2023年进入最后一个月，又到了年末项目密集开业期，四季度上海虽有将近40个大大小小的项目开业或是进入局部试营业，但多为城市更新和小体量商办、社区配套项目，鲜少大型区域项目。总建筑面积超15万平方米曹路招商花园城终于在11月30日正式开门迎客，这是今年浦东新开业的最大体量购物中心，也是今年上海开业的最重磅项目之一。98%招商率，95%开业率，全场200+品牌，超50%区域首店，主力店100%区域首进，餐饮品牌90%区域首进，零售配套品牌80%区域首进，这一系列数据均刷新今年上海新开购物中心的开业成绩，印证了多方对曹路招商花园城的期待指数和信心指数。作为招商蛇口全新一代招商花园城，上海曹路招商花园城以超15万体量、全维创新的商业生态，深度扎根浦东曹路板块，志在全身心高水准地推动区域型商圈的成型与成长，引爆东上海商业潜力。11月30日，在浦东新区商务委、曹路镇等相关政府领导，招商蛇口企业高层领导，品牌商户代表、合作伙伴及媒体的共同见证下，曹路招商花园城正式开门迎客，用兼具年轻力和亲子力的消费内容、融合在地文化与自然科技的场景空间，浸入式地呈现出赋新浦东商业的“城市品质生活聚集地”。开业当天，三丽鸥“毛茸物语”全国首展、粉啵啵“星梦绮愈”IP美陈上海首展、造浪音乐节“大咖之夜”等形式多样的特色主题活动，更是为不同喜好的消费者带来了饱满的多感体验。浦东是绝对的商业价值洼地。1210平方公里的辖区面积，相当于59个黄浦区、半个东京或整个纽约。其2022年全年16013亿元的GDP和截至2022年末近580万的常住人口，则超过了不少省会城市。然而，相对于浦西密集分布的区域型商圈，浦东的商圈密度要低得多。在陆家嘴和前滩两大市级商圈之外，浦东仍然缺乏足以跻身全市前列的热门商圈。眼下，这种态势正在发生变化。自去年以来，落位浦东的新签约项目和拟入市新项目日益增多。其中不乏港资及内资头部企业的身影。而招商蛇口早在2021年就拿下曹路招商花园城所在的地块，并予以前瞻性的规划。今时今日，曹路招商花园城的潮力启幕，率先打开了浦东各板块商业升级的新气象。曹路招商花园城位于浦东曹路新市镇中心的核心区位。处于产城融合新发展进程中的曹路，不仅是打造高端产业聚集、人才精英荟萃的高地，还囊括了宜居宜学的品质居住生活区、科教园区和多样丰富的景观风貌。除了板块自身产业和人口的持续导入，曹路与周边板块的联动效应也拥有极大的想象空间。向西能够联动金桥副中心，往南可借力唐镇、合庆镇打造“唐镇-曹路-合庆城镇圈”。与产业不断成熟、人口持续汇聚相对的是，曹路及其周边此前一直没有具备引领作用的区域标杆项目。此外，许多希望深入浦东腹地的优质品牌，也因为缺少合适的商业载体，无法在该区域开出新店。只有足够好的产品，才能吸引到更多品牌的关注与进入，从而共同孵化消费“强磁场”，极大地缩短市场的培育期。曹路招商花园城的出现，一方面以“潮玩空间站”的创新定位、区域内难得的大体量优势以及全新迭代的商业生态，匹配了品牌拓店的需求；另一方面，使得庞大的客群在家门口就能获得多元品质消费的满足感，进而有效承接外高桥自贸试验区、金桥经济技术开发区和张江高科技园区三大国家级开发区及高科技园区的溢出需求，带动区域形成更美好的新生活生态圈。不止于此，得益于与轨交9号线顾唐路无缝衔接的TOD势能，以及可一站换乘的12号线、附近10+条公交线路、多条快速干道的加持，曹路招商花园城将能够联动片区内的其他商业，激活浦东更多的消费潜力。若想让前瞻性的商业模式真正落地，离不开优质内容所生成的吸引力，以此来充分满足目标客群的各类需求。而一座购物中心的品牌力，是其适应市场环境、供给区域内特色内容最直接的载体。了解自己的服务对象是谁，洞察这部分客群的特征，则是锻造城市级品牌力的前提。除了大量的产业白领、年轻小太阳家庭，曹路招商花园城周边环绕着4所高校、9所中学、18所幼儿园。其中，4所高校分别为上海立信会计金融学院、上海第二工业大学、上海杉达学院、上海戏剧学院，由此合计可覆盖近4万高校师生。这三大群体构成了曹路招商花园城的核心客群，并且3公里范围内覆盖的人数达到30万+。