风向已定！现在的常州楼市，请不要等待！

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最近一段时间，常州的房地产市场真的让人又懵又慌。

上周五的金坛土拍，钱资湖大道南侧、新城路西侧地块拍出了13546元/㎡，溢价率108%，创下了金坛土拍的全新记录。

就在金坛土拍当天，常州主城区3月最受期待的地块—青龙2-1地块终止挂牌，官网公布的撤牌理由是周边配套规划调整。而这已经似乎该地块第二次终止挂牌。

土拍市场同一天发出的这两个信号，看似两个极端，却又有着同一个指向。那就是市场高热预警已经发出。

虽然我们一直说要从地块价值去看待青龙2-1地块，1600万元/亩的亩均价还不是常州最高的价格。但1.2的容积率带来的高楼面价，对于市场的震撼还是很难预想。而这块地，关注的开发商并不少，此次撤牌难免还是有点抑制市场过热的意味在的。

早在2月底的时候，我们就说过，常州楼市的市场热潮正在蓄势待发。而常州楼市年后的第一场大风，从金坛刮了过来，令人震惊之余，又有迹可循。

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首先告诉大家一个非常严肃的事实，金坛楼市早就开始起势了。

从去年开始，我们一直在强调金坛的城市价值提升。自2015年并区以来，金坛融入常州主城的过程大幅提速。

在过去的几年，金坛在交通、产业引进、城市面貌建设上变化十分显著。城市基础建设和产业的夯实，也为房地产市场的厚积薄发打下了牢固的基础。

在经历了2016年底到2017年的市场普涨之后。从2018年到2020年之前，金坛的房地产市场一直在蛰伏。这种蛰伏主要表现在地价和房价的停滞不前。

从数据层面来看，与主城区不同的是，金坛这两年的地价和房价呈现出了一种不涨反跌的趋势。

即便我们是2020年是金坛城市价值的发现之年，其房价溢价率也并不明显（仅为2%），地价的平均溢价率也保持在了15%左右。

相对于主城，这个溢价率肯定不高，但也是具有突破性意义的，要知道整个2108及2019年，金坛的土地成交几乎都是没有溢价可言的。

质变酝酿在了量变之后，可以看到，2020年金坛新建商品住宅的成交量同比涨幅为23%。有市场敏锐度的人，早就察觉到了这一轮市场上行的必然性。

进入2021年，这场量变体现的更为淋漓尽致。

根据克而瑞常州房产测评1-2月住宅榜单，排名TOP5的项目中，有3个来自金坛区，且冠亚军都是金坛区项目。

如果说1-2月的备案更多的体现的是年前的市场行情的话，那3月的备案数据就更贴近年后的行情了。

从克而瑞常州房产测评监控的数据来看，截止到14日，3月常州全市商品住宅成交第一的项目，仍然来自于金坛区。

事实告诉我们，金坛的楼市行情，比我们想象中的，要来的更早更猛。

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当然， 即便是金坛市场充满了上行的动力，但仍然有一点是值得警惕的。

虽然2018-2019年金坛主城的推地量大幅减小，使得区域库存去化量颇有成效。但2020年，金坛成交的地块，可供应总建面达到了114万方，以金坛经开区为典型的区域隐性库存明显增加。甚至在今年年初，部分房源出现了销售价格低于前期销售价格的情况。这样的市场环境，真的健康吗？

以上问题是真实的来自购房者的疑问。分析师认为，这个问题很典型。但并不值得过于焦虑。

因为即便是放大到全国市场，房地产市场都是分化的，即便是刚迎来新一轮上升行情的金坛，也并不能例外。

今天的金坛房地产市场行情上升，一定是房源分化和结构化差异带来的。

我们说买房这件事情，上车是第一要义。但对于常州市场而言，走到今天已经不是单纯的上车这件事情了，更多的人是在换车。

2020年常州主城房地产市场政策进一步收紧之后，调控较为宽松的金坛市场就显得更具投资价值。

金坛虽然隐形供应量不小，但好的房子并不多，所以新房市场行情不必过于担心。

我们在安居客上搜索十年以内的次新房就会发现，金坛市场上仅有10多个二手房小区有房源供应，这里面还包含了不少安置房源。

要知道，金坛可是一个人口流入型的区域，2019年常住人口超56万人，2020年的GDP接近千亿。随着产业升级和区域能级的提升，这个数据还会有很大的增幅。

而对于这样一个区域来说，是严重缺乏品质楼盘的。

为什么钱资湖沿线及周边的改善及高端房源去化率能这么高？为什么这个区域的地价能拍到这么高？这就是长期积压的改善需求爆发，导致的市场预期大幅提升。

在供求关系中，需求总是走在供应之前的。搞懂了这个关系，买房总归也就不会错了。

如果我们再把眼光放的远一些，我们就会发现，常州的这一轮市场行情，从金坛开启，也并不那么出人意料。

3月初，龙湖以15351元/㎡的楼面价竞得江阴澄地2020-C-40地块，而这已经是江阴第二幅破1.5万元/㎡的地块。作为全国百强县领先地位的一个城市，从江阴的土拍市场折射出的，是优质区县土地热潮的到来。

而就在今天，镇江也迎来了新一轮的土拍热潮。融创以12100元/㎡ 的价格拿下了镇江会莲庵街以北、钓鱼巷以西地块。该地块的容积率为1.8，实际价格要高于金坛周五成交的地块价格。

事实上，从整个苏南地区来看，这一轮的土拍热潮的风向都是从“低处”吹过来的。

值得注意的是，此前一年三次拍地的消息，对于一些重点城市的影响是非常大的。

即便不在22个城市之列，但从青龙2-1地块的紧急撤牌我们也可以看出一点端倪，常州未必能不受影响。这一轮土地市场热度虽然已经起势，但高潮会出现在什么时候，至高点在哪，还都只是悬念。

官方对于市场过热其实是并不期待的，但官方肯定也并不会期待市场不热。正如我们长期表达的一个观点是：一个健康的房地产市场，一定是呈现慢牛式增长的。

正如我们反复强调的一个观点是，随着常州城市价值的进一步提升，各个区域的发展动能都不可忽视。市场的洼地将会慢慢被填平，站在高处的板块会站得更高。

买房，最好的时机当然是板块起势之前，但这已经是昨天；而另外一个机遇就是起势的当下，也就是今天。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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