很多开发商对发展特色小镇或产业小镇的租售黄金比例问题高度关注。亿达华南区董事长魏巍表示，该公司做产业地产项目时，往往是70%做产业，30%做住宅和商业配套，不仅有大企业进驻，还能保持一定的利润率。

蓝城小镇以“家人服务、小群大镇、小镇基金、生活设计委员会”作为小镇的特色。屋舍俨然、良田美池、怡然自乐。这不但是宋卫平的梦想。也是每个在雾霾侵扰之下每个中国人的梦想，尤其是中产阶层的梦想。

所以，我们必须警醒自己，厚此薄彼和敷衍了事都是短视的行为，我们还要告诉自己，居民消费也是小镇的重要盈利渠道。因此，在小镇开发之初，也就是顶层设计阶段，就必须充分考虑居民的生活、就业、娱乐、生产等。

翌日,照例是一场项目诊断会。中银集团王董、乔村支书马旦等人早早坐在会议室，等待会议的召开。陈老师精神奕奕地走进会议室，没有人知道他昨天晚上已为此事思考至凌晨3点，小城开发的思路也在思考中逐步明朗。

比如城市属性，我们就要准确判断高密市是个什么城市？农业城市？工业城市？还是商贸城市？经济基础和经济支柱决定城市的人均收入，人均收入高，房价才会高，这样我们才知道做什么样的产品最切合市场需求。

第二天（9月26日），陈老师顾不上休息，又接待了陈晏礼女士等一行人。陈董刚一落座，就开门见山地说：“陈老师，您是文旅小镇以及房地产界的专家，经验非常丰富，很希望您能为我们的项目提一些意见。”

简单介绍了特色小镇项目的融资特点后，尹昱老师指出，特色小镇投融资模式主要以构建以项目为核心，以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。

海政委说，他们想在4000亩地的戈壁滩上做一个湿地公园，一是为了满足团场职工家属和哈密市民休闲度假需求；二是红星团场或者说整个建设兵团都面临产业转型升级，他们想通过这个项目提高第三产业的比重。

这一类的关键词是舒适、享受、奢侈、服侍。当然，度假不只是一种状态。享受成果是另一个层次的表现。我们不怀疑有一种人是以工作为乐的，他们在人类的智力游戏中乐此不彼，在阳谋和阴谋中寻找生存的意义。

增设小镇项目诊断环节，名师现场抽丝剥茧，为你分析项目优化的最佳方法；举办高端专业研讨会，汇聚政府、专家、企业三方力量，激辩文旅小镇该如何做。

在授课中，陈仁科还提到了当前的古镇改造热——“最近走过不少地方，看到很多古村古镇到处都在支手架、刷墙盖瓦、弃砖换石，一问原来是要增加古镇的古韵，做第二个乌镇。呵呵，除了莞尔一笑，不知道该说什么。”

没有前期策划，你怎么知道当地的哪些资源可以加以利用？你怎么知道市场的消费特征？你怎么知道同类竞争产品做得如何，又有什么短板？没有策划，你如何定位小镇，设计好相关的运营模式、开发模式、盈利模式？

“文旅小镇应该避免四个误区”一文中指出，表面“造城”，实际卖地产——这种“挂羊头卖狗肉”的行为对中国新型城镇化来说是一种破坏。不可否认，地产是文旅小镇最大的盈利方式之一，但并非是小镇唯一开发的主题。

洛江是核心，是主线，中渡镇是爆点，是与桂林、阳朔抗衡的最关键因素，因为桂林、阳朔没有“千年古镇”。国家地质公园是品牌的基础，是中渡镇的专美。可以说，洛江活，中渡活。中渡活，7000亩项目才能活。

陈老师思考片刻，手指一挥，说道：项目突破的核心问题就是“打造什么产品才能吸引客户购买？同时如何推动温泉与住宅互联反哺，促进项目良性开发？”这就涉及到产品打造、营销、成本控制、商业运作等方面的内容。

陈老师此次授课带来他的最新研究成果——小镇的运营模式。这个题目被业界认为是最难攻克的难题，一是因为没有成熟的案例总结，二是小镇不同必然导致运营模式的不同，三是运营与开发之间存在前置和后行的矛盾。

陈仁科：中管院博士后导师；博雅光华新地产研究院副院长、首席研究员。广州中旗专注小镇和地产顶层设计与策划，由陈仁科任董事长。

最近，陈仁科老师显得颇不宁静：一大批原创文章被各类微信公众号违规转载，没有出处，没有作者！这些文章改名换姓就成了这些公众号自己的原创作品，在文章最后，还明目张胆地打上了广告！

而产业小镇是以产业为主导的，这类小镇的产业体量可以不大，但是瞄准的却是细分的产业，其倡导的“产城融合”能很好破解大城市的“城市病”问题。年轻人依托产业小镇进行科技创新，其生活、制度成本更低。

确实，在拿地成本陡增、三四线城市库存压顶的背景下，房企一边高喊“黄金时代一去不复返，勒紧裤带过日子”，一边寻找新的发展机遇，处于风口之上的特色小镇成为他们转型升级的突破口。

听了陈老师的分析后，胡总的脸色顿时由阴转晴，他兴奋地说道：“老师一语中地，讲得非常好！项目实在很急，我们需要您这样的高人啊！希望老师尽快抽空到项目走走，为我们的项目提出更多的意见。”

新疆戈壁小镇、贵州琉森堡“琉森小镇”、丽江美林文旅创意产业小镇.....这是陈老师及其团队操刀的小镇项目，而数量还在不断增加。

规划应该追求一种境界。青石板、灰瓦墙、窄窄的小巷、几颗枯枝的古树、一眼望不穿的深宅，还有几条弯弯曲曲的小溪、三两只水鸭、不安分的狗、午后的斜阳……正是这些才让古镇弥漫着一种浓浓的情愫。这就是意境。

在旁的董总也持相同的观点：陈老师说得非常对，你们要把旅游放在一边，先把特色农业搞起来。农业要走“新、特、异”的路子，你们要根据项目的水质、土壤等条件种植一大批比较特别的农产品，吸引游客前来观光旅游。

休闲农业运营模式较为简单，可以企业自主投资，也可以农民自己搞。反正游客一来，收一下门票就搞定，没有太多要运营的东西。但田园综合体涉及的内容太多，更强调公司化、科技化、规范化，更强调农民的参与度。

陈仁科先生说，产业在小镇发展中扮演着非常重要的角色，但现在有些人出现了一些误区：一是全面否定房地产，二是强调“一二三产业融合”，但否定“文化、旅游也是产业”，那海南的支柱产业是什么？就是旅游嘛。

为什么“降格”？官方的回答是：该小镇2015年度完成固定资产投资为0，特色产业投资、税收收入、服务业营业收入、工业企业主营业务收入、旅游接待总人数、引进高中级职称人员等数量均为0。