面对为数众多且充满活力的城市新生代，如何创新业态规划，从而精准地对接他们多元、丰富的高品质消费需求？曹路招商花园城跳脱传统的业态模式，将核心客群的需求特征提炼为年轻力和亲子力两大关键词，围绕“潮玩和撩趣”，创新划分出潮玩·食造厂、撩趣·颜究所、潮玩·达人馆、潮玩·蕉友集、撩趣·童梦场、撩趣·氧心局6大业态，打磨具有时尚潮流感与品质生活感的品牌组合，以极高的招商完成度搭建起“区域首店+特色品牌”的内容新磁场。美食，不仅是味蕾的享受，也是提供仪式感、社交性、情绪价值的优先途径。数据也表明，餐饮是增长最突出的消费类型。今年前三季度全国社会消费品零售总额342107亿元，同比增长6.8%；其中餐饮收入37105亿元，增幅达18.7%。曹路招商花园“食造厂”以味蕾至上的名义，引入了湊湊火锅·茶憩、捞王锅物料理、太二酸菜鱼、牛NEW寿喜烧、西塔老太太泥炉烤肉、左庭右院鲜牛肉火锅、東盛炭烤自助料理、塔哈尔·新疆盛宴、桂满陇·杭州小馆等人气连锁餐饮，全方位地覆盖了从经典菜系到环球美食、从火锅到自助等各品类的就餐需求。喜茶、乐乐茶、奈雪的茶这三家人气茶饮，在上海几乎所有的高人气购物中心都有其中的1至2家。但据统计，目前真正能集全这三大品牌的购物中心，上海只有苏河湾万象天地、凯德虹口商业中心、正大广场、南翔印象城MEGA、瑞虹天地等屈指可数的项目，而曹路招商花园城不仅成功跻身此队列，更集齐了茉莉奶白、KOI

Village作为日本社区商业的典范，最独特的之一是通过各式定期和不定期的活动，持续吸引新消费者、增加社区居民粘性、扩大自身影响力，从而激活项目和街区的活力。例如，定期举办特色市集活动Good

国庆前夕向来是商业项目开业的黄金期，上海自是不例外。仅9月28日，就有多个项目同时开业，CRIC商管团队小伙伴自然也组团兜了一遍9月新场。其中，由瑞安新天地打造的城市更新新作鸿寿坊，无论从“精致烟火气”定位、“日咖夜酒”特色业态设定，还是以人为本的场景营造，以及爆炸的人流量都让人印象深刻，1.5万㎡的小体量却玩出了大花样。项目以“理想的附近”为理念，在1.5万㎡的海派里弄建筑与人本尺度中引入小而美、大不同的消费体验，构筑都市中独有的“精致烟火气”，打造长寿路街道15分钟生活圈新典范，重新演绎上海市民文化的生活图景。这个瑞安目前在上海打造的最小体量项目，开业即火爆，开业九天时间里吸引总客流超过70万、日均客流量达到7万以上，已然成为商业内卷王上海的全新“网红地标”。在小红书、抖音等社交媒体平台，都不乏各种项目的“自来水”，翻阅这些来自消费者第一时间的反馈可以发现，鸿寿坊是一个难得叫好又叫座的新开项目。上海消费者一向热衷新鲜事物，打卡新开项目、品牌店铺，早已是日常生活的一部分，火爆的打卡后还能收获一致好评实属不易，特别是小体量项目，能承载的内容必定受限，是较难承载这种人潮涌动的打卡式消费的。显然，鸿寿坊做到了，虽然项目本意可能不是要打造一个面对全市甚至外地游客的目的地。在项目开业后的一个月，CRIC商管再次造访鸿寿坊，深度探访这个瑞安小体量城市更新项目，为商业市场提供了什么新解法。早C晚A白天打咖啡晚上微醺，已经成为当下不少都市年轻人的生活方式和日常写照，品牌商家将两者结合起来，衍生出全新的经营业态——日咖夜酒。这一昼夜来回切换的经营模式，延长了商家的经营时间、扩充了消费群体，也深受消费者的青睐。对于项目端而言，“日咖夜酒”能更好地满足全时经营，呼应夜经济热潮营造夜间消费的场景氛围，还可在有限的空间内为消费者提供更丰富的内容和体验，对于小体量项目来说无疑是锦上添花般的存在。鸿寿坊回应当下新兴消费趋势，以“日咖夜酒、全日供应”为重要业态；项目引入上海首店13家，普陀区域首店37家；落地瑞安新天地创新团队打造的美食生活方式品牌FOODIE

