稀缺背后的荷园板块，是被低估的常州楼市价格洼地！

《吕氏春秋》言“圣人不能为时,而能以事适时,事适于时者其功大”，顺势而为是绝大多数房企拿地的策略，也是很多房企看好的拿地时机。

但是也有一些房企会在市场的低谷期拿地，这个时候没有市场的热度光环，没有高溢价率，更能体现土地本身的价值，也更能突出房企对于地块本身开发的信心。

面粉上涨会带来面包价格上涨，同样，地价高企也会带来房价的高企，房企在市场低谷拿地，不仅土地没有炒作成分在，更为未来房价让渡了空间，房价会更加的健康合理。

01光明三连拍深耕荷园

说起低谷拿地，在常州，不得不提光明的三连拍。从2018年下半年到2019年7月底，光明于同一板块，围绕荷园周边，相继拿下三宗地块。

2018年9月5日，光明以6847元/㎡楼面价摘牌荷园2#地块，其后联合上海城投共同开发荷樾府，溢价率0.8%；

2019年5月29日，光明又竞得玉龙南路西侧、飞龙西路南侧荷园1#地块，成交总价8.6亿元，成交楼面价7361元/㎡，溢价率7.5%；

2019年7月10日，光明又在荷园拿下新龙路南侧、新庆路西侧荷园3#地块，成交楼面价6904元/㎡，溢价率1.2%。

光明荷园三宗地块位置

首先，看一下三宗地块的拿地时间，荷园1#地块2019年5月底竞得，荷园2#地块是光明在2018年9月竞得，荷园3#地块是2019年的7月，众所周知，2018年的下半年同2019年的下半年一样，整个市场都处于冷淡期。所以三宗地块两宗于市场下行的下半年竞得，一宗在市场火热而热门土地集中出让的时间竞得。

再看三宗地块的溢价率，荷园2#地块和荷园3#地块由于都是在下半年拿的地，土地溢价率仅在1%左右，没有市场热度加持，因此更加充分体现出了土地自身的价值。而在上半年竞得的荷园1#地块，其由于当时市场火热，自然溢价率高于其余两宗地块。

最后，再看三宗地块的位置，荷园，全部都位于荷园板块，光明于同一板块连续拿地，其深耕造城之心已然可见。

02为何看好荷园板块

荷园板块位于新闸，老常州人都熟悉，这是一个较为成熟的生活区，有完善的生活设施，有美名在外的荷园，有北京师范大学常州附属学校，有全民健身中心，也有各式各样的居民楼，生活氛围浓厚。

而与这醇熟的生活氛围相反的是该板块的土地市场和新房市场，只有稀缺二字可以概括。

光明竞得的荷园板块第一宗地块是该区域时隔十年之后再次出让土地。2008年5月9日，绿地世纪城项目土地出让，彼时楼面价722元/㎡。长达十年之久的土地断供，足见其土地供应之稀缺。

面粉稀缺自然面包也同样稀缺，因此荷园板块房市供应亦是稀缺异常。2014年6月是该板块最后一张预售证发放，自此，板块长达5年断供，市场一度空白。

若说一座城市什么资源最不能轻易获得？大型公园一定榜上有名，公园因其规划和开发性的难度稀缺异常。享有一套公园旁的“房子”，就等同拥有一家私家“后花园”。荷园，就是荷园板块核心的稀缺价值资源。

荷园示意图

板块内有北师大常州附属学校，新闸小学，新闸中学等学校环伺。而最为值得一提的就是北师大常州附属学校，北京师范大学常州附属学校于2014年由北京师范大学、常州市钟楼区人民政府与江苏众创腾飞教育投资有限公司三方创建，是江苏首个北师大附属学校。于2016年9月正式开学，是一所九年一贯制体制创新型学校，是真正的家门口的优质教育资源。

2017年5月26日上午，常州奥体钟楼全民健身中心开业，常州钟楼区新闸全民健身中心位于荷园西侧的玉龙南路386号，北师大常州附属学校东侧，是常州体育产业集团完全按照“投、建、管”模式，独立投资、建设、运营的又一家全民健身中心，该中心建筑面积23667平方米。

钟楼全民健身中心

随着城市中心区域的饱和，一个土地稀缺、房市稀缺、景观稀缺、又拥有家门口优质教育资源的板块，这些稀缺资源背后都是荷园板块不可限量的价值衬托。

03预见荷园板块未来

市场上多见这种打包式拿地布局，集中性的区域布局，会使得房企占据区域绝对主导，甚至在后续一段时间中，很大程度上拥有这些区域的实际定价权。

所以，光明在荷园板块连拿三块地之举，并非无心插柳，而是光明在常州楼市布局的深谋远虑。一则是荷园板块本就自身价值凸显，未来可期；二则有了品牌房企光明的加持，也将会为板块内带来更有价值的红利。

其实，这种打包式拿地布局，在常州也是有迹可循。对标清潭路板块，可以预见荷园板块未来价值进化轨迹。

早在2013年和2014年，路劲就在清潭路板块连拿三宗地块，分别是如今的路劲城市主场（2013年5月31日竞得，楼面价1507元/㎡）、路劲城市印象（2014年1月24日竞得，楼面价1936元/㎡）以及路劲铂隽（2013年12月6日竞得，楼面价2462元/㎡）。此后，路劲更是继续积极主动布局该板块，时至如今，路劲已于清潭路板块连拿5宗地块。

路劲清潭路板块项目价值轨迹

而且现在的清潭路板块房价亦是水涨船高，从2014年7月路劲城市主场首开的5791元/㎡到2017年12月路劲铂隽首开的14582元/㎡，再到2019年5月雅居乐路劲国仕九礼首开的21300元/㎡，其价值进化轨迹可见一斑。路劲开始布局清潭路之时，西部道路未建通，如今利好加持，市场更是今非昔比，未来的荷园板块价值轨迹又何尝不是！

常州城区各大板块价值梯队

看常州整个城区范围各大板块，荷园板块绝对是被低估的价格洼地。如今高单价、高总价的板块比比皆是，而荷园板块因其土地供应以及房市的稀缺而被划入低单价、低总价的第三梯队，而这一梯队内除了荷园板块，其余板块皆是位于乡镇地区。

总体来看常州的楼市状况，目前市场库存量183万㎡，去化周期3.9月，不到4个月！而土地方面，供应量1055㎡<商品住宅销售量1248㎡，平均楼面价已达9241元/㎡，而整体的楼市均价亦是达到16679元/㎡。

目前常州的楼市政策层面依旧宽松，但大方向信贷利率收紧趋势不变，从中长期来看，常州的市场整体还处于上升期。

很多人经常会问：到底什么时候买房最合适？当然对于刚需，时间这个维度是不存在的，但是对于有选择余地的购房者来说，买房自当是应买在上升期，而如今的常州，市场处于上升期，荷园板块亦是处于上升期，板块亦将会同整个常州城市共发展，未来是真正的可期。

光明地产拿下的荷园三宗地块总建43万㎡，未来发展只会持续升级，而且三个项目未来规划不低于7000㎡的社区服务配套，为业主提供全方位的配套体系。

光明地产全国布局

不论是早前认识的光明食品还是如今的光明住宅，相信都不会令人失望，光明地产开发足迹遍布十二省二市，累计开发面积超5500万㎡，30个城市、业主30万户，定位“1+7+5”的总体商业模式以房产开发为主业，构筑商业、物流、供应链、服务、建设平台，为城市升级区域高度。

光明城投·荷樾府效果图

今天（8月31日）光明荷园板块的第一个项目终于亮相，翘首久候的光明城投·荷樾府营销中心暨样板间公开。荷樾府的入市解渴了荷园板块长达五年的房市空白，是真正的期盼已久。公开现场火爆异常，可见市场关注度极高。

至此，荷园板块终于迎来新鲜血液，但是，这只是荷园板块的开始！未来，光明造城于荷园，将会共鸣于这个时代，更是会于处于上升期的龙城共生共发展。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

推荐阅读

尊重版权 请勿抄袭

未经授权禁止随意转载

引用数据和观点请注明来源

转载请按照以下格式：

转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

长按扫码带你加入

克而瑞常州楼市交流群