并购月报 | 华发拿下母公司120亿大单，万科“一揽子方案”取得进展 (2024年8月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-11-16

本月关注

• 构建房地产发展新模式，白名单已审批1.4万亿

目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。

• AMC盈利能力持续收窄，下半年加大处置回现力度

四大AMC盈利能力出现下降。中国信达、东方资产及中国长城的净利润同比分别下降41%、5%及62%。净利润收窄，一方面是营业收入规模逐步下滑，另一方面则主要是由于信用减值损失在不断增长。对于下半年的展望，中国信达将坚持聚焦主责主业,助力房地产领域风险化解，稳妥参与地方债务风险化解。中国长城资产在2024年年中工作会议中也表示，下半年要全力加强存量资产深度运作，有效重组重整提升效益，加大处置回现力度，以增化存带动盘活。

• 华发股份与母公司开展120亿存量房收储
本月重点监测房企共涉及24笔并购交易，有5笔未披露交易额，总交易额144.7亿人民币，环比增长180%，同比减少61%，并购规模有所回升。其中市场关注度最高的是，为华发股份与华发集团开展的存量商品房交易业务，涉及交易金额不超过120亿元。通过此次收购，华发股份能够去化市场存量、缓解资金链紧张以及承担公共职能等。

01并购政策

构建房地产发展新模式
白名单已审批1.4万亿

本月8月23日，在国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建国指出，加快构建房地产发展新模式，第一，完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给，第二，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，第三，有力有序推进现房销售，第四，建立城市房地产融资协调机制，第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，第六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

住建部副部长董建国表示，充分发挥城市房地产融资协调机制作用，目前商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。

02并购金融

AMC盈利能力持续收窄
下半年加大处置回现力度

本月正值年报季，四大AMC均公布了上半年的财报表现，多数企业的盈利能力出现下降。中国信达、东方资产及中国长城的净利润同比分别下降41%、5%及62%。中信金融虽然扭亏为盈，但过去四年累计净利润亏损达1319亿，是四大AMC中累积亏损最高的。

四大AMC净利润收窄，一方面是营业收入规模逐步下滑，如中国长城上半年的总营收为85.95亿，同比下降了15%；而中国信达的营收下滑了1%。另一方面则主要是由于信用减值损失在不断增长。如中国信达的信用减值损失达47.64亿元，同比增长53%。

对于下半年的展望，中国信达在年报中披露，预计房地产市场仍将在低位运行，地方融资平台转型，国企改革深化，问题机构重组重整、存量资产盘活需求将持续增加。对此，中国信达，一是坚持聚焦主责主业,助力房地产领域风险化解，稳妥参与地方债务风险化解。二是推进业务轻资本转型发展，加快建设战略客户群和生态圈。三是深化体制机制改革，拓宽多元化融资渠道,做好流动性管理。

此外，中国长城资产在2024年年中工作会议中也表示，下半年要全力加强存量资产深度运作，有效重组重整提升效益，加大处置回现力度，以增化存带动盘活。

03行业并购

华发股份与母公司开展120亿存量房收储

根据CRIC监测，2024年8月重点监测房企共涉及24笔并购交易，有5笔未披露交易额，总交易额144.7亿人民币，环比增长180%，同比减少61%，并购规模有所回升。

交易进展来看，本月完成4笔交易，4笔披露交易对价合计48.6亿，其中最大两笔均为万科出售旗下物业，一则是8月13日，万科设立22.34亿消费基础设施基金，收购北京、深圳两项目。另一则是，8月21日，万科以20亿的价格转让北京万金股权及债权。在中期业绩会中，万科管理层表示上半年业务重整和化解风险的“一揽子方案”取得进展，由于加强销售回款，并推进大宗交易和资源盘货，二季度经营性净现金流转正。

此外，本月有16笔交易挂牌，14笔披露合计底价65.1亿。其中最大一笔为中建壹品以底价20.8亿元挂牌转让北京大兴御璟星城元启40%股权及相关债权。此外8月27日，金隅集团6.29亿和8.71亿挂牌出售其所持两项债权，分别为山西同德兴华特钢有限公司债权及天津市北辰区土地整理中心收储款债权，此后金隅集团8月30日拟以9.8亿竞购天津建材11.8%股权。另本月有一笔传言交涉中的交易，市场消息传杭州拱墅区万达广场即将出售，作价14.8亿元。

本月市场关注度最高的是，为华发股份与华发集团开展的存量商品房交易业务。8月9日，华发股份发布公告，拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含存量商品房），总交易金额不超过人民币120亿元。收购主体为华发集团或其子公司；交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权；价格确定方式将根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。通过此次收购，华发股份能够去化市场存量、缓解资金链紧张以及承担公共职能等。

交易标的物业类型看，8笔多元化资产交易中涉及5笔商办资产的出售意向，披露的交易对价约50.4亿，涉及万科、万达、世茂等均拟处置旗下商办项目。8月7日，世茂集团宣布出售项目公司权益，出售价格5.9634亿元。项目公司为厦门世茂新领航置业，主要业务为在厦门市集美区开发一个综合住宅、商业及商用综合体。

附表

本月的重点收并购事件一览

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