2018年开业的上海静安大融城，是光大安石商业板块核心产品线大融城在上海落地的第二个项目。凭借光大安石多年积累的主动开发及资产管理能力，静安大融城着力打造综合性体验式购物中心，倡导年轻时尚的生活方式。开业以来，项目汇集了300+不同类型的优质品牌、网红店铺和沉浸式体验场景，日均客流达10万人次，一跃成为北上海商业新地标，也是近年来上海颇受青睐的大型区域级购物中心典型案例。开业后，针对市场环境的不断变化以及消费者需求的不断更迭，静安大融城持续焕新前行。中秋国庆双节期间，南瓜音乐露营街区调改后全新亮相，带来朝朝·小豆包上海首店、神搓搓火锅·酒馆、平成屋、很久以前羊肉串、幸福小串静安首店等全新品牌；以快闪的形式，与美团达成深度合作，美团乐活商场快闪-上海站也是唯一站落地静安大融城；以及青岛啤酒IN乐而生城市限定快闪、巴拉巴拉x奥特曼主题上海首家快闪店、《狮子王·唤醒》奇幻巡游、落日音乐会等多场快闪和创意活动落地。△图：国庆期间，静安大融城丰富多彩的活动吸引了大量消费者到访五年深耕、持续焕新，项目客流量、销售额也实现持续快速增长。2023年国庆期间静安大融城客流同比增长超40%，整体销售业绩截止9月底同比实现大幅上涨。在年初静安商委的抽样调查中，静安大融城也是春节期间少数实现2位数增长的项目。随着市场趋势的更迭和客群的需求迭代，围绕消费者的生活方式需求，进行升级焕新、打造品牌氛围，增强消费者粘性成为项目的必修课。作为光大安石核心产品线在上海的主力项目，静安大融城持续优化调整品牌组合，进行业态升级，保持项目先发优势。〈1〉人气网红餐饮齐全度高，持续夯实家庭客群需求静安大融城汇聚120+餐饮品牌，集齐了不同品类多家人气餐厅，并保持持续迭代，引入当下热门特色网红餐饮品牌，为消费者提供新鲜的餐饮消费体验。今年，项目陆续引入胖东北、鸟舟居酒屋上海首店，新白鹿、鲜烤面包依茉朵、今乐牛事、老爸厨房、李叙青冒烤鸭静安首店等特色网红餐饮首店品牌；2022年引入西塔老太太，2021年引入牛New寿喜烧、破店小酒馆、小菜园等市场成熟餐饮品牌，持续夯实全客层特别是家庭客群的需求。与此同时，项目还在街区区域补齐了一大批咖啡茶饮市场熟牌，塑造项目的社交休闲体验氛围。△图：静安大融城部分咖啡茶饮代表品牌值得一提的是，2021年开业的多个餐饮品牌销售额持续保持在项目前列，这意味着品牌的调整和项目运营都日趋成熟，焕新的同时优质的品牌愈发稳定运营，与项目共成长。纵观近三年静安大融城餐饮品牌调整，从快速引入人气网红餐饮品牌到引入热门首店品牌引导餐饮消费的潮流，项目餐饮业态的调整已经进入成熟期。〈2〉持续发力首店经济，推动区域消费新浪潮首店经济发展多年仍热度不减，无论是政府端、项目方还是消费者始终甘之如饴。首店落地除了营销上的话题度，更是社会活力、城市影响力、消费多样性等多方面的集合体现。静安大融城自开业起便积极引入首店，近三年更是加速发力首店经济。2023年，静安大融城陆续引入15家上海首店、26家静安首店，包括鲁至申、趣动健身工作室、松果贝想象力等上海首店，松果贝儿童乐园、Rose

Capital资本跟投。与此同时，自2022年11月1日起，RTG资本邀请前LVHM集团酩悦轩尼诗全球主席Christophe

后疫情时代世界经济正经历着深刻的变革和快速发展，随着“人口红利”“流量红利”见顶，以及消费者权利意识崛起，加剧了实体商业市场的进一步竞争，推动商管企业持续创造，涌现新的商业模式。▎聚焦商业新模式，招商商管赋能城市美好生活招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，致力于涵盖商业综合体、甲级写字楼等业态在内的项目投资、运营和资产管理。在招商商管全力以赴实现“双百战略”的大背景下，至2022年12月底，已辐射布局32个城市，公司管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万㎡；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404万㎡。结合不同项目定位，招商商管积极拓宽品牌资源，力求与品牌商户共创可持续发展合作新模式，2022年与超4000家品牌建立合作关系，达成全国战略合作品牌超200家。