一直买房一直爽？2020年都快结束了，常州还有人缺房子？

现在这个阶段，楼市的奇妙和复杂就在于，有坚定的看跌常州房价的，有人嘲讽常州是宇宙中心房价应该站上10万元/㎡的，也有人坚信2021年常州将遍地都是3万元/㎡以上的房子的……

吹涨看跌的都不少，这种声音一旦充斥市场，对于普通的购房者来说，就更难辨别信息。

最近有很多用户在后台提问：现在可以买房吗？买房的最好时机到底是什么时候？

就这个问题，分析师谈一下这十多年的一些感悟。

01

买房一时爽 一直买房一直爽

过去的十年，房地产也许不是最赚钱的行情，但一定是最为稳妥的行业。

分析师身边就真的有不少人靠买房对抗了通货膨胀，让自己的财富增值，让家庭过上了更好的生活。

2009年，家住常州奔牛镇的周女士大学毕业，和男友一起回常州工作。2010年他们买第一套房的时候，两家人的全部存款只有5万元，问亲戚借了点钱，买了人生中的第一套房子。

这十多年间，周女士和他老公两个人，又买了两套住宅和两套办公房（投资）。就在今年，张女士把买的第一套房子卖了，给自己的二胎宝宝又添置了一套学区房，单价39800元/㎡。

周女士是分析师认识很久了的一位粉丝，她在买第一套房子的时候跟分析师认识，后面每次买房都会咨询分析师的建议。

实话实说，分析师没给过她很多建设性意见，每次都是说，要买就赶紧买。2016年年中，周女士向分析师透露了买房意向，并表示有个朋友想跟她一起买。

分析师表示，常州房价已经到了上涨的关键节点，要买一定要抓紧。周女士的朋友说，不会涨多少的，每年年底都会降价的，咱们再等等吧。周女士在分析师的建议下，当机立断的买了，而她的朋友，从2016年至今，一直没踏上买房这趟车。

周女士表示，自己在这几年，从一无所有到基本实现了买房自由，做的最对的事情就是，相信每一句“当下就是最好的买房时机”，没有丝毫犹豫。

事实上，就是这样，买房这件事情，要么不买，要么“上瘾”。这是有一定的道理的，只有买对了时间，买对了房子，才有不断的进行资产腾挪升级的资本。

02

常州人缺房子吗

买房这几件事情，归根到底跟需求有关。

总有一些人会吐槽：常州的人口基数就那么多，造这么多的房子，以后卖给谁呢？

在这个问题背后，就还有另一个问题我们需要弄清楚。常州到底有多少房子呢？

看一组数据：

这是自1990年开始，常州历年的商品住宅竣工面积。（1990是十位数，90年之前的数据几乎可以忽略）

从这个数据来看，到2019年底，常州的商品住宅竣工总面积为9300万㎡左右。

假设这些商品住宅都还留存至今，那么，按照2019年底常州的常住人口数据来算，人均拥有的住宅面积为19.64㎡。

按照平均一个家庭2.82人的户籍人口数来算，平均每户拥有的商品住宅面积为55.38㎡。这个数据高吗，当然不高。

这里面，我们不能忽略的一个数据是，2019年，常州商品住宅施工面积为2672.13㎡。如果加上这个数据，常州平均每户拥有的商品住宅面积71.29㎡。

而这其中，根据官方公布的数据，2019年，常州城镇人均拥有的住房面积是48.6㎡，这也就意味着，户均拥有的住房面积应该在137㎡左右。

这两组数据的差异意味着什么？忽略一些老公房等住房影响，城镇人口之外的常住人口及乡村人口的商品住宅拥有率并没有我们想象中的那么高。

差异的形成，也是需求的来源。

常州人缺房子吗？当然不缺。从90年代到如今的三十年的过程中，常州的基本住宅问题已经解决的差不多了。

但是，90年代哪怕是到2010年之前的房子，都要发生两种改变，一个是拆迁，一个是置换。加上常州城市的扩容，不少乡村居民变成了城镇居民，离开了生存的“土地”和“民房”。

也就是说，常州人目前主要的买房动力就来自改善和棚改（旧改）。

03

别人犹豫的时候 就是买房的最好时机

以前是开发商盖房的时代，而现在就是购房者住房消费升级的时代。

我们这一代人见证了中国翻天覆地的变化，以前家里只有一个座机，现在人人一部手机，有的人以前家里只有一台电视、一台空调，现在是每个房间和客厅都要各配上一台。

这些都是亲身感受到的，人均占有的资源在逐渐增多，经济发展的目的就是要把稀缺的变成不稀缺的。

小张结婚的时候选了一个两室一厅的房子，生了孩子后发现爸妈过来照顾孩子不方便，就又买了套小三房。

五年之后，小张又有了二胎，小三房也变得狭小了，就又考虑资产腾挪，换了个大平层。

这是一个常州中产家庭的正常买房路径。这就是居住质量上的消费升级。

但是，并不是每个家庭都能在这种升级过程中如此顺畅的。

在每一个周期内，受市场和政策的影响，房价都有阶段性的“见底”或者“横盘”的时期。

很多人会在这个时候犹豫着是不是要买房。再等等，房价肯定还会降的。

但其实，市场进入冷静期的时候，往往才是买房的好时机。新房有漏可捡、二手房有砍价空间。这个时候不买，难道等来年市场回暖再买吗？

那些一直在等待“更低”的购房者，错过了属于夫妻之间的“小天地”，错过了三口之间的“小温馨”，最后也错过了资产升级的黄金时期。

2021年的常州，当然不会遍地3万元/㎡以上的房子，毕竟市场还达不到这个高度。但从产品体系的更迭来看，市场上头部房企都在做一个改变，那就是拔高产品天花板。

当前的常州楼市，在政策的作用下，肯定会有分化。但是在这种产品升级带来的价格稳涨，凭消费逻辑来说，不可逆转。

如果真的有买房需求，真心不必犹豫。你的每一次犹豫，错过的，是资产一步步升级换代的机会，而不仅仅只是一套房子。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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