【戈文问专栏】聆花语望江南，重识常州豪宅世界观
1992年9月，深圳首次面向国际实行土地招标，出让罗湖蔡屋围一块总面积18734㎡的土地。成交总价1.42亿美元，但楼面价5320元/㎡，这在近30年前创造了深圳当时土地单价最高，而被称为“地王“，国内房地产“地王“之说由此而来。当年地块所建造出来的大楼被称为”地王大厦“，而其真名信义广场反而很少有人知道。
“地王大厦”曾经作为亚洲第一高楼尽管早已被其他大厦在建筑高度上超过它，但它已然成为深圳乃至中国城市发展过程中不可忽略的地标。
过去20年是中国房地产快速发展的20年，也是各城市“地王”辈出的20年，“地王“的背后是城市及地段价值的赋能。以”地王“为载体，我们总能看到代言一座城市繁荣与兴盛的作品诞生。近30年前我们能够看到，今天我们依然能够看到，从南到北，从杭州的武林壹号到北京的万柳书院，莫不如是。
回到我们今天所在的常州，如果要说常州重启土拍以来最受瞩目的地块，那则不得不提”水投1号“地块。双府辐射（常州市府、天宁区府）的地段、方正的地形、超30万的总建规模等这些先天优势已经注定了其土拍之日的沸腾。
2018年5月，10余家实力房企参拍水投1号地块，竞价伊始，26.1亿的总价就被一口加价到了32.7亿，仅仅2分钟就进入了熔断。隔日，中铁建报建人才公寓17000㎡，才在众多房企的围猎之中成功竞得该地。
总价33.3亿元，实际楼面价超过12000元/㎡，水投1号地块创造了当时常州涉宅用地的总价与单价双记录。中铁建作为常州楼市的首入者，从拿地开始便有破局者的豪迈。
但这绝非中铁建首次在苏南城市拿下核心地块。在此之前，中铁建还分别以43167元/㎡的楼面价摘得苏州姑苏区拙政园北侧地块，以76.67亿、楼面价27757元/平在苏州园区拿下独墅湖地块。
从苏州到常州，中铁建大有将苏南优质地块尽收囊中之势。
这几个项目从拿地伊始便备受市场关注，大家也都在猜想中铁建在这几个城市绝版地块上将带来怎样的作品。
而这其中，中铁建联合同是央企巨擘的中粮地产开发的常州水投1号地块，尽管最晚拿地，却是最早公开产品规划和案名的项目，也因此尤为引人关注。
近期通过踏访项目营销展示中心，进行深入了解之后，我最大的感受就是：常州，因为这个楼盘的出现，在塔尖客户的人居标准上，开始有了向一线城市看齐甚至对标的资本。
中铁建没有辜负常州人的期待。
NO.1 | 壹
花语江南这个楼盘紧邻翠竹片区与龙城大道高架，生活氛围与交通配套有着显而易见的优越。但是项目首先给我留下深刻印象，令我对常州的豪宅产品建立新的认知，是开发商通过社区规划，设立了三道令人不得不服气的“准入门槛”。
第一道门槛，便是全系大户型、总价“320万起”。区别于其他高端楼盘为了销售流速考虑，即便规模不大，但总会规划不小比例的130㎡以下的中小户型。花语江南作为商品住宅总建面30万㎡的大盘，最小户型面积为143㎡，其次为169㎡和189㎡，最大面积则做到220㎡，而能够购买143㎡以上户型的客户也一般是二次改善、甚至三次改善的客户，这类客户最有购买实力，但对产品也最挑剔。按照花语江南意向23000元/㎡左右的起始售价，意味着其单套销售总价都在320万元以上。
❖ 花语江南143㎡户型图 ❖
大面积高总价，这第一道购买门槛也许显得有些高高在上。但在不了解客户文化程度与从事职业的情况下，购买门槛也许不是最准确却是能最有效筛选客户、区分客群的途径。毕竟国人向来讲究“门当户对”、人以群分：相同的社会地位、相当的经济条件、相似的生活品味，这些都是高端客户在后期居住期间，对于圈层环境尤为看重的。
与其他高端项目不同，花语江南在这方面并没有藏着掖着，而是非常直白的告诉客户：这里要建设的，就是常州最纯粹的高端社区。
❖ 花语江南169㎡户型图 ❖
