快评｜9·29沪广深新政叠加央行降息，“银十”供求有望企稳回升

导语

沪广深等“四限”调整之后效果发酵，市场预期逐步改善，10月整体成交或将止跌企稳，而一线作为新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空间。

◎  文 / 杨科伟、李诗昀

9月29日晚间，广州、深圳、上海等三个一线城市齐出房地产新政，央行存量房贷降息等细则 发布，如此多重磅政策密集落地非常罕见，体现“促进市场止跌回稳”的施政决心。这些政策会带来哪些影响？未来哪些城市还会跟进？

01广州如预期成为首个全面取消限购的一线城市,预期成交提振效果比较有限

9月29日，广州发布新政，宣布自9月30日起，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。这也意味着，广州成为4个一线城市中首个全面取消限购的城市。

实际上，在929新政前，广州限购政策就是4个一线城市中最宽松的，9月27日南沙区全面取消限购后，广州仅有越秀、海珠、荔湾、天河、白云等5个限购区域，且只对购买120平以下住房进行限购。从这个角度来说，在原本较为宽松的政策框架下，受限购制约的潜在购房需求并不多，因此全面放开限购所能带来的成交提振效果比较有限，政策的信号意义要大于实际意义。

01上海微调限购不及预期,降首付、增值税“5改2”、取消非普宅降税费

9月29日，上海发布七条房地产新政，主要涉及限购、限贷、税费减免等三方面。

第一，非沪籍1年社保可买外环外、居住证+3年社保可享沪籍待遇，沪籍临港可多买一套。非沪籍买外环外社保年限由3年降为1年，另外，非沪籍居民原本最多只能买1套，而现在只要居住证积分达标且满3年社保，以家庭为单位最多可以买2套，多孩家庭最多可以买3套。沪籍居民的购房政策在现有基础上，增加了可以在临港多买一套的选择。

第二，首付比例降至首套15%、二套25%。首套房首付比例由原本的20%降到15%，二套房首付比例由35%降到25%，临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等二套房首付比例由30%降到20%。除此之外，上海还表态要落实国家关于降低存量房贷利率政策，进一步减轻购房人房贷利息支出。

第三，增值税征免“5改2”，取消普宅标准后144平以上住房交易增值税、个税、契税等将下降。一方面，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，另一方面，将取消普宅/非普宅的划分标准，也就是原本属于非普通住宅的144平以上的房源的增值税、个税、契税等交易税费将降低。

03深圳放松限购、降首付、取消限价限售、增值税“5改2”

9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，提出调整分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策等措施。具体来说：第一，非户籍购房社保“3改1”、外围区域不再要求社保，户籍家庭外围区域可多购1套。针对于非户籍居民来说，在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道购房社保年限由3年降为1年，其余区域不再看社保。户籍家庭的限购调整并不多，只是将可在外围区域多购买一套的人群限定范围从多孩家庭放宽到全市居民家庭。第二，下调首付比例至15%、20%，放松多孩家庭限贷。首付比例由原本的首套最低20%、二套35%调降为首套15%、二套20%，深山合作区二套为15%。此外，限贷政策向多子女家庭倾斜，多还家庭购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。第三，取消限售。在原有政策体系下，深圳商品住房、公寓需要分别取证满3年、满5年才可以转让，新政取消了商品住房和商务公寓转让限制，取得不动产权登记证书后，即可上市交易。第四，取消限价。深圳原本对新房销售实施价格指导，开发商申报价格高于周边同类项目或本项目前期成交价格时，相关部门可以不予办理价格备案、暂不合法预售许可，而新政后价格由开发商自主确定并报市场监管部门备案，给予了房企充分的自主定价空间。

第五，增值税征免年限“5改2”。个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

04存量房贷降息至LPR-30BP、10月底前完成调整,重新定价周期等机制将完善

9月29日晚，央行中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，重点涉及：第一，适用范围上，所有加点高于LPR-30BP的存量商贷，无论首套二套均可享受。不同于2023年8月仅限于首套房的存量房贷降息，此次批量降息还惠及二套房借款人，由于二套房原有房贷加点一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅将更大。第二，调整幅度上，降为不低于LPR-30BP，京沪深等还要不低于地方加点下限。《倡议》明确批量调整后，存量房贷利率原则上降至不低于LPR-30个基点（3.35%），北京、上海、深圳由于还未取消房贷利率下限，还要不低于地方加点，比如深圳二套房存量房贷利率最多只能降到LPR-5BP。第三，时间上，10月底前完成批量调整。要求主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。此外，为了从根本上解决利率下行周期新老房贷利差扩大等问题，央行将推动完善完善商业性个人住房贷款利率定价机制，要点包括以下几方面：第一，允许银行和借款人自主协商变更房贷加点，不用等待批量调整。商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。第二，取消重新定价周期最短为一年的限制，能让存量房贷客户更快享受LPR下调带来的利率优惠。原本房贷利率的重新定价周期规定为一年，且大多数定价日为每年的1月1日，这意味着对于存量房贷客户来说，今年的LPR利率下降，要到来年1月才能转化为实质性的房贷利率下调。此次取消了重加定价周期一年的硬性限制，将之缩短为季、半年，可以让存量房贷客户在降息周期更快享受LPR下调带来的利率优惠，当然LPR利率一旦回到上行周期，存量房贷的跟随上调也会更加及时。除了存量房贷降息以外，央行在9月24日国新办发布会上预告的降全国层面二套首付、再贷款支持比例提高100%、续期“金融16条”和经营性物业贷款支持等政策也一一落地。

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综上所述，9月29日，上海、广州、深圳三大一线城市齐出重磅新政。从预期政策效果看，广州原本的限购政策已很宽松，因此在刺激需求释放力度有限。深圳、上海新政最全面，涉及“四限”调整和降低交易税费，尤其深圳力度比上海更大，预计将对提振市场信心和最终交易产生积极作用。预期10月份，沪广深等“四限”调整之后效果发酵，市场预期逐步改善，10月整体成交或将止跌企稳，而一线作为新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空间。作为深圳限售取消、增值税5改2和上海非普通住宅标准取消，将在二手房市场影响最明显，一方面可能带来挂牌量新房源的增加，另一方面减少了交易税费弥合双方价格分歧降低交易成本，故而促进成交量回升。预期10月整体成交规模还将延续高位。展望未来，北京、天津有望跟进优化房地产政策，天津大概率将全面取消限购，北京限购政策预期参考上海，实行分区分类放松，短期内全面放开的可能性较小，此外北京的首付比例等信贷政策也有望迎来调整，非普宅标准将会取消，预期也将减少增值税、契税和个人所得税等交易税费减少从而带来置换改善需求的增加。

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