根深树恒茂，看这家房企如何在龙城价值高地赋能城市

在常州，如果有一家房企，它的一举一动都会被其他开发商、购房者当做市场风向标，那么这家房企一定是新城。一直以来，我们总是看到新城能在预见城市发展或市场变化趋势之后，通过先人一步的投资布局赢得市场先机。

▲新城常州楼盘布局图

NO.1 | 壹

善谋者胜，远谋者兴

2018年的上半年，常州土地市场热度并不亚于今年上半年，在其他房企虎视市区优质地块的时候，新城却出人意料地率先在乡镇板块拿下两宗涉宅用地，且成交楼面价均只有3200元/㎡左右。而这两宗地块，其中洛阳项目名为新城明昱玖园，从拿地到销售清盘仅仅只用了4个月左右的时间，创造了常州乃至全国乡镇楼盘的热销新记录。

▲2018年6月商品住宅销售榜，明昱玖园首开即创佳绩

在当时一众房企对常州的乡镇板块还踌躇不决时，新城已经享受到了第一波的乡镇红利。此后至今，乡镇地块即使有多宗成交，但是后知后觉之下，拿地价格已经与当时不可同日而语。从拿地时间、拿地价格、拿地态度，都充分的表明了这家生于常州的房企，对于城市发展的深刻认知。

在进入第三季度之后，常州乃至全国的土拍市场已然风声鹤唳。尽管巴菲特曾经说过“当所有人贪婪时，我恐惧；当所有人恐惧时，我贪婪”，但是大部分企业与个人，却是当别人贪婪时我更贪婪，当别人恐惧时我更恐惧。毕竟逆周期操作都是反人性的，除非是真的对市场有着深度的洞察与敏锐的嗅觉。

而新城却在9月和12月分别近乎底价拿下了市府板块原太平洋印刷厂地块和西太湖地块，这两个项目（新城·樾隽与新城·湖悦朗隽）在今年，一个以打破区域价格天花板的惊艳姿态横空出世，并成为常州高端市场的销售标杆，如今已经面临清盘；另一个则再一次延续了此前新城樾府的销售奇迹，开盘仅仅2个月就实现了售罄。这样的逆周期布局带来的投资红利，新城其实也不是第一次尝到。

▲2019年6月销售榜，新城樾隽金额销冠，

湖悦朗隽面积、套数双冠

但是，仅靠率先布局乡镇和逆市抄底，并不足以成就新城在常州今天的规模与领导者地位。

在市场上行期，激烈的土拍市场上，新城也是其他房企“最可怕”的竞争对手。但新城“取地有道”，有很多地块，新城甚至连报名都不参加，但有些地块则“不计代价”拿下，而这也让常州的土拍打下了深刻的新城“烙印”。

NO.2 | 贰

永远稀缺的中心地段，得高端者得市场

近一年多的时间，新城在土地市场斩获颇丰，而最引人关注的并且给常州土拍市场打下烙印的当属其先后拿下的3宗“地王”级地块。

2018年5月20日，淹南板块首度推地即淹南一号地块，这块地也是常州近10年土拍容积率最低的一宗宅地，最终被新城以楼面价10933元/㎡斩获，成为常州有史以来首宗楼面价破万的地块；2019年4月18日，新城以8.42亿元的总价，15665元/㎡的成交楼面价拿下钟楼区时代超市地块，加冕常州单价“地王”；同一天，经过81轮竞价，新城又以总价22.1亿元拿下淹南万科东地块，成为当时的武进区总价“地王”。

▲三块“地王”区位分布图

表面上来看，每一块地王都不过是城市在楼市发展过程中的必然，但其实就新城而言，其实每一次举牌的背后，都蕴含了关于市场趋势、关于城市板块价值的深度考量。

首先，新城看到的必然是市场的前景，那就是得高端者得市场。

就常州楼市而言，过去十年持续进化。

这种进化最直接体现是在购房需求层面，可以说，在新房市场，常州人早已过了刚需买房的阶段。正如我经常说的常州人不缺房，但缺的是好房子。常州人买房越来越关注的是能否实现其功能改善和品质改善，区别于刚需买房，改善买房尤其是高端改善客户买房，对于产品的敏感性要强于价格。所以，好地段的好产品并不缺需求，也不缺购买力支撑，得高端者，得品牌，也得市场。

早在常州形成豪宅产品线与市场口碑认知的新城，既有优势也看清了这一趋势，顺势而为，所以从此前的豪宅零星布局到现在的全面布局。

其次，新城所认可的有条颠扑不破的真理，那就是中心地段的价值永远是稀缺而珍贵的。

地王之所以是地王，“价格贵”其实只是结果，地段本身的价值才是真正的原因。

以时代超市地块为例，这宗地块所处的怀德路，是常州市区标准的中心地段。周边商业环境、居住氛围、交通设施都已经是绝对的醇熟。区域内唯一缺少的，就是更加现代化、都市化高端住宅。时代超市地块的未来，是由“板块高端住宅断档数年”的市场背景所带来的稀缺价值属性，继而产生的一个可以预见的升值空间。地王天生所具备的不可复制的稀缺价值，正是新城会在其他15家房企的围猎之下，毅然突围的真正原因。