第二道门槛，则是在对整个社区进行产品规划时，对全社区单一楼栋统一户型面积，也就是说，整个社区每一栋楼都只有一种户型。如果说在购买时是通过经济能力筛选客户的话，那么根据面积来安排客户的入住楼栋，则是进一步对社区内的客户进行了更精准的分区。
143㎡与216㎡客户之间差距，在花语江南来看并不是经济能力或文化素质上的来去，而是在生活诉求上的分歧。三口之家与四口之家，二代家庭与三代同堂，不同家庭结构之间必然在居住需求、生活特征上有着较大的差异，通过户型面积将不同诉求的客户进行有效拆分汇总，可以让客户在居住期间更方便结交到“生活情感上的同类”。
每一位进入你所在的楼栋的其他居住者，他的生活中必然会有你的影子，他正是你愿意看到并有高度结交意向的邻居，而这也就是所谓圈层社交的真正含义。
❖ 花语江南示意图 ❖
第三道门槛，则是一梯一户加上智能化管控带来的私密入户。
花语江南小区内可售精装商品房全部是16-17层两梯两户的小高层产品，也就是说每一户业主都享有独立电梯入户的私密配套。在没有经过允许的情况下，除了业主以外，没有任何人会踏入其生活空间半步。
此外，小区内公共空间还有高清摄像头全覆盖，围墙上有高灵敏报警的电子围栏，大堂单元门有人脸识别系统，每一户的智能控制屏都带有电梯梯控呼叫功能。社区在物业的运营之下，构建了访客的进入门槛，提高了业主的居住安全性。
为社会客户设立的购买门槛，为社区客户设立的需求门槛，为外访者设立的入户门槛，每一步的初心都是为客户圈层社交、隐私安全而考虑，从而将全新的豪宅居住理念落实到产品中。这也是目前常州市场上在豪宅社区的营建中，独一无二的体验。
NO.2 | 贰
作为一个力求为塔尖客户创造优越居住体验的高端项目，除了通过社区规划实现的业主圈层打造，花语江南在社区内部的景观与配套营造上，也独具领先性。
社区景观方面，花语江南的营造标准不输于一线城市豪宅，在项目南北两个地块都采用了带主轴的中央景观和组团景观双重设计。客户进入社区之后，除了能享受到豪宅所应有的多重归家礼序，还能在沿途欣赏到采用了雾森技术的植被组合和亭廊走道。
❖ 雾森景观示意图 ❖
此外，南北两个大区还各自享有一个采用了大面积自循环系统水域设计，近2000㎡生态水景。加上社区内生态花园，四季果园，各项适幼适老及全龄化的活动场地（整体抬高的儿童娱乐区、星光跑道、露天剧场等等），整个社区公共空间在休闲与实用两方面都做到完备。
需要特别提出的是，项目在社区外围除了市政绿化之外，开发商还自费进行了更大面积的绿化工作，采用更高规格，更具层次的绿植营造外部感官体验。通过生态建设的方式，将整个社区与外部环境进行了有效区隔。
❖ 花语江南社区景观示意图 ❖
在内部的配套建设上，与常州大部分豪宅不同，花语江南并没有配备大体量的商业，据悉未来整个社区仅有的商业只会引入一家银行而已，这也从另一方面保证了社区在居住上的纯粹性与静谧性。而整个社区最大的配套建设，就是位于目前售楼处地下的独立永久会所。
在这出土量高达4.5万方地下空间内，有为业主专门配建的目前常州豪宅社区中面积最大的恒温泳池、健身房、瑜伽室、桑拿房、亲子乐园、四点半学堂各项设施。以往常州大部分的住宅项目，包括部分豪宅项目都需要标榜自身的地段价值，来衬托未来业主享受生活配套的便利性。而在花语江南，这一切都只需要业主坐电梯到地下会所就能即刻专享。
❖ 地下会所书吧 ❖
而以上的种种，也将引进荷兰管家学院服务模式，由中铁建自身旗下物管体系人员进行服务与维护。这支过往只服务于一线与强二线城市豪宅客户的高标准服务团队，将在未来为花语江南业主提供最全情的生活保障。
❖ 花语江南物业客服形象图 ❖
NO.3 | 叁
从社区规划，景观设计，再到项目内部配套，花语江南是目前常州市面上最有资格叫板一线豪宅的楼盘。而当放眼回归到它的产品时，我甚至发现这个楼盘在某些精装细节上已经超越了一线豪宅。