以深圳为起点，从南海之滨走向全国，招商商管始终以尊重之心融入当地，也在新的一年里提出了商业模式的全新变革。“美好向新X+”，用创新视野点亮繁华，凭借商业匠心为城市注入新的活力与生长的力量，以商业力量串起一个个城市美好生活圈。根据所布局城市的特点，匠造多元商业产品，结合“X+”商业理念，塑造缤纷场景、创新多元体验，满足城市居民多元需求。其中“海上世界”和“招商花园城”为聚焦发展的两个拳头产品线。▎海上世界，从海上邮轮到城市级滨水综合体“海上世界”这一旗舰产品线品牌，承载着深层的历史内涵与精神传承。品牌起源于深圳蛇口。1984年在坐滩于蛇口的“明华轮”上，改革开放总设计师邓小平题写“海上世界”四个字，由此拉开了海上世界不凡的使命。蛇口得天独厚的山海资源以及多元化的人文沉淀，孕育了海上世界自在、包容、优雅的国际化氛围。如今，海上世界产品品牌定位“城市级滨水文旅综合体”，以城市内微度假客群、周边高品质客群、旅游客群为主要目标客群，以“自在包容“、“国际艺术”为核心主题，“滨水主题”、“体验型业态”是其主要特点。目前该产品线已在深圳及厦门落地两大代表项目，两座海上世界以国际人文视野整合招商蛇口旗下多元产业资源和在地文脉综合开发，以更具特色的文化定位融入城市发展，是结合资源特色的城市微度假商业产品，兼具商业和文旅。2024年，备受期待的第三座海上世界也将在上海国际邮轮旅游度假区呈现，开启新的征程。▎深圳海上世界，十周年之际焕新计划启动，打造国际级文商旅典范位于深圳市南山区蛇口自贸区，占地面积28.57万平方米，总建筑面积82.48万平方米，是深圳乃至华南片区的“城市会客厅”。深圳海上世界以自在、包容、国际、艺术为核心主题，作为产品线的发源，以明华轮为品牌IP，建立了一座集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店度假、居住、文化艺术融合的山海风情滨海休闲城市级综合体，年接待约4500万人次，重塑蛇口24小时生活圈，游艺吃逛行住一触即达。深圳海上世界目前拥有深圳规模最大的360°开放式全景音乐水秀，其喷泉包含近300组气爆喷嘴，并配有灯光构成的激光系统，多项专利技术的加持，使其技术含量在国内首屈一指。以“水的舞蹈”为表演核心，结合声、光、雾等科技手段，配上明华轮富丽堂皇的船体，两处景观一静一动相得益彰。多元化的餐饮选择是项目另一大亮点。涵盖了世界各地特色餐饮，是深圳外国餐厅密度最高的商圈，满足来深就业外国友人口味需求的同时，重视广东本土老字号餐饮的引进，为本地市民、外地游客提供尝新选择。年均落地大型文体活动3场，其中广为人知的有：国际灯光节、国际啤酒节、国际白领拳击之夜，2022年带动整体客流至约3000万人次，销售额约8.3亿元，片区文化和旅游消费市场活跃。海上世界商业运营迄今已走过十年，做为标杆项目引航赛道，屡次获得业内备受关注的奖项认可，自开业以来获得过“亚太商业先锋大奖”、“中国最具影响力商业综合体”、“最具人气购物中心”、“中国购物中心行业城市发展推动奖”等多项行业大奖，并于2016年荣膺“深圳市文化名片”称号，成为目前唯一获此殊荣的城市综合体项目。2021年更是荣获深圳市“十大特色文化街区”称号，未来将致力提升打造成“

随着我国城市发展进入存量时代，商业更新、酒店更新、社区更新等标杆项目百花齐放，其中酒店存量项目，因经营设施老旧、业态结构落后等多重原因导致项目不匹配新时代消费者的需求而出现延续性衰败，在此情况下以经营效益提升为核心目标，以商业综合体重塑项目，为区域市场带来全新活力，同时焕新人们的消费体验。▎江湾阳光天地，以一线江景制胜王牌，成为广州存量焕新典范广州江湾阳光天地是万芊荟商管“存量焕新”代表项目，其前身为始建于1992年江湾大酒店，是广州改革开放后首批一线临江的星级酒店，接待过国内外宾客无数，也是广州十里长堤的门面担当。万芊荟团队历经定位调整、改造装修、氛围提升、运营落地，赋予项目商业及办公两大功能，其中商业面积2.8万㎡，办公面积12.6万㎡，成为城市市民的休闲打卡地，也是广州夜间经济发展的示范标杆。