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中国房价会跌回十年前吗？
编者按自2021年起，中国的房地产市场出现了一系列重大的变革与调整。在供给侧，一系列房地产巨头接连资金链断裂，甚至“爆雷”无法交房；在需求侧，三线及以下城市首当其冲，房价出现腰斩，到2023年这波浪潮甚至波及一线城市，一度导致“断贷潮”“提前还贷潮”。似乎，中国房地产长达二十年的大周期就此终结。房地产对于中国经济的重要性无需多言。房地产市场链条长、幅射广，有观点认为地产行业巅峰时曾占据了三成左右的国民经济总量。同时，从变化与短期的眼光看，房地产市场的稳定，对我国金融体系以及居民部门资产价值的稳定也都有重要意义。综上，各界对于房地产市场的关注度极高，目前集中的疑问包括：本轮房地产价格究竟下跌了多少？这次危机是技术性的还是永久性的？中国是否会就此走上90年代日本的老路？宏观调控层面中国还有多少牌可打？因此，本文将通过回答三个问题，即——房价跌了多少、何时才能止跌、如何缓解危机——来对上述困惑进行阐释，并对地产行业的现状及未来加以论述。文/管清友、许博男01房价跌了多少？——通过不同口径数据度量本轮房地产价格跌幅目前中国房价数据不准确、底数不清楚，犹如黑箱。这是由两个原因造成的：一是难以建立统一的房屋定价体系，中国房地产市场纷繁复杂，不仅包含新房市场与二手房市场，甚至包含部分不合法交易的、由宅基地衍生而来的可交易性住房市场，难以建立一个独立的、反应迅速的定价机构或一套统一的定价体系，现行的定价方式纷繁复杂、投机性极强，因此定价结果也并不可靠；二是抽样调研的口径过多，不同抽样结果会产生差异极大甚至相反的数据，国家统计局会定期披露新房、二手房交易价格指数，各大中介机构也会披露自己平台上的房屋成交数据，同时还有一些商业机构自行采样调研相关情况，但这些采样的样本各不相同，很难形成统一度量。如果仅考虑总量，即中国全部房产的平均水平，2022年被普遍视为房价顶点。为方便后文将中国房地产市场与其他国家比较，采用OECD（经合组织）发布的各国房价指数为研究依据。可以看出，中国本轮房价的上涨基本始于2015年，而终于2022年。（1）一线城市房价韧性相对略强但也明显下跌；新房与二手房之间有明显价差第一组可以关注的数据来自国家统计局。国家统计局编制住宅销售价格指数（HPI）的数据主要来源于70个城市房地产管理部门的网签数据，以及房地产经纪机构的上报信息。统计局会根据不同住宅类型和大小进行分类，并运用链式拉氏公式计算出各城市房价环比和同比价格指数。此外，统计局还会确定权数，即某类住宅销售面积在总销售面积中的比重，以确保数据的准确性，最终发布[1]。该数据源自官方，参考意义较强，能够作为一个可靠的观测基准。从时间上看，国家统计局取样的70个大中城市的新房始跌于2022年3月、二手房始跌于2022年6月。其实近二十年来，统计局口径下的房价指数同比变化并未出现过较长一段时间的连续下跌，首次出现连续下跌正是在2022年。从新房角度看，70个大中城市新建住宅价格指数首次转负出现在2022年6月，同比-1.29%；而二手房由于交易定价更为活跃，房价指数首次同比转负出现在2022年3月，同比-0.9%。从品类上看，各类住宅（刚需、刚改、豪宅）普跌，二手房跌幅大于新房，我们猜测是开发商调价机制较慢导致的。从房屋品类上看，一方面，我们认为统计局口径下90平米以下、90到144平米、144平米以上这三个类别的住宅市场可以分别对应刚需、刚需改善和豪宅市场，这三大市场出现了几乎同频、同度的跌幅，和我们印象中的“一线城市豪宅抗跌”有些出入。对此，我们结合猜测与调研认为，可能是由于豪宅流动性较低、不常成交，跌幅没法显化导致的。另一方面，我们发现二手房的跌幅明显早于且大于新房，可能是因为开发商的调价响应机制比较慢，导致一、二手出现价格差。同时我们判断，如果市场没有明显回暖，开发商也必须要尽快做出响应。从城市上看，一线城市韧性整体较强，二三线城市的跌幅明显大于一线城市。从城市口径看，二、三线城市跌幅明显早于、大于一线城市，比如今年2月三线城市二手房同比跌幅达到了5.1%，这甚至是在跌幅已经持续一年的基础上实现的；而一线城市下跌主要起始于去年下半年，但今年2月的同比跌幅也达到了6.3%。（2）4个一线城市基本跌回2016-2018年水平第二个可以关注的指标是中原指数。中原指数是由中原地产所编制的二手房成交指数，优点在于高频、真实，数据精确到具体城市。其中四个一线城市北京、上海、深圳、广州的高频数据反映出了很多中观信息。4大一线城市的房价高点基本都在2021年到2023年之间。中原房价指数是将2004年5月的北上广深房价设为基点100来定价的。从2004年5月至今的中原二手房价指数看，北京、上海、广州、深圳四大一线城市中，房价高点分别出现在2023年5月（北京）、2021年7月（上海）、2023年6月（广州），以及2022年5月（深圳）。从涨幅来看，四大城市中深圳（约13倍）>北京（约10倍）