而新城璞樾春秋和悦隽公馆所在淹南板块，迄今成交的包括路劲地块在内每一块地都具有“地王”意义。而新城的持续布局，无疑是发现了这样一个崛起中的常州CLD中央居住区的价值。如果说时代超市地块所在区域为传统中心，是永远的贵族，那么淹南作为中央居住区，可谓冉冉崛起的城市新贵。

▲ 全球最标准的CLD模板——纽约中央公园板块

NO.3 | 叄

标签级的豪宅产品，为城市及土地赋能

从目前了解到的产品规划来看，新城在三块独具标签价值的地块上打造的也是标签性产品。

淹南一号地块名之新城·璞樾春秋，这是新城在常州城市文明的原点，针对江浙沪区域甚至全国范围的顶尖客户，所打造的生态低密墅区。该案力求将常州3200的历史人文，以建筑的形态进行复原与揭示。

从拿地到开盘耗时一年多，这与新城一向快速的风格不符，也足见新城在该项目上的精雕细琢。而项目最终呈现给市场的，是数千年家国文化与新城极致产品力的融合结晶。这样的产品在一线可谓凤毛麟角，在常州更是绝无仅有。

▲ 新城璞樾春秋

时代超市地块以新城·怀德誉隽为名，能够拿下这块地本身就体现了新城对于常州发展的企图心和综合运营实力。

▲新城怀德誉隽区位图

目前新城在常州布局近40多个项目，自新城公馆开始，其中精装品类的高端住宅交付近10座，已经获得了数万户购房者的产品认可。而这座在罕有的绝对中心地段拔地而起的精装豪宅，正是凝聚新城在常州中心地段13年精装豪宅开发经验之后的全面升级之作。

根据目前待入市的项目资料来看，常州顶豪的价格门槛即将进入3万+时代，而新城·怀德誉隽作为最先入市的项目，将成为这一梯队中绝对先行者。

▲新城·怀德誉隽

万科东地块，即新城·华宇悦隽公馆，所在板块作为目前常州唯一的CLD区域，新城以前瞻的眼光布局抢占的是城市的未来。项目打造拥有稀缺河岸资源的洋房住区，成为武宜路政脉中轴的标杆级项目。在城市核心居住区，新城华宇·悦隽公馆赋予客户的是关于生活的纯粹与品质，是整个武进未来十年人居发展的优质模板，未来这一板块也会成为真正的豪宅区域。

新城在常州的豪宅产品序列中，上一代的新城公馆、新城首府、新城帝景奠定了其在龙城豪宅市场不可动摇的地位，在产品迭代升级的大时代中，新北区的新城·樾隽花园、钟楼区的新城·怀德誉隽也是新一代顶豪中的标杆作，而新城华宇·悦隽公馆的出现，也弥补了新城在武进区域新一代标杆平层豪宅的空缺，必将再造传奇。

▲新城·华宇悦隽公馆

三个项目的标签可以简要概括为城市低密TOP级产品、中心顶豪产品、高端改善产品，新城在客户、产品、城市各方之间的联携关系，其实到这里就已经很明显了。

对于客户而言，通过三座“地王”打造出来的三大产品，将整个豪宅市场从价格、需求、产品、地段等不同层面都都进行了细分。面面俱到之下，等于是针对目标客户做了一场高端私人定制，如果说上半年新北的高端客户可以选择新城樾隽，那么下半年中心城区和武进的客户也有了对应的选择，当然豪宅的客户从来都不局限于区域内。

对于城市来说，最重要的莫过于土地价值再造。地块和地块之上崛起的产品是互为影响的，优质地块是构建好产品的基础，反过来，房企在地块之上的产品打造则能为地块甚至城市发展进一步赋能。

在新城三个“地王”项目上，我们无疑看到这种产品对土地甚至城市价值反哺效应正在发生。

璞樾春秋与悦隽公馆的联携，将让常州首个CLD的诞生与崛起名副其实，尤其是璞樾春秋在传统文化的方面的造诣，加上悦隽公馆现代化的居住理念，两者相辅相成之下，带来的是对于板块价值带来高功率提升；同一板块内不同的产品线，也大大强化了区域对于高品质客户的吸附能力；而无论是璞樾春秋、悦隽公馆与怀德誉隽，在新城一贯的高品质精装及社区规划理念的加持之下，将带来常州更高人居标准，促进城市人居水平的提升。

不出意外的话，我们将在2019年三季度见证这3个楼盘同时入市。

在常州，从未有过哪家房企一下子拿下这么多的高价值地块，又一下子将它们全盘托出，资金投入的背后更是对城市及市场深度思考后奠定的信心。

低手做事，中手做市，高手做势。在常州，新城无疑一直在做势，所以它能成为风向标。对于常州这股即将由新城带来的豪宅旋风，我们一起拭目以待。

本文代表戈文问个人观点，供参考

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