平均楼面价10159元/㎡，487亿，2020年常州土拍成绩单出炉！
2020年，我们每个人，都是常州楼市激宕的见证者。
从疫情“黑天鹅”到3月复工复产后的迅速升温，常州房地产市场迎来了前所未有的持续性高温。
9月12日，新一轮楼市调控正式执行，至此，这一波高温正式分化。
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《城势向上—2020年常州房地产市场年鉴》栏目。
我们将从大事记、政策、土地、房企、产品、市场等多个篇章总结2020年常州楼市，并预判2021年市场方向。
随着九洲拿下郑陆镇舜山小镇地块，2020年的最后一天，常州土拍正式收官。
21幅万元地，平均楼面价10159元/㎡，总成交金额487亿，这是2020年常州市区（不含金坛、溧阳）土拍市场的基础数据表现。
土拍作为检验市场信息的试金石，其冷热程度往往对楼市后期的走向产生关键的影响。基于此，围绕2020年常州土拍整体情况，克而瑞常州房产测评为大家带来详细解读。
土地市场整体表现
供应方面：
2020年，常州全市涉宅经营性用地公告挂牌74宗，供应总面积409.73万方，折合6146亩。其中常州市区(不含金坛、溧阳）涉宅经营性用地已公告挂牌的地块共41宗，供应面积218.96万方，折合3284亩。
成交方面：
2020年，常州全市涉宅经营性用地共成交72宗；成交面积396.81万方，折合5952亩；总成交金额605.76亿。
其中，常州市区(不含金坛、溧阳）涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）共成交43宗；成交面积236.71万方，折合3551亩；总成交金额487.23亿元。
纵观2020年常州土拍市场，呈现出以下特征：
涨价：2020年，常州全市涉宅用地平均楼面价为7826元/㎡，同比上涨18.09%；常州市区（不含金坛、溧阳）平均楼面价为10159元/㎡，同比上涨30.78%。
量变：2020年，常州全市宅地供应量平稳，同比去年上涨4.2%，成交量同比去年上涨1.65%；常州市区（不含金坛、溧阳）供地量下降20.71%，成交量下降12.4%。
降容：平均容积率2.0，主城43宗挂牌地块中，最大容积率2.0及以下的地块达26宗，最低容积率为1.2，低密地块入市量增加。
主城回归&区域下沉：继下沉乡镇之后，以新城为代表的本地房企开始发力布局金坛等市场，同时嘉宏、路劲、星河、弘阳等房企也开始着力布局常州乡镇及新街道。另外，随着核心区域供地的增加，各房企仍聚核心区域。
21幅万元地 6幅超1.5万元/㎡
2020年，万元地成为常州主城各区域的“标配”。截止年末，整个2020年，常州主城区共成交43宗宅地，其中21宗为万元地，占比近50%。
从区域分布来看，天宁区2020年成交了7宗万元地，占比最高；新北区5宗；武进区5宗；钟楼区3宗；经开区1宗。
除了文化宫、清凉-丽华、青山桥-红梅、勤业-花园、湖塘老城区、新市府、清潭路、青龙等传统核心板块外，2020年常州经开区、西太湖、钟楼开发区甚至龙虎塘、牛塘等区域均已有万元地成交。各区域地价全面刷新。
2020年4月10日，德商竞得天宁区杨班村地块，成交楼面价19793元/㎡，创下了常州土地楼面价新高。
2020年6月30日，建源竞得武进区西太湖揽月湾生态公园北地块，竞拍轮数102轮，创下了三年来常州主城溢价新高。
2020年12月24日，中建智地以31.1亿元的总价（楼面价16789元/㎡）拿下新北区市府板块中央艺术公园北地块，创下了除棕榈路南侧、月季路东侧地块（至少一半安置）外，本年度成交地块总价新高。
另外，随着中建智地、大和分别拿下新市府板块中央艺术公园北地块及青龙板块三里地块。今年成交的万元地中，楼面价1.5万元/㎡以上的地块，也达到了6幅。
土地市场作为一级市场，土地地价决定了未来的新房价格。再加上目前常州市区整体供需仍然偏紧，未来新房价格持续向上的趋势，仍然不会有大的变动。
供地节奏“有的放矢” 区域分化显著
从历月涉宅用地的供应成交走势来看，2020年常州的土拍热度一直维持在高位，供应“有的放矢”。
除去2月受疫情影响供应之外，2020年各月土拍供应较为均衡。其中，4月、5月、10月是供应高峰期。4月、5月本就是传统的土拍高热期，供应放量在情理之中；10月开始的加大供应有两方面原因：一是土拍热度的持续，二是供应目标未完成叠加调控新政后加大供应的需求。
成交方面，2020年除去青龙2-1地块的终止挂牌及溧阳两宗地块的流拍外，其他地块均有不同宅地的溢价成交。全市平均溢价率为28.6%，与去年持平。
从区域成交来看，2020年常州各区域涉宅用地成交价格都有所上涨。
市区方面：
天宁区涉宅用地成交价格全市居高，成交楼面价12760元/㎡；
武进区涉宅用地溢价率最高，为61.64%，成交楼面价10253元/㎡；
新北区成交面积最高，成交总面积为70.91万㎡，成交亩数1064亩，成交金额138.17亿元；
钟楼区地块成交宗数最少，仅为5宗，平均楼面价10523元/㎡；经开区成交8宗宅地，平均楼面价市区最低，为8238元/㎡。
溧阳金坛方面：
2020年，金坛土地市场上扬明显，共成交11宗宅地，基本集中于滨湖新城及金坛经开区。有别于往年的超低溢价成交，本年度金坛全区土拍成交溢价率达到了15.07%。
溧阳虽然地块成交量在全市居高，但一方面是溢价率偏低，一方面是主城及核心区域供应量不高，仍以乡镇地块成交为主。
后市预判
受限于单宗土地出让面积缩小，2020年整年成交宅地可新增建筑面积仅为435万方左右，同比下降19.14%。部分热点区域2020年供地偏少甚至没有供地。
结合各区域出地计划，2021年高铁新城、凤凰新城、武高新、西太湖等区域土拍热度将延续。另外，城市供地方向还将持续外拓，核心区和热点区域优质土地将愈发稀缺。
随着政策收紧，房企拿地方面，深耕常州的房企仍将占据主力市场，新进房企拿地表现将更为谨慎。反应到商品房市场，2021年虽然有一定政策压力，但市场上行动力仍在。
统计口径：涉宅用地不含融资、回购、定向商品房用地。
本文代表克而瑞常州机构观点，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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