之所以这么说，是因为我发现除了房屋内部空间的精装之外，花语江南居然将对精装的极致追求延伸到了整个社区所有客户可以企及的空间。比如地下空间，尤其是车库，这一直以来都是被常州大部分精装项目忽视的地方，而在花语江南却成为了能媲美五星级酒店的会所式空间。
❖ 花语江南地下车库装修示意图 ❖
通过大量仿云朵拉灰墙砖、黑钛拉丝不锈钢、铝格栅等材料铺装，整个地下二层都成为了星级装修车库，车库入户大堂更是采用了高档酒店的会客厅设计。通过电梯上达首层，迎接客户的同样是由爵士白大理石和波纹镜塑造的挑高精装入户大堂。
❖ 花语江南首层大堂装修示意图 ❖
此外还有楼栋内公共空间、电梯轿厢、地下储物空间、地下垃圾分类空间等等。每一个用户但凡会经过、使用、或有需求可能性的地方，花语江南都会用心铺装建设，为业主营造真正的高规格，高标准化生活空间。
至于客户最关心的户内精装，这也是花语江南这个项目最用心的地方。在有了多年的一二线城市豪宅客户精研经验之后，在对户内性能配置、收纳配置、点位配置还有硬装及设备配置四大方面的打磨上，中铁建已经有了一套自己的豪宅精装标准。
❖ 169㎡户型样板空间 ❖
细节上，客户在出入户时有智能门锁、钢木防火门、可视对讲保障出行安全，有入户折叠挂钩、USB插座提供便捷；室内生活空间有新风系统、中央空调、地暖三大件维持最佳体感；厨卫操作时有抽拉式水龙头、防溢水台面、工作台操作灯、270°翻转镜柜、防雾加热膜、恒温淋浴龙头、电热毛巾架、风暖一体机等等方便日常使用……
❖ 花语江南品牌展示 ❖
而在具体的用材选择上，上述的一切，花语江南都做到了尽可能给到客户最好的用材。比如厨卫空间内，大部分设备都是西门子、博洛尼、摩恩、杜拉维特、汉斯格雅这些国际一线品牌，尤其是在一些客户根本不会注意到的地方，比如龙头、淋浴隔断、柜门等小组件上，花语江南都没有任何的偷工减料。而大面积诺贝尔墙砖、全屋全金属踢脚线等设计，则令人叹服中铁建与中粮在产品打造上不将就的精神。
NO.4 | 肆
回到文章开头提到的中铁建在苏州另外两块绝版地块，刚刚过去的3月，中铁建在苏州独墅湖地块已经传出也将以 “花语江南”为名，打造的洋房与叠加产品预计单套售价过千万人民币。而位于苏州古城拙政园北地块，其产品规划也已经对外公示，将打造成苏州乃至整个长三角的传世孤品级人文豪宅，预计单套售价五千万到一点五亿人民币。
在不到三年的时间里，中铁建在苏常两地都带来了各自城市最顶级规格的豪宅产品。拿最优质的土地，为城市奉献最好的作品，这不仅仅是央企实力的一种表现，更是其对于城市优质土地价值珍惜的体现。
过往我参观过常州很多“豪宅”，但总是一眼能看到其明显的短板，或在社区规划上、或在户型空间上、或在精装细节上，总是让人感到留有遗憾，背后原因或是开发商对客户需求洞察不深刻、或是对市场的不自信从而在产品打造上而有所保留。
❖ 花语江南营销中心俯瞰图 ❖
但参观完花语江南，你在其产品上体会不到这种缺憾感，取而代之的是一种扑面而来的自信、一种让你感动的诚意。
三年前，我说常州人不缺房子，但缺的是好房子。对于常州富裕阶层而言，缺的就是面面俱到的“均好性”豪宅。但这种缺憾随着市场的发展总会有房企、有楼盘去填补，因为缺憾意味着机会。花语江南以市场之必然而打造出真正意义上的均好性豪宅，填补了这种缺憾。
花语江南遇见常州，是常州之幸，也是常州高端改善型购房者之幸。
据悉，明日（4月12日），常州花语江南将迎来它的首次开盘，我想它的热销是个只需要等待的、毫无悬念的结果。但更关键的是，我相信这个真正突破了城市框架，实现了自我突破的产品，必然会成为常州豪宅市场未来数年内独特而又耀眼的标签。
图文/克而瑞苏常片区 总经理、常州房产测评网首席分析师 戈文问
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