此项目具备三个得天独厚的优势：一是优秀的区位优势，它位于越秀区中心，方圆三公里内常住人口约200万，毗邻北京路步行街——这个广州著名景点平日日均客流量约30万人，节假日日均客流量约70万人；二是坐拥珠江一线江景，广州江湾阳光天地与珠江之间只隔着一条不到十米的步道，这几乎是任何商业中心都不具备的独特景观优势；三是作为旧改项目备受政府部门关注，广州江湾阳光天地位于市政府打造的一江两岸景观的核心区域。万芊荟商管团队充分将这三种优势变成了制胜王牌，2019年9月，广州江湾阳光天地完成改造及招商，顺利开业，开业时出租率高达98%。念及人们对老江湾的情感，万芊荟商管团队在进行改造时，一直秉持着一个核心理念——“修旧如故，融新入理”，为老江湾生活增添一缕明媚的阳光。利用一线江景的优势，以「一线江景·惬意生活」为主旨，围绕「社交·食界·趣味」为商业定位，将原江湾大酒店改造升级成多维立体的夜生活休闲商业空间。01产品力焕新一砖一瓦微改下的新老江湾1-首层“重见”天日：原建筑二楼有一条长匝道高架桥，可接驳东濠涌高架，这是项目一大交通优势，但是因此影响了整个环境的采光，拆除后让整个首层“重见”天日，让沿江中路一侧的城市面貌变得更为开阔。2-建筑3D焕新&烘托出“迎来送往”的氛围：设计师在不改变整体线性线条的前提下，将外立面部分实体女儿墙利用玻璃和石材形成虚实对比，采用立体化造型的手法，让外立面线条更加活泼生动更具现代化立体感。同时针对原空间入口设计呆板、缺乏逗留空间的问题，设计师打造环抱商场的空间感，也减弱市政路带来的外部干扰，同时正门入口处流线型拾级而上的设计，又烘托出“迎来送往”的氛围，并对主入口进行了亮化设计，提升入口昭示性。

%。非核心商务区氛围日趋成熟，办公楼品质较高且具有租金优势，需求强劲催生供应集中在非核心商务区，如前滩、后滩、大虹桥及徐汇滨江等。全市核心/非核心甲级写字楼平均租金核心商务区租金跌破十元据

存量运管时代2019年12月31日，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”盛大举办。会上易居中国董事局主席周忻表示：伴随着中国城市化进程的成熟，一方面，房地产大开发时代还远未结束，现有的行业规模依旧可以持续十年；另一方面，以大开发、高周转为主导的房地产增量市场，在未来十年中，也将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量市场。易居将全面拥抱“不动产”时代。易居企业集团CEO丁祖昱发布行业报告称“未来十年，全国不动产市场规模将达500亿平方米，让不动产动起来，将成为不动产市场价值的最大释放。”CAIC则是易居克而瑞从住宅领域延伸至非住宅领域的重要布局，围绕以存量资产为核心的资管、租赁、物业等服务体系，正式开启了房地产的下半场——存量运管的新赛道。商业地产资管商业地产的资产管理作为一种泛金融类的产品由“投、融、管、退”组成产业闭环。资管的管理责权方主要包括资管商（包括业主和运管）、投融方两方。资管方侧重在对于项目本体的管理即“管”，投融商侧重金融端的运作能力即“投融退”。当前经经济下行，地产行业竞争加剧，行业发展面临极大供需不对称的市场环境下，系统化、科学化的管理显得尤为重要。易居克而瑞以区块链为底层技术，大数据为基础，通过AI智能分析、智能数据算法模型，围绕存量资产的投融管退，打造了由资管云、投管云、数据库共同构建的中国房地产领域的首个区块链资管产品——CAIC秋实链。数字化资产管理解决方案—CAIC资管云资产商需要一个资管系统，对资产进行有效管理。实现关键在于对数据的把握和数据分析结果的运用。资管云为实现招商数字化、运营数字化、资产数字化，集租控管理、经营分析和资产监测诊断等功能于一体，为资产方提供招商全流程智慧管理，运营关键指标分析及预警、预算管理分析、趋势分析，提供九大维度的资产全面分析报告，全方位分析资产健康度，