质量提升、以及供求双方对于土地发展预期判断的趋同，流拍率指标持续回落。不过也有少数城市出现了多宗流拍，佛山、洛阳、太原等地均出现了多宗地块流拍。流拍地块中广州荔湾宅地的关注度较高，该地块总建面3万平方米，容积率2.3，起拍楼面价2.3万元/㎡，出行便捷、配套丰富，但由于周边竞品过多，最终依旧未能成功出让。

03重点地块

上海徐汇滨江地块包揽两榜榜首，两榜占比超三成

8月，重点城市上海有多宗优质宅地开拍，两榜含“沪”量明显提升，占比超过三成。总价榜地块来自上海徐汇区，该地曾在2021年由小米竞得，当时性质是商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。后该地被政府收储后重新上架，用地性质调整为住宅用地，起始价为36.96亿元，且未设中小套型比例要求，并以“招挂复合”方式出让，最高总价限制为48.048亿元，如果地块最终达到最高限价，将采用摇号方式确定竞得者。最终该地经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节，招商&徐汇城投、中海&西岸集团、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号，由绿城以总价48.05亿摇号斩获，成交楼面价131045元/平方米，刷新了全国楼板价单价纪录。总价榜第二地块来自广州，总价47.4亿元；门槛地块也来自广州，总价仅13.1亿元，较上月门槛值下降38%。

单价榜和总价榜地块一致，均是上海徐汇滨江原小米地块。单价榜第二地块也是来自上海浦东，位于北蔡板块，该地被浦开19.6亿元底价竞得，楼板价51009元/平方米。此外，单价榜第三和第七地块也来自上海。门槛地块来自金华永康市，容积率仅1.05，无保留价，竞拍增价幅度10万起，禁止独栋或双拼建筑，仅1轮竞价，由永康市房屋综合开发有限公司以底价8.993亿元摘得，楼面价18374元/㎡。

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