常州向南，“谁”在撬动武进楼市未来？

全区行政区面积1066平方公里，占比全市24%；全区常住人口145万，占比全市31%；全区2019年地区生产总值2483.4亿元，占比全市34%。

这里是常州的第一大区——武进区。

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作为吴文化的发源地之一，武进底蕴深厚，三城三河的春秋淹城遗址，“阳湖文派” 、“南田画派” 、“常州词派”的繁荣，无不诉说着这片土地的文史厚重。

近现代，武进作为苏南模式的发祥地之一，工商业发展迅猛，经济实力雄厚，并构建了以湖塘为中心的商贸、行政、文化、科创中心。

近些年，武进中心城区、武进高新区、西太湖科技产业园、常州经开区的“一主三副”的空间格局基本确立。

并正在积极构建与生态安全格局相匹配的城市空间格局，形成了“两轴四片”的空间结构，各片区弹性生长。

本篇，仅以中心城区、西太湖板块、武高新板块为研究对象，常州经开区另立单篇。

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现代文明资源最集中的湖塘片区，一直代表着武进的楼市发展主力，也是常州近10年住宅成交量NO.1的板块。

2019年后，湖塘老城区板块的楼盘次第售罄，主力在售楼盘仅有一二。

供应量的锐减带来成交量的断崖式减少，昔日的全市第一大板块（成交量排行）被后起之秀西太湖板块超越，成为武进第二。

而湖塘老城区板块的成交锐减，也直接导致整个武进区成交量的锐减和排名的下跌。

2020年，武进区（不含常州经开区）商品住宅成交约140.5万㎡，创近9年成交量新低。全市占比19%，全市成交量排名第2。

此消彼长，楼市实力新星西太湖板块，却以40.5万㎡的成交量稳居2020年度武进各板块成交量之首。

板块内的碧桂园都市森林、路劲太湖院子、绿城江南里、金新滟澜湖等楼盘充足的供应，以及板块配套利好不断带来的价值提升，带动了各个主力在售项目的大量成交，成为西太湖板块遥遥领先武进其他各板块的重要支撑。

而作为常州新兴富人区的淹南板块，也在2017年之后逐步发展起来。纯粹低密的整体定位，匹配了板块洋房、叠墅的产品设计，并诞生了新城璞樾春秋、春秋金茂府等豪宅项目。

而25000元/㎡左右的成交均价，也基本代表着全市头部价值板块的房价水平。

地市方面，2020年，武进区涉宅用地成交面积为46.5万㎡，折合697亩，远低于2018、2019年的成交量。

地块供应量减少，地价却进一步提升。

2020年，武进区宅地平均楼面价10235元/㎡，高于新北、经开区、金坛、溧阳。

其中，湖塘老城区成交的绿地峰云汇北侧地块、金海塑业地块、绿地香颂北侧地块，地价在14000-16000元/㎡，创下了武进地价新高，也代表着整个常州市的地价高水平。这也充分表明了库存见底的湖塘老城区，依旧是全市的价值高地。

而揽月湾生态公园北地块12896元/㎡的楼面价，也创下了板块地价之最。

作为2020年的热门板块，西太湖板块仅出让了一宗宅地，地价就破万，溢价高达115%。

从这个价格和溢价水平，就可以看出未来板块一旦供地，地价水平必然将再上一个新台阶。

同样的，牛塘板块成交的两幅宅地，也创下了板块地价新水平。

从50%的万元地占比，预计3个3万/㎡的豪宅纯新盘，以及在售的路劲春秋金茂府、路劲太湖院子等高端改善项目来看，2021年的武进，房价提升已是必然。

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板块价值决定楼市价值。

从上述武进各板块的地价、房价分析来看，房地产价值是区域价值的一个集中表现。未来武进的城市风口在哪里？

我们认为，是西太湖板块。

近些年，我们可以很明确地看到武进集中向南发展的方向。毕竟老城区发展相对趋于饱和，疆域更广、产业实力强劲的南部片区，是武进价值提升的又一增长极。

于是我们看到交通、教育、生态、商业、产业等各项配套的资源倾斜，淹南、牛塘、武高新、西太湖这些曾经的城郊区域，城市界面日新月异，楼市价值迅速蹿升。

牛塘被拉入中心城区发展阵营；背靠千年淹城遗址的淹南板块，发展成为常州的新兴富人区；产业雄厚的武高新和西太湖板块人居配套不断完善，住宅成交达到历史高位，成为武进楼市的新兴主力。

在政府公布的《武进区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》中，武进的总体定位是“生态滨湖区、现代制造城”。

而且明确了将通过5年时间的努力，着力打造成为创新开放高地、智能制造基地、滨湖生态宝地、安居乐业福地。

在这份文件中，我们看到打造生态滨湖宝地，就是要推动西太湖、太湖湾空间保护开发格局持续优化，让滨湖生态景观、休闲旅游、高端服务、文化创意等现代城市功能显著。

所以，发展了近20年的西太湖北岸，将迎来区域发展的下一个高光。

在文件中，还提到了要推进中以、苏澳、石墨烯、医疗健康、中欧绿色创新等开放合作品牌更加响亮，而这5个项目发展基地绝大部分都在西太湖，足以可见西太湖未来的发展高度和产业实力。

同时，在“立足长三角、融入大上海”的融合发展战略中，也基本可以确定途径西太湖板块的苏南沿江城际高铁，将作为常州全面参与苏锡常一体化、融入上海都市圈的交通纽带。

而市内大交通规划的地铁5号线、7号线，以及北外西太湖附校、华师大西太湖附校的引进，以及星河丹堤商业的规划建设，都将推动整个西太湖板块向产城融合的发展格局大步迈进。

春江水暖鸭先知。

在板块价值集中爆发前，房地产率先感受到了这片区域的美好前景，地价在中心城区之外率先破万，住宅成交量实现翻番高居武进第一。

我们一直认为，量在价先。板块成交量提高到了一定水平，房价自然会有自己的上行规律。

当然，产业同样雄厚，发展速度同样不容小觑的武高新板块，也是未来武进的楼市潜力板块。

而富人区淹南自有规划加持，湖塘老城区底蕴深厚，都还将稳稳站在武进价值塔尖。

被拉进中心城区的牛塘板块，也将迎来全新的发展方向。

在“拥湖发展”的全新格局下，武进的新产业在引入、新组团在构建、新势能在凝聚。这种全新的发展力，也形成了武进精彩纷呈的房地产市场。

未来的武进楼市，依旧占据常州主场。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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