9万元/㎡成交VS严禁炒作，常州的学区房能盲目买吗？

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大会前夕，各地房地产调控政策频频，力度不大，但次数是真多。

除了上海、杭州之外。隔壁的无锡这两天也出了新一轮调控政策。

2021年3月2日，无锡住房与城乡建设局公布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，对于炒作学区房、哄抬房价等行为，作出了明确禁止。

而这个政策出台的背景是，住房和城乡建设部副部长倪虹于近日带队赴杭州和无锡调研督导了房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。而这两个城市也相继出台了调控新政。

很显然，新春过后，市场的加速回暖，让房价上涨预期又有抬高。而这种预期传导在二手房市场后，市场反应就更为夸张和明显。

而每年的金三银四期间，最为受欢迎的仍然是学区房，毕竟每年的这个时候，都是学区房的置业高峰期。而作为市场“硬通货”，学区房的炒作也从来未间断过。

而在无锡的这一次调控中，重点阐述了对炒作“学区房”、利用各类社交平台形成价格垄断、扰乱房地产市场秩序等行为并造成严重不良社会影响的，及时移交发改、公安等部门按相关法律法规严肃处理。

这项政策，引发了不少人的“拍手叫好”。但其实，关于这个内容，常州也早有明文规定。

在2020年9月常州的房地产调控新政中，明确规定了：“发改、自然资源和规划、税务、住建、市场监管、金融、公安等相关部门要切实履行职责，加强联合执法，严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。”

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前几日，常州人的朋友圈被这样一套房子刷屏了：

从整个朋友圈的内容来看，带学区的老破小，卖出一个“天价”，似乎很值得拿出来大肆宣传一波，毕竟这也能充分说明“学区”这两个字，在房子的资产体系中，占了重头。

分析师想通过一些中介了解一下这件事情的真实性，但没有得到答案。所以对于这个事情的真实性，分析师持怀疑的态度。但从学区范围来看，这个房子大概率位于青山湾片区的城中村。

而这里的城中村，居住属性低，改造困难。买这样的房子，真就这么容易上名校吗（现在常州大部分名校入学要规定在房子内居住，会实地抽查）？虽然总价不高，但看不到出路的房子，真的值得买吗？

更何况博小+北郊，还不是常州的最佳学区配置的房源。9万多一个平米，分析师是认为真不值得。当然有钱任性的另说。

另外还有一个流传在朋友圈关于学区房的信息。

这就是为什么，这个季度是学区房成交的高峰期。其实，这段文字还不够严谨。要抢在报名前将户口签到学区内，可不是报名前一天网签就可以的。更何况，有的学校还规定，要户口迁入满1年才能办理入学，这种紧迫感就更为加剧了。

但即便是如此，分析师认为房产从业者更应该理性的去引导家长的这种紧迫心里，而不是利用这种心里去做房源炒作，制造学区房价格大涨的“火热”现象。

但凡学区这个现象不消息，想要管控学区房的价格炒作，或许真的没这么容易。

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为什么常州学区房大多与二手房挂钩？因为常州的优质学校多集中在市中心区域，且周边没有新建商品房在售。

比较热门的学区，小学有局小、解小、觅小、博小，实小，二实小等。初中有二十四中、北郊中学、实验中学等。

这类房源的二手房挂牌价也基本都是位于常州二手房价格的头部梯队的。

分析师大致整理了一些热门学区房的挂牌价格：

注：以上价格来源常州安居客，仅为挂牌均价，并非成交价，仅具有参考性。另外，每年学区可能会有一定变动，仅供参考，以实际划分为主。

另外，武进的湖塘实小、人民路初中等；新北的三井小学、实验初中等也是区域内较为热门的学区房。

当然，常州近年来也有一些新的学校风评也不错。比如钟楼区的教科院附中，但由于教科院附中还未有毕业生，升学率暂未体现。但该学校自学区划分后，周边各个小区的价格都有了大幅度的上涨。

比如差点烂尾的“桂花园”，目前挂牌价格也超过了2万元/㎡。现在不少人拿教科院附中跟二十四中做对比，如果该学校的首次升学能取得一定成绩，或许周边的房源价格还将迎来一次“水涨船高”。

但对于买学区房这件事情，分析师还是认为，除非资金充足，还是量力而行。

注意以下几个要点：

1、了解学校对于买房和过户时间的政策；

2、学区划分并非一成不变，就近≠最近；

3、注意辨别“伪学区”，包括一些名校分校；

4、注意学位是否使用过。

另外再多说一句，如果买学区房真的是为了给孩子提供一个更好的学习环境，能力范围内，可以买。如果要倾尽全力去买，分析师真心觉得还是没有必要。对于孩子而言，更好的家庭成长环境，家庭教育才是最为重要的。别为了这种盲目的对学区房的追求，去为学区房价格的上涨做推手。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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