常州楼市的下一个逆袭主角，从这里开始！

自2016年下半年起，常州房价基本走在“上升”快车道，一路稳稳当当地上涨了近4年。

分析常州房价上涨的原因时，在政策环境、城市价值提升等基本面上，从市场本身出发，我们通常归因于供求关系，以及最直观的指标：库存和去化周期。

在2020年1月常州房地产市场年度发展论坛上，我们就明确提出了，2020年新市府、清凉-丽华、湖塘老城区板块是最被看好的板块。为什么？

因为这三个核心板块都库存量低，而需求旺盛。

同时，我们也发现，伴随着常州城市化进程的快速推进，城市版图不断拉开，近两年，一些乡镇的城市界面日新月异，楼市价值也在快速提升，我们已经不能再用乡镇板块来简单定义这些区域。

而且，这些板块的住宅库存基本见底，几乎没有主力楼盘在售，待有新地入市，常州楼市的下一个逆袭主角，就是它们。

01牛塘

牛塘，北枕京杭运河，东接湖塘老城区和新天地公园板块，西靠西太湖板块，是武进区的强乡镇之一。

◎常州·牛塘

相比于常州其他乡镇，牛塘的商品房发展起步更早、底子更厚。

2011年起，伴随着外来房企入常潮，牛塘从本土房企向品牌房企过渡，红星、招商、新城等先后进驻，开发了红星国际广场、招商花园城、新城锦域。

2017年土拍恢复后，牛塘的土地市场更加活跃，至今已成功出让了4幅宅地。

◎2017年至今牛塘宅地出让一览

楼市发力，除了地理区位上的优势，城市化进程下的各项基建配套的规划落地，也是重要因素。

作为武进南拓西进的地理位置中心，牛塘是武进东西沟通的重要节点。

根据规划，地铁3号线、5号线、7号线三条轨交将贯穿牛塘，牛塘将成为常州东西联动、南北汇通的重要枢纽。

预计将于明年开建的地铁5号线，起自天宁经济开发区，经过牛塘镇，终止于西太湖，通过一条线路直接贯通天宁、钟楼、武进。

大交通积极推进，酒店、大商业也已落成。度假型商务酒店九洲喜来登、城市综合体红星爱琴海购物公园提升整个板块的能级。

所以，牛塘摆脱当初的乡镇定位，走上新兴板块的发展轨道，意料之中。如今，在新契机下，牛塘将重新以新姿态融入常州重点发展板块的阵营。

2020年成交的2宗宅地，地价不断刷新，并在6月底首次出现万元地，成为常州首个非核心板块诞生万元地的板块，地价高达11256元/㎡。

短短两年时间，牛塘板块的地价涨幅近150%，足以说明板块发展的价值潜力。

而从楼市来看，自新城·金樾售罄后，目前牛塘板块仅塘樾家园主力在售，文澜国宾预计3-4季度入市，建源的青莲公园东地块预计将在明年销售。

因此，从供应来看，牛塘仍有很大空间，这从板块仅3.2万㎡的极低库存量也可以看出。

与武进主城区相邻，在常州轨交枢纽上的牛塘，未来将会有一个华丽的转身。

02薛家

第二个不得不提的乡镇板块，就是薛家。

在常州，薛家是一个独特的存在。南屏人居板块荷园、飞龙板块，北枕高铁新城新龙板块，东衔常州价值高地新市府板块，西靠空港新城奔牛板块。

◎常州·薛家（图源：壹山藏）

这样一个四通八达的枢纽区位，加上雄厚的产业基础、快速升级的交通配套，以及特色小镇的规划利好，都让薛家在这几年进入了高速发展的快车道。

在变得更加宜居的同时，薛家也成为众多房企竞相进驻的热点板块。从最早的佳兆业、九龙仓，到后来的雅居乐，再到万科、弘阳等，品牌房企相继入驻，带来了板块楼市的成熟，以及板块价值的多轮爆发。

然而，2017年至今薛家仅出让了一宗宅地，即万科竞得的薛冶路以西、瀛平路南侧地块，开发的万科弘阳·君望甲第目前也已售罄。

也就是说，目前，整个薛家板块几乎没有主力在售商品住宅，每月仅个位数的余房成交备案，住宅处于“空白”状态。

但是，人居生活自成体系的薛家，也有地铁4号线、6号线两条轨交路线规划经过。

未来，薛家这个集高速、高铁、高架、航空等大交通网络的枢纽区域将再添地铁这一主线，进一步缩短薛家与常州中心的通勤时间，加深区域之间的交互联系。

虽然从目前的供地计划来看，薛家未有新地块入市，短期内住宅市场也得不到有效补充，但我们可以预见，待未来薛家再有土地挂牌，板块的价值将充分得到彰显。

03春江

严格来说，春江已经脱离了乡镇的范畴，但楼市价值彰显需要时间沉淀，目前它还处在价值爆发的前夜。

2020年7月，常州市政府同意以原春江镇的徐墅、百丈、象墩、录安洲、春江、友谊河、滨江、东海、黄海、龙圩、圩塘11个居委会区域为春江街道行政区域，设立春江街道。

伴随着行政能级上的调整，春江的价值提升按上了快进键。

实际上，自今年上半年度高铁新城挂牌成立时，就已经宣布了春江将被囊括在高铁新城的重点发展区域内。

◎常州·高铁新城重点区域规划图

这样一个发展契机，使得春江瞬间站上了城市发展的制高点，行政能级上的调整，是其第一步。

而在轨交建设上，根据规划，未来地铁1号线北延2站将在春江设站，切实改善和提升板块的出行效率。

产业发达的春江，在人居产品上，此前主要以安置房为主。

2020年初龙控在春江的中心位置竞得了一宗宅地，楼面价达到5380元/㎡，溢价34.5%。这个土拍结果在农历年底市场热度下降的背景下，已经是相当不错了。据悉龙控将与绿地香港联合开发，案名龙控绿地·公园道已经公示。

而且，安置地块竞拍结果也毫不逊色。2018年，黑牡丹竞得春江一宗安置地块，即东海路以南、港区西路西侧地块，虽然地价一般，仅1462元/㎡，但溢价率达到66%，竞价了97轮。

黑牡丹、龙控均是常州本地房企，他们深谙常州各板块的发展价值，和未来发展空间。

目前，春江仅滨江豪园这一个住宅在售，龙控绿地·公园道待入市。春江的未来蓝图，才刚刚开启。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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