价值预警！2021年，常州“十”字轨交上的楼市“黄金眼”在哪？

近期，无锡地铁3号线一期工程顺利通过评估，预计在本月底前通车，成为最大热点。

地铁，对于城市的发展意义不言而喻。

地铁的走向几乎决定了城市的发展脉络，有地铁的地方就有人气。

随着地铁3号线在今年10月底正式运营，地铁4号线预计在2021年通车。无锡，也将实现地铁网络从“十”字到“米”字的蜕变。

这不禁让人联想到常州，按计划，常州地铁2号线也将在今年年底试运营。但因疫情等因素，轨交建设进度放缓，延迟至2021年上半年运营。

届时，常州也将脱离单一的一条轨交线路，进阶到“十”字路网格局。

从无到有，从一条单线，到明年的十字交通运营，常州的公共交通路网瞬间拓展开来，轨交的网络体系将逐步搭建，价值意义将被充分释放出来。

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从交通出行而言，不同于普通公交车的等候时间长，地铁便捷、迅速等优势，分摊了常州部分高峰期人流，缓解了城市交通压力，也扩大了常州的交通格局，增强了整个城市的流动性。

待到明年地铁2号线接通后，十字中轴路网形成，地铁覆盖到的区域、板块更多，地铁的综合价值将被不断挖掘。

从楼市发展角度而言，仅仅1年的地铁一号线，也拉升了城市的南北向骨架，盘活了曾经的偏远板块。

譬如，武高新板块的南夏墅片区，就是依靠地铁一号线的开通，为板块输送了很多在武进主城工作的刚需置业人群，形成了在置业在新城、工作在主城的生活模式，逐步实现从“镇”到“新城区”的蜕变。

◎地铁1号线经过南夏墅（图源：夏仁杰）

高铁新城的崛起，除了区域定位的明确，地铁开通、人口导入、增加教育商业生态医疗等基本配套落实也是重要因，区域容纳度得到显著提升。

◎高铁新城效果图

再有，地铁开通，盘活沿线商业客流，带动景区人流。

去年国庆黄金周，1号线客流最集中的车站，环球港站拔得头筹，而且全天都是客流高峰期。

江南环球港接待人数同比增长76.41%，营业收入增长80.27%。

◎江南环球港实景图

相似的是，地铁开通以来，武进万达广场的客流量也有明显提升。

◎武进万达广场实景图

不仅商业客流猛增，地铁开通以来，新龙生态林每逢周末，游人如织，客流成倍增长。去年国庆黄金周期间，客流实现了“突爆”，比往年同期翻了两三倍。

◎新龙生态林实景图

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地铁的新建和规划，也给了更多区域房价、地价提升的机会。

沿着地铁的触角延伸，有地铁的区域，房价显然相对更高。

从拿地房企的意愿来看，房企显然更加偏向于有地铁规划或覆盖的区域。对于有地铁加持的地块，房企对于后期楼盘的销售状态也更有信心。

◎常州地铁1、2号线沿线500米已成交地块一览

而对于利好板块，开发商之间的竞争，也会同时抬高板块的土地价值，继而把整个城市的房价支撑起来。

譬如新北的新龙板块、天宁中心区域、紫云片区、湖塘老城区北部片区、南夏墅片区、青枫板块、经开城区等。

◎地铁1号线文化宫站

当然，开发商之间的定价逻辑不尽相同，但总体而言，距离地铁的远近距离，是衡量楼盘价格的一个重要指标。

而在地铁站附近，产品定位相似的楼盘，也会根据地铁的远近距离，制定售价。

距离地铁站越近，价格相对更高。

也就是说，到地铁站的距离，成为了项目定价的风向指标。

即便当下没有地铁经过的区域，只要有规划路线经过，也意味着这个区域的价值提升有希望。

同时因为利好暂时还未兑现，还处在价格洼地，而洼地更有上升空间。

◎常州轨交路线规划图（仅供参考）

正如规划中的地铁5、6号线，经过的西太湖板块、牛塘板块、皇粮浜片区、青龙板块东经120片区、武高新板块、薛家板块、天宁融合发展区等，都属于明显的价值潜力爆发前期的区域。

2020年西太湖、牛塘、皇粮浜等板块地价破万，武高新地价刷新，青龙地价12800-15800元/㎡，地铁路线规划的拉动作用绝对不能忽视。

而对于诸如恐龙园板块、市中心、新北中心区等，地铁的作用则是进一步巩固了板块价值。

区域内已经聚集了优质的教育、医疗、商业、生态配套，形成一个个小的城市概念，地铁的开通将加速整个板块融合到其他区域，在原有成就的基础上进一步完善，加速板块价值的释放。

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常州地铁线路的进一步外扩，也会带动区域规划和产业导入，为板块吸附源源不断的人口。

所以判断一个区域是否具备发展潜力，或者说抗跌能力，需要从要求更加严格的方面入手，双地铁便是其中之一。

就目前常州市场来说，发展最为稳健的无非是老市中心，金融、商业、交通汇聚，也是双地铁交汇。

除此之外，待地铁5、6号线开通后，还将有多个双地铁交汇地点。

新龙板块、青龙板块东经120片区、翠竹片区、怀德片区等，都将是近几年具备利好升值因素的优秀板块。

之后，常州还将建设地铁3、4号线、1号线南北延线、2号线东西延线，来激活更多处于轨交盲区的板块，常州也将成为一个遍布铁路交通网的城市。无论从发展能级还是竞争力来说，都更加具有优势。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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