伴随着8月20日天宁区原青龙中学土拍的结束，8月常州主城区的土拍也画上了休止符。
从持续了大半年的紧张刺激、扣人心弦、一路高能的土拍情绪中抽离出来，静观之下，我们发现：常州旧有的市场格局已然被颠覆，新的市场秩序和价值金字塔，正在重新构建。最明显的两点，其一就是常州地价已今时不同往日，“万元地”几乎成为标配，14000元/㎡以上才能称为当今常州的高价地。而且，截止至今，常州市地价最高的3幅宅地，都在天宁区！
分别是德商的杨班村地块（楼面价19793元/㎡）、新城的茶山街道北侧地块（楼面价16190元/㎡）、龙信的原青龙中学地块（楼面价15826元/㎡）。其二，就是常州整体新房均价稳步上涨，房价的门槛和天花板，同步变高。常州房价的门槛变高，指的自然是以乡镇板块的首置、首改，以及新兴板块的首改、再改为大比重的楼盘价格的上涨。戚墅堰板块26%的涨幅、武高新和西太湖板块17-18%的涨幅，就是最好的证明。截止到目前，除了个别板块，天宁区已经站上常州楼市的价值金字塔尖，代表着常州房价的上限。天宁区的价值体系，在2019年之后，尤其是2020年起已经实现了升级。如今的天宁区，尤其是文化宫、青山桥-红梅、清凉-丽华、青龙这四个核心板块，已经成为更纯粹的、只属于“有钱人”的板块，与整个市场保持着更深的距离感。其中一个标志性事件，就是南广场·九洲玺房价稳稳站上3万+/㎡。从2018年火车站南广场地块成交起，市场上就出现了一种声音：常州房价有望站上3万+/㎡。2019年11月，纯新盘南广场·九洲玺首开，当月成交均价就达到了3.4万/㎡。这是常州天宁区首个、全市第2个成交均价站上3万/㎡门槛的非别墅类住宅。因着九洲玺的集中成交，当月常州市区均价冲到19435元/㎡，至今仍是常州房价月度峰值。南广场·九洲玺恰似一个特殊存在，让常州人彻底领略到市中心拥有优质配套房产的价值。但也有一种声音在说：南广场·九洲玺毕竟是个案，天宁更多的还是普通住宅。的确，在2019年11月之前，天宁核心板块虽然常常被高捧为常州富人区、楼市价值塔尖，但其实也就巨凝金水岸、花语江南、旭辉铂悦天宁、九洲新世界君玺等少数楼盘真正能担得起成交均价2万+/㎡楼盘。那时候的天宁区，房价2万+/㎡并非常态，1.8万/㎡以下依旧占据着不小的比例。对于购房者来说，天宁核心还潜藏着很多机会，200多万的预算，垫垫脚在天宁核心完全可以上车。对于开发商来说，楼盘整体成交均价在2万/㎡以上，需要极大的自信和勇气。它们不敢大张旗鼓地搞开盘仪式，只能低调加推、持销。但这一切都随着近一年来常州数十次土拍的发酵，烟消云散。如今，除了已经售罄的琅越龙洲、暂无房源在售的九洲新世界君玺、尾盘在售的德信佳源君宸府，天宁核心板块主力在售的楼盘，均价基本都保持在2万+/㎡以上，1字头的房价基本消失。◎1-7月天宁商品住宅成交均价TOP11
花语江南、旭辉铂悦天宁的均价，已经提到了2.5万/㎡以上；低开高走的龙运天城，成交均价也已经涨到了2万/㎡以上。今年入市的纯新盘万科新都会，首开成交均价就达到了2万/㎡。尤其是文化宫、青山桥-红梅板块，常州的顶级公办学校普遍集中在此，即使是老破小，均价基本也在3万/㎡以上，更高的甚至达到6万+/㎡。青龙板块今年有教育小镇的规划，以及板块各项人居配套的成熟，二手房价也今非昔比。也就是说，除了个别板块，如今的天宁核心已经全面进入2万+/㎡、冲击3万+/㎡的时代。需要注意的是，除了这些在售楼盘，天宁区还有一批待上市楼盘。这些楼盘的入市，将会进一步巩固天宁2.5万+/㎡的均价，部分高价项目有望冲击4万+/㎡天花板。换句话说，从此以后，天宁区才是常州楼市真正的塔尖，核心板块将进化为纯粹的富人区，成为有钱人的战场。2020年5月，南广场·九洲玺项目5幢、6幢备案公示价格出炉。其中，5号楼备案均价40988元/㎡，6号楼备案均价43899元/㎡！
德商在4月以19793元/㎡楼面价拿下的杨班村地块，目前项目已经动工，未来将打造成德商“天玺系”产品。
如今项目规划方案已经公示，从目前曝光的效果图来看，德商该项目使用铝板+大面积玻璃作为外立面，与目前主流高端住宅的颜值匹配。项目预计在年内入市，售价预计将达到3.5万+/㎡。新城的茶山街道北侧地块也是4月成交，楼面价16190元/㎡，全市第2。分析师了解到，目前项目现场也已施工。
◎新城茶山街道北项目效果图
拟建10栋8-26层住宅，并配建一座幼儿园。项目定位高端，在新城和荣盛两大品牌房企加持之下，未来整体售价将突破3万/㎡，部分产品，尤其是高溢价产品洋房，或将站上4万/㎡均价线。
2020新进房企龙信在本周摘得了原青龙中学地块，楼面价15826元/㎡，晋升全市地价第3高宅地。虽然地块刚成交，规划方案也还未出炉，但根据地块1.8的最大容积率，60米的限高要求，必定也是定位改善需求的高端住宅。虽然我们还不清楚龙信到底会打造什么样的产品，纯考虑拿地成本，预计未来售价要达到2.8万+/㎡。路劲的董头村一期地块，现场已有施工迹象。项目由路劲与美的联合开发，预计在年内入市，从14395元/㎡的地价来看，未来售价大概率在2.7万+/㎡。青龙板块的市一中东侧地块，也是一宗高价地。5月，阳光城以12802元/㎡楼面价竞得，目前地块规划方案也已经出炉。
根据规划，项目拟建22栋8-18层小高层产品，1.8的最大容积率保障了超低密的人居体验。据悉，项目由阳光城和禹洲共同开发，预计未来售价也将在2.5万/㎡以上。伴随着这5个纯新盘的入市，整个天宁核心将全面达到所有楼盘均价2万+/㎡、大部分楼盘2.8万+/㎡，部分楼盘的高端产品达到4万+/㎡。
并且需要注意的是，将于9月10日竞拍的青龙2-1地块，起始楼面价就达到20009元/㎡。地块最大容积率1.2，限高30米，因此该地块未来最多只能建10层以下的住宅，大概率将打造洋房+叠墅产品。虽然最终地价、哪个房企竞得还没有确定，但未来房价站上4万+/㎡几乎是板上钉钉的事了。2020四季度或2021年，上述这些楼盘相继面市，将对天宁核心区域价值起到更有力的托举作用。经过这大半年的土拍刺激，常州其他板块的楼市价值也得到了提升，但对于天宁区而言，一堵无形的城墙正在高高筑起，正式将天宁与其他区域，将天宁核心与其他板块分割开来，是质的飞跃。从此，天宁不再仅仅是城市中心，更是常州楼市的价值中